Недвижимость: вопросы и ответы — страница 228

Здравствуйте!
Ваша хозяйка неправа. Если вы оплатили последний месяц проживания и своевременно предупредили о выезде, она обязана вернуть залог (страховой депозит), при условии, что квартира сдана в надлежащем состоянии. Проверьте договор: В первую очередь, посмотрите, что написано в вашем договоре найма (аренды) относительно условий возврата залога и срока предупреждения о выезде. Составьте и отправьте хозяйке официальное письменное требование о возврате залога, указав срок возврата. Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите под подпись. Если хозяйка откажется возвращать деньги, вы можете подать иск в суд. Приложите договор найма, квитанции об оплате, доказательства (если есть) сдачи квартиры в хорошем состоянии (например, переписка с хозяйкой, где она хвалит состояние квартиры), и копию вашего требования о возврате залога. Тот факт, что "никто не выгонял", не даёт ей права удерживать залог, если вы выполнили все условия договора и уведомили о съезде.

Да, в вашем случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи (ДКП) обязательно, даже если вы единственный совершеннолетний собственник.

Почему нотариус необходим?
Использование материнского капитала (МК)
ПФР требует, чтобы в договоре были выделены доли всем членам семьи покупателя (включая несовершеннолетних детей).
Нотариус проверяет, что доли выделены правильно, иначе ПФР не примет договор.
Продажа недвижимости с участием несовершеннолетних (со стороны покупателя)
Если покупатель использует МК, его дети автоматически получают доли в приобретаемом жилье.
Любая сделка, затрагивающая интересы несовершеннолетних, требует нотариального заверения (ст. 54 ФЗ № 218 "О госрегистрации недвижимости").
Рассрочка платежа
Если в договоре есть условие о рассрочке (платежи после регистрации), нотариальное удостоверение обязательно (п. 2 ст. 42 ФЗ № 218).

Можно ли обойтись без нотариуса?
Нет, если:
Покупатель использует маткапитал (даже частично).
В сделке фигурируют несовершеннолетние (даже со стороны покупателя).
Есть условие о рассрочке.
Без нотариуса Росреестр откажет в регистрации.

Что делать?
Обратиться к нотариусу для оформления ДКП.
Прописать в договоре:
Размер долей детям покупателя (по соглашению или в равных долях).
Условия рассрочки (если есть).
После подписания у нотариуса подать договор на регистрацию в Росреестр.
Вывод: Сэкономить на нотариусе не получится — его участие в этой сделке обязательно по закону.

Квартиры первичного и вторичного рынка могут быть оформлены на несовершеннолетнего ребенка. Но быть полноценной стороной договора он не может до достижения 18 лет. Так, за малолетних детей (то есть до 14 лет) документы подписывают законные представители (обычно родители). Они выступают от лица ребенка. А дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать такие сделки только с письменного согласия родителей. Если квартиру ребенка хотят продать или сдать, необходимо получить разрешение органов опеки. У органов опеки будут определенные условия, на которых подобные действия возможны. В случае с продажей органы опеки проследят, чтобы ребенку приобрели другое жилье, не ухудшив его жилищные условия и не оставив его без квартиры вообще. Законом установлено 8 очередей наследников. Принцип наследования состоит в следующем: сначала призывается к принятию наследства первая очередь, в которую входят: родные и усыновленные дети наследодателя, его вдовец (вдова), родители, находящиеся в живых. Только в том случае, если они все отсутствуют, призывается вторая очередь: родные братья и сестры, бабушки, дедушки по отцу и матери, и далее в таком же порядке. Кто входит в определенную очередь, указано в ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ.

В первую очередь вам необходимо будет решить вопрос со снятием запрета на регистрационные действия в отношении доли, принадлежащей супругу.

После этого уже необходимо будет обращаться в орган опеки по месту жительства дочери, для получения разрешения на продажу принадлежащей ей доли в земельном участке, при условии перечисления денежных средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Предварительно также необходимо будет снять с кадастрового учета и прекратить права на сгоревший жилой дом.

Да, это крайне сложная ситуация из-за прошедшего времени (18 лет), но потенциально возможно.
Главные моменты:
Недействительность доверенности после смерти: Доверенность прекращает действие в момент смерти доверителя. Если сестра использовала её после смерти отца для приватизации, эта приватизация может быть признана недействительной.
Пропуск срока принятия наследства: Общий срок 6 месяцев пропущен. Вам придется через суд восстанавливать срок принятия наследства или доказывать, что вы фактически приняли наследство.
Срок исковой давности: Для оспаривания сделок (приватизации) существуют сроки исковой давности (обычно 1 год или 3 года, в зависимости от типа недействительности). Однако срок начинает течь с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Важно доказать, что вы узнали об отсутствии завещания и неправомерности приватизации только недавно.

Это очень сложная и рискованная ситуация.
"Покупка" без передачи денег: Если сделка была оформлена как купля-продажа с использованием маткапитала, но деньги фактически не передавались родителям, это может быть признано мнимой или притворной сделкой (статья 170 ГК РФ). Такие сделки ничтожны (недействительны с самого начала).
Что грозит:
Признание сделки недействительной: Дом вернется в собственность родителей.
Возврат маткапитала: Социальный фонд потребует вернуть маткапитал, так как он был использован не по назначению.
Уголовная ответственность: За "обналичивание" или нецелевое использование маткапитала (если будет доказан умысел) предусмотрена уголовная ответственность по статье 159.2 УК РФ "Мошенничество при получении выплат" для брата и бывшей жены.
Что делать отцу: Отцу (или обоим родителям, если они были продавцами) следует подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным (мнимым/притворным) и возврате дома в свою собственность. Ответчиками будут брат, его бывшая жена и дети.
Обязательно обратитесь к опытному юристу по жилищному и семейному праву. Дело крайне сложное и имеет высокие риски для всех сторон.

Здравствуйте. Исключить мужа из собственности можно только добровольно: дарение, продажа или соглашение о разделе имущества.
Принудительно — нельзя, потому что его доля оформлена как созаёмщика, а не как супруга.
Материнский капитал обязывает выделить доли детям — квартиру нельзя оставить только на одном родителе, если были использованы эти средства.
Согласие банка (если ипотека не погашена) и органы опеки (если есть несовершеннолетние собственники) — обязательные участники процесса.

С уважением,

адвокат Сабанин Евгений Николаевич

Здравствуйте! Если вы владеете квартирой уже 27 лет, то есть с 1998 года, то налог с продажи платить не нужно, так как минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет (или 3 года в некоторых случаях, например, если квартира получена по наследству или дарению от близкого родственника).
Однако, если в выписке ЕГРН указана дата регистрации права с 2025 года, это может вызвать вопросы у налоговой службы. Вам нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для исправления этой ошибки и подтверждения фактической даты возникновения права собственности (1998 год). Это важно, чтобы избежать недоразумений с налоговыми органами.
Нужно сохранить все документы, подтверждающие вашу собственность с 1998 года (договор купли-продажи, старые свидетельства о праве собственности и т.д.), чтобы при необходимости предоставить их в налоговую инспекцию.

Да, расторгнуть договор дистанционно возможно, но с соблюдением требований закона:
Соглашение о расторжении: Вам и продавцу нужно составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (ДКП). Это отдельный документ.
Нотариальная форма (обязательно!): По закону (ст. 163 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ "О госрегистрации недвижимости") соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости должно быть удостоверено нотариусом.
Дистанционные варианты:
Через представителя: Вы можете оформить нотариальную доверенность на человека в том городе (например, на юриста, родственника или даже самого продавца, если доверяете), который подпишет соглашение за вас. Доверенность можно оформить у любого нотариуса по вашему текущему месту жительства.
Электронный документ (если доступно): Некоторые нотариусы могут подготовить соглашение в электронной форме и удостоверить вашу подпись с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП). Однако это требует:
Наличия у вас и продавца действующих КЭП.
Технической возможности у нотариуса оформить сделку дистанционно.
Согласия всех сторон на электронный формат.
Регистрация расторжения в Росреестре: После нотариального удостоверения соглашения о расторжении обязательно подаются документы в Росреестр для регистрации прекращения прав. Это обычно делает нотариус электронно.
Без нотариуса недействительно: Простая письменная форма или переписка по email/телефону не отменяют зарегистрированный ДКП. Росреестр такие документы не примет.
Согласие продавца: Расторжение возможно только по взаимному согласию (если в ДКП нет условий одностороннего отказа).
Уведомление Росреестра: Если ДКП уже зарегистрирован, а вы его просто расторгаете, подать документы в Росреестр нужно в течение месяца после подписания соглашения (чтобы избежать штрафа).
Договоритесь с продавцом о расторжении.
Оформите доверенность у нотариуса в вашем городе на представителя, который подпишет соглашение о расторжении за вас.
Уточните у нотариусов в городе сделки, возможно ли оформление с использованием электронной подписи (менее распространено).
Соглашение удостоверяется нотариусом в городе нахождения недвижимости (с вашим представителем или электронно, если возможно).
Нотариус подаст документы в Росреестр для регистрации расторжения.
Главное — нотариально удостоверенное соглашение. Оформив доверенность по месту вашего нахождения, вы можете расторгнуть договор полностью дистанционно.

Если вы купили дом в феврале 2025 и продаёте сейчас, то: 1) возникнет обязанность уплатить НДФЛ 13% с суммы продажи, превышающей 1 млн руб., так как срок владения меньше 5 лет (если дом куплен, а не получен по наследству или дарению); 2) возможна осторожность со стороны покупателей из-за короткого срока владения; 3) требуется полный пакет документов: ЕГРН, договор покупки, кадастровый и техпаспорта; 4) если был маткапитал или ипотека — могут быть ограничения.

Мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ правительство продлило до 31 декабря 2025 года

Продлено действие особенностей применения санкций за то, что застройщик нарушает обязательства по договору участия в долевом строительстве. По 31 декабря 2025 года включительно нельзя, в частности, начислять:

- неустойку за просрочку передачи дольщику объекта строительства;

- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, уменьшения цены договора, возмещения расходов на устранение недостатков, если дольщик приобретал объект для личных нужд;

- штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика, если он приобретал объект для личных нужд.

По требованиям об уплате ряда санкций и о возмещении убытков, предъявленным до 1 января 2025 года, у застройщиков теперь есть отсрочка до конца года.

Отметим, что это уже не первое продление моратория.

Документ: Постановление Правительства РФ от 19.06.2025 N 925

Да, вы можете сдавать дом в аренду (заключать договор, получать оплату) на основании украинских документов о собственности, пока идет переходный период и не оформлен Росреестр.
Это законно и ваши права защищены до момента регистрации. Если у вас есть надлежащие документы (право собственности, свидетельство или договор, выданный украинскими органами) на момент покупки (2011), по российскому законодательству ваши права признаются в переходный период.