Недвижимость: вопросы и ответы — страница 226

Вы можете вернуть себе право на эту квартиру, хотя формально полугодовой срок вступления в наследство давно истёк. Надо обратиться в суд с заявлением о восстановлении пропущенного срока (ст. 1155 ГК РФ): указать уважительные причины того, почему Вы не знали о смерти бабушки (например, не получали извещения от нотариуса) и доказать свою заинтересованность как наследника первой очереди. Одновременно в том же иске попросить суд признать Вас принявшим наследство с момента смерти бабушки и признать недействительным свидетельство о праве собственности, выданное победителю торгов. Суд при положительном решении восстановит для Вас срок и признает право собственности за Вами, аннулировав сделку купли-продажи по результатам торгов. Если же в торгах имелись грубые процессуальные нарушения (нарушены сроки и способ извещения, неправильно оценена квартира, не соблюдён порядок торгов), можно параллельно оспорить сами торги и договор купли-продажи в арбитражном суде по ст. 449 ГК РФ. После получения решения суда о восстановлении срока наследства государственная регистрация сделки участника торгов будет отменена, и Вы получите полный комплект документов на квартиру. Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.

У эскроу-счётов схема та же самая: вам нужна не абстрактная «справка», а официальный документ, который подтвердит, что по ДДУ всё оплачено. Обычно это может быть два варианта: либо справка-выписка банка из раздела «выписки и справки» по эскроу-счёту с указанием суммы и дат переводов (ее можно получить в отделении банка или через интернет-банк), либо документ от застройщика с тем же содержанием — перечень всех платежей, дат и сумм, которые вы внесли по договору долевого участия. Берёте паспорт и реквизиты счёта, обращаетесь в банк-агент эскроу, запрашиваете «выписку по счёту эскроу» или «справку о полной уплате цены ДДУ» — и предъявляете эту бумагу в Росреестр. Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.

Дети должны получить доли именно в той квартире, за которую вы использовали материнский капитал, то есть в целом жилом помещении, а не только «в той трети». Закон обязывает включить несовершеннолетних в число собственников именно той квартиры, на покупку которой пошли средства маткапитала, и зарегистрировать их доли в праве общей долевой собственности. Размер детских долей определяется родителями по соглашению и обычно рассчитывается как пропорция суммы маткапитала к стоимости всей квартиры, поделённая на всех членов семьи, имеющих право на долю.
Допустим, вы купили квартиру за 3 млн ₽ и использовали для этого 600 000 ₽ маткапитала (20% стоимости). Если в семье четыре человека (вы, супруг и двое детей), доля, оплаченная маткапиталом, составляет 20% от общей стоимости квартиры, и её делят на всех – получится по 5% каждому. В соглашении о долевом участии детям и вам будет указано, что каждый правообладатель владеет соответствующей дробью от всей квартиры (например, 5% или 1/20).
Таким образом, дети станут собственниками долей в праве на всю квартиру, но их доля будет равна процентной части от всей стоимости, соответствующей использованному маткапиталу, разделённому на всех членов семьи, имеющих на это право.
Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.

Новый собственник, купивший помещение, по общему правилу не может в одностороннем порядке менять условия действующего договора аренды — частиельная или полная смена арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 617 ГК РФ). Если в вашем договоре нет особого пункта о возможности повышения арендной платы при смене владельца, он сохраняет силу в прежнем объёме, и платить вы обязаны ту же сумму — 75 000 ₽. Кроме того, даже если бы в договоре была оговорка о пересмотре платы, закон позволяет арендодателю изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614 ГК РФ). Уведомление за две недели до нового платежа без основания в договоре и без письменного уведомления, предусмотренного законом (ст. 385 ГК РФ), не соответствует требованиям. Значит, вы вправе продолжать платить прежнюю сумму, а требование 120 000 ₽ можно оспорить в суде, указав на нарушение порядка изменения условий договора и частоту повышения. Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.

Да, можете.

Статья 28. Закона "О защите прав потребителей" говорит:
1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
1) назначить исполнителю новый срок;
2) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
3) потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
4) отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).

Убытками являются в Вашем случае проценты по ипотечному кредиту, плата за найм жилья, если дом предполагался жилой. и др.

За просрочку сдачи работы подрядчик по закону должен Вам неустойку в размере 3% за каждый день просрочки до фактического окончания работ. Общий размер неустойки не должен быть более цены договора. За 3 месяца неустойка достигнет стоимости дома.

Продолжать ли сотрудничество с этим застройщиком- выбирать Вам. Напишите письменную претензию со ссылкой на Закон, укажите, что считаете, что если Застройщик не приступил к выполнению работ, то Вы считаете это их односторонним отказом от исполнения договора, возможно дело сдвинется с мертвой точки. Не поддавайтесь на уговоры, не принимайте недоделанную работу, будьте настойчивы. Закон на Вашей стороне. Имейте в виду, что те условия, которые прописаны в Вашем договоре противоречат Закону о защите прав потребителя и в случае спора будет применяться Закон, а не договор.

Здравствуйте. Предложите продавцу переподписать договор. Сложно предсказать дальнейшее поведение человека, который ошибается в собственной фамилии. Даже если документы пропустит регистрирующий орган, то продавец может сказать, что подписал не по собственной воле, а под давлением, что повлечет судебное разбирательство по признанию сделки не действительной с затяжными судебными почерковедческими и психолого-психиатрическими экспертизами.

К тому же, договор купли-продажи необязательно подписывать на каждой странице.

Проверьте выписку из ЕГРН по квартире и по участку
Убедитесь, кому официально принадлежит квартира и какая ситуация с долей в земельном участке согласно актуальной выписке из Росреестра.
Свяжитесь с новым собственником квартиры
Уточните, видит ли он свою долю в земельном участке в своей выписке из ЕГРН.
Обратитесь в МФЦ с заявлением
Рекомендуемый порядок:
Оба участника (вы и покупатель) идёте в МФЦ или Росреестр с заявлениями:

Продавец (вы) — заявление о прекращении права собственности на долю в участке.
Покупатель — заявление о регистрации права на долю в участке на основании старого ДКП квартиры, где прямо указано основание приобретения права.
Подготовьте:

Договор купли-продажи квартиры (по которому производился переход права).
Выписку ЕГРН на квартиру и на участок.
Свой паспорт и паспорт покупателя.
Свидетельство о праве собственности (если имеется) или выписку ЕГРН.
Пояснение для заявления
В заявлении укажите примерно: “По ошибке Росреестра при переходе права собственности на квартиру доля в праве на земельный участок не была зарегистрирована за новым владельцем. Прошу зарегистрировать переход права собственности на долю в земельном участке на основании договора купли-продажи квартиры (дата, реквизиты договора)…”

Сколько это стоит?
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на долю в земельном участке — 2 000 руб.
(обычно её платит новый собственник).
Если покупатель еще не оформил регистрацию доли
Новый собственник квартиры может самостоятельно подать заявление в МФЦ с приложением договора купли-продажи и объяснением, что доля в земельном участке по ст.36 ЖК РФ должна переходить автоматически вместе с квартирой.
Если ситуация затянулась
Такое встречается часто! В крайних случаях вопросы решаются через заявление в Росреестр или даже в суд, но в вашей ситуации достаточно подать заявление обеими сторонами или хотя бы со стороны покупателя.
Резюме:

Самостоятельно доля “не переходит”, если Росреестр ошибочно не зарегистрировал переход — требуется техническая регистрация сделки именно с этой долей на основании вашего старого договора купли-продажи квартиры.
Это стандартное регистрационное действие, вся цепочка прав основана на уже совершённой сделке по квартире.

Обмен долями (Договор мены)
Составляете договор мены (обмена) долями недвижимости.
В договоре прописываете: “Собственник А передает собственнику Б свою 1/2 долю в квартире №1, а собственник Б передает собственнику А свою 1/2 долю в квартире №2”.
Регистрируете переход прав собственности в МФЦ / Росреестре.
Госпошлина — по 2 000 рублей с каждой стороны.
Нотариус НЕ обязателен (поскольку обмениваются долями в разных квартирах, а не в одной!).
После регистрации — у каждого по одной квартире в собственности.
Вариант 1. Два договора дарения
Можно оформить как дарение доли: каждый дарит другому свою 1/2 долю в «чужой» квартире.

Собственник А дарит Б свою 1/2 долю в квартире №1.
Собственник Б дарит А свою 1/2 долю в квартире №2.
Договоры дарения оформляются у нотариуса (с 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению).
Госпошлина за удостоверение каждого договора — ориентировочно 0, 5% от стоимости доли, но не менее 3 000 и не более 20 000 рублей (точно сумму может сказать нотариус после оценки стоимости доли).
После регистрации — у каждого по одной квартире.
Минус: дороже из-за нотариуса (нотариальное удостоверение обязательно при дарении доли).

Вариант 2. Продажа/покупка долей друг другу (ДКП)
Оформляете два договора купли-продажи: каждый продаёт 1/2 долю во “второй” квартире другому.
Требуется нотариус (для сделок с долями).
Общие затраты аналогичны варианту дарения.
В налоговом плане вариант обмена/дарываются чуть выгоднее (см. ниже).
Практические рекомендации
Самый оптимальный вариант — договор мены: нотариус не обязателен, госпошлина дешевле, процедура проще (ст. 567 ГК РФ).
Если оба объекта в собственности более 5 лет и не единственное жилье — налога на доход не будет (уточните срок владения и статус объектов).
Если объекты менее 5 лет — есть риск налога 13% на «излишек» (разницу между кадастровой/рыночной стоимостью долей), внимательно проверьте налоговые последствия.
Если есть несовершеннолетние дети-собственники — потребуется согласие опеки.
Кратко по шагам обмена (мена):
Составить договор мены двух долей.
Подать документы в МФЦ (или через Госуслуги).
Через 10-14 дней получить свидетельства / выписки ЕГРН.
У каждого по одной квартире в собственности.

Поскольку ваш дом формально не является многоквартирным (не внесён в реестр МКД), договор управления по Жилищному кодексу РФ на вас не распространяется, а значит он юридически ещё не вступил в силу: начало действия такого договора привязано к моменту регистрации дома в реестре лицензий МКД, а пока дом туда не внесён, обязательства УК по этому договору не возникли. Вместо договора управления с вами должен быть заключён договор на техническое обслуживание, соответствующий частям 2 и 3 статьи 157 ЖК РФ. Вы вправе заявить УК, что договор управления с вами недействителен в силу неприменимости положений о МКД и потребовать заключения именно договора техобслуживания. Если УК откажется, вы можете в одностороннем порядке прекратить с ней все правовые отношения, поскольку на вас не распространяется унифицированный порядок управления МКД, а право на односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг (которым по сути является договор техобслуживания) закреплено в ГК РФ и вытекает из специфики ваших правоотношений с УК. В случае предъявления требований о погашении “долгов” по управлению их можно будет оспорить в суде как требования по договору, который не вступил в силу и не соотносится с видом вашего владения. Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.

Да, рождение ребенка может ускорить получение квартиры (особенно если у вас нет собственного жилья).
Увеличение метража возможно, но зависит от региона и норм предоставления (обычно не менее 18 м² на человека).

Что делать:
Обратитесь в местную администрацию (отдел по жилищным вопросам для сирот):
Подайте заявление о внеочередном предоставлении жилья (ссылайтесь на ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ и наличие ребенка).

Приложите документы:
Свидетельство о рождении ребенка;
Справку о статусе сироты;

Документы, подтверждающие отсутствие жилья у вас и мужа.
Требуйте учет новых обстоятельств:
Если жилье уже в очереди – просите пересмотр метража (например, вместо 1-комнатной дать 2-комнатную).

Если отказывают:
Обращайтесь в орган опеки, прокуратуру или суд (сиротам с детьми часто дают приоритет).

Важно:
В некоторых регионах жилье сиротам предоставляют только до 23 лет – уточните сроки.
Если муж имеет жилье, это может осложнить получение квартиры (но не всегда).

Вывод: Шансы есть – действуйте быстро через администрацию и опеку!

Нет, вы не можете встать в очередь на жилье от государства, так как:

У вас есть постоянная регистрация (прописка) в приватизированной квартире бывшего мужа.

Квартира большая (114 м²), и даже если вы не собственник, факт прописки лишает вас права претендовать на социальное жилье.

Жилье от государства предоставляется только тем, кто официально признан нуждающимся (ст. 51 ЖК РФ), а у вас уже есть место для проживания.

Что можно сделать:
1️⃣ Снять себя с регистрации (выписаться), но это не гарантирует очередь – нужно еще:

Не иметь другой жилплощади в собственности.

Доказать, что ваши жилищные условия хуже учетной нормы (например, меньше 10–12 м² на человека).

2️⃣ Попробовать признать себя нуждающейся, если:

Квартира бывшего мужа непригодна для жизни (аварийная, нет отопления и т. д.).

Вы не можете жить с бывшим мужем из-за конфликтов (но это сложно доказать).

3️⃣ Другие варианты:

Требовать через суд вселения (если вы не добровольно выписывались).

Подать на алименты (если есть несовершеннолетние дети и вы в трудной ситуации).

Вывод:
Шансов на очередь почти нет, но можно попробовать оформить субсидию как малоимущая или искать другие варианты (аренда, ипотека).

Совет: Обратитесь в местную администрацию для точного расчета ваших прав по ЖК РФ.

Если вы как физлицо сдавали помещение и декларировали доход как НДФЛ 13 %, претензий по НДС быть не должно, так как физлица не являются плательщиками НДС. После регистрации ИП на УСН вы обязаны будете платить налог по выбранной ставке УСН с даты регистрации. К старым периодам налоговая может вернуться только если докажет, что фактически вы вели предпринимательскую деятельность без регистрации. В этом случае возможны доначисления и штрафы, но по НДС только если докажут систематический характер и оказание услуг с превышением лимитов. Чтобы минимизировать риски, при регистрации ИП начинайте новый договор аренды уже на ИП.

Добрый день!

При приобретении квартиры в многоквартирном доме у физического лица право собственности на жилое помещение возникает на основании договора купли-продажи и государственной регистрации (ст. 218, 223 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Земельный участок, на котором расположен дом, как правило, находится в общей долевой собственности собственников квартир этого дома (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Если в вашем личном кабинете ФНС отображается доля в земельном участке, это означает, что вместе с квартирой вы стали собственником соответствующей доли в земельном участке, на котором расположен дом. Отдельный договор на землю при этом не требуется, поскольку право на долю в земельном участке возникает автоматически в силу закона и регистрации права на квартиру (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

При продаже квартиры право собственности на нее переходит к покупателю, однако доля в земельном участке не всегда автоматически переходит, если она не была включена в договор купли-продажи или не была оформлена соответствующим образом. В вашем случае, поскольку земельный участок остался числиться за вами, это может означать, что при продаже квартиры доля в земельном участке не была отчуждена.

Возможные варианты действий:

Если вы продавали квартиру без включения в договор доли в земельном участке, то для передачи права собственности на землю необходимо оформить отдельную сделку купли-продажи доли в земельном участке или включить ее в договор с покупателем. Без этого доля останется за вами.

Если вы хотите избавиться от права собственности на земельный участок, необходимо оформить его отчуждение (продажу, дарение и т.п.) отдельно или в составе сделки с квартирой. При этом следует учитывать, что земельный участок, занятый жилым домом, подлежит отчуждению вместе с домом (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если доля в земельном участке не выделена в натуре, то для отчуждения доли в квартире и земельном участке необходимо предварительно выделить доли в земельном участке (ст. 252 ГК РФ, ст. 39 ЗК РФ).

Наличие у вас доли в земельном участке без квартиры может повлиять на ваши права и обязанности собственника земельного участка, включая уплату земельного налога и ответственность за использование участка. Также это может создавать сложности при распоряжении этой долей, если она не оформлена должным образом.

Резюмируя:

Право собственности на долю в земельном участке возникает автоматически при приобретении квартиры в многоквартирном доме.

Для продажи квартиры и земельного участка доля в земле должна быть включена в договор или отчуждена отдельно.

Если земельный участок не был продан вместе с квартирой, он останется за вами до оформления отдельной сделки.

Рекомендуется проверить договор купли-продажи квартиры и при необходимости оформить сделку по отчуждению доли в земельном участке.

Если перепланировка не согласована, она считается незаконной. Покупка такой квартиры – это риск для будущего владельца. Ответственность за внесенные изменения ляжет на его плечи. При этом нельзя рассчитывать, что перепланировку получится скрыть. Контролирующие органы могут узнать о неузаконенных действиях из жалоб соседей или работников коммунальных служб. Например, объединение кухни с комнатой легко заметит любой посетитель. Но такая перепланировка запрещена в домах с газоснабжением, поэтому нарушение будет очевидно.
Если выявится факт несогласованной перепланировки, новому владельцу будет грозить:
-Штраф от 2 000 до 2 500 руб;
-Требование привести жилье в первоначальное состояние за свой счет;
-Выселение и продажа квартиры с публичных торгов, если владелец не восстановит прежнее состояние.
Если есть неузаконенные изменения, нужно заранее уточнить возможность их согласования и стоимость работ по восстановлению прежнего состояния. Например, вынос радиаторов центрального отопления на балкон узаконить не получится – придется их демонтировать и возвращать на место.Перепланировки, которые нарушают стабильность несущих стен, противопожарную безопасность или ухудшают условия жизни в многоквартирном доме, запрещены. Согласовать и узаконить такие изменения также будет невозможно.

Если право собственности уже полностью оформлено на ребёнка, юридических способов предотвратить передачу имущества отцу после его совершеннолетия нет. Если оформление ещё не завершено — обратитесь к нотариусу и продумайте совместную долевую собственность или право пожизненного проживания. Если оформлено — попытайтесь провести воспитательную и разъяснительную работу.