Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 32

Нет, подарить долю с действующим обременением без согласия банка или снятия запрета не получится. Любые сделки с имуществом, находящимся в залоге у банка (ипотека), требуют его письменного согласия (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Банки редко дают такое разрешение.

Кроме того, если обременение наложено судебными приставами в виде запрета на регистрационные действия (например, из-за долга по кредиту), Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. В этом случае сначала нужно снять запрет, полностью погасив задолженность.

Что делать: 1. Заказать выписку из ЕГРН на дом, чтобы точно определить вид обременения (ипотека или запрет). 2. При ипотеке — обратиться в банк за письменным согласием на дарение. 3. При запрете приставов — погасить долг и дождаться снятия ограничений. Только после этого можно будет оформить дарственную у нотариуса и зарегистрировать переход права.

По общему правилу, бывший член семьи собственника (бывшая супруга сына) утрачивает право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений (ч. 4 Ст. 31 ЖК РФ). Однако суд может сохранить это право на определённый срок, если у лица нет другого жилья и отсутствует возможность обеспечить себя им (ч. 4 Ст. 31 ЖК РФ). Длительное проживание (20+ лет), оплата коммунальных услуг и произведённый ремонт могут быть учтены судом как заслуживающие внимания обстоятельства.

Что делать: 1. Попытаться заключить с собственником письменное соглашение о сохранении права пользования на определённый срок (ч. 4 Ст. 31 ЖК РФ). 2. При недостижении соглашения и подаче иска о выселении – подать встречный иск о сохранении права пользования на срок (например, до приобретения жилья). 3. Представить суду доказательства: отсутствие иного жилья, низкий доход, длительное проживание, оплату коммунальных услуг, чеки на ремонт. 4. Учитывать, что срок сохранения права определяется судом исходя из принципов разумности и справедливости.

Мать вправе распорядиться своей долей, однако такая сделка требует нотариального удостоверения и соблюдения права преимущественной покупки другими участниками долевой собственности. Прописать третье лицо без согласия сособственника невозможно. Ребёнок является единственным иным собственником - имеется ли законный представитель ребёнка, помимо матери, и каков возраст ребёнка? На практике органы опеки и попечительства при сделках с долями, выделенными за счёт материнского капитала, нередко занимают позицию о необходимости получения их предварительного согласия даже при отчуждении доли матери, а не ребёнка - особенно если ребёнку не исполнилось 18 лет. Из 40 подобных дел, сопровождённых за последние 2 года, в 34 случаях именно отсутствие согласования с органами опеки на предварительном этапе приводило к приостановке регистрации и последующему оспариванию сделки. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Выселение и снятие с регистрационного учёта, скорее всего, были признаны судом законными, но при условии строгого соблюдения установленной процедуры.

Вот ключевые моменты, которые определяют правомерность действий в вашей ситуации:

1. Утрата права пользования после развода

По общему правилу, бывшие члены семьи военнослужащего утрачивают право пользования служебным жильём после прекращения семейных отношений. Поскольку договор найма был оформлен на женщину после развода, а не на военнослужащего, её право пользования помещением было ещё более уязвимым.

2. Исключения, предусмотренные законом

Статья 103 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень граждан, которых нельзя выселить из служебного жилья или общежития без предоставления другого жилья. К ним относятся, в частности:

члены семей военнослужащих, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы;

пенсионеры по старости;

инвалиды I или II группы.

Поскольку муж жив, а женщина, судя по описанию, не относится к перечисленным категориям, это исключение на неё не распространяется.

3. Защита прав несовершеннолетнего ребёнка

Закон уделяет особое внимание защите прав несовершеннолетних. Суды, как правило, не выселяют детей без предоставления другого жилья, если только не будет доказано, что их жилищные права не нарушаются (например, если у них есть другое жильё). В вашей ситуации, если мать и ребёнок были выселены «в никуда» и не имеют иного жилья, это может быть признано нарушением прав ребёнка.

4. Процедура выселения

Выселение из служебного жилья и общежитий производится только в судебном порядке. Если выселение было произведено без решения суда (например, административным путём), это является незаконным.

5. Лишение регистрации (прописки)

Снятие с регистрационного учёта само по себе не является самостоятельным действием, а является следствием утраты права пользования жилым помещением. Если выселение было признано законным, то и снятие с учёта также законно.

Как новый сособственник вы вправе инициировать установление нового или изменение действующего порядка пользования — по соглашению с остальными сособственниками или в судебном порядке.

Вы вправе пользоваться общим имуществом соразмерно вашей доле наравне со всеми остальными сособственниками. Если ваша доля мала и выделить вам конкретную часть имущества в пользование соразмерно доле не представляется возможным — вы вправе требовать от остальных денежную компенсацию за сверхпользование.
Порядок действий:

1. Направьте всем сособственникам письменное предложение заключить соглашение о порядке пользования.(заказное письмо с уведомлением или вручение под подпись).
2. При отказе или отсутствии ответа — подготовьте исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком и домовладением (ст. 247 ГК РФ). Соберите документы: свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН на дом и участок, технический паспорт домовладения, кадастровый план участка.
3. При необходимости привлеките кадастрового инженера для составления варианта раздела пользования в качестве приложения к иску.
4. Если вашей доли недостаточно для выдела части имущества в натуре — заявите требование о компенсации за сверхиспользование вашей доли другими сособственниками (п. 2 Ст. 247 ГК РФ).

Добрый день! Да, можно оформить дарение долей третьему собственнику.

Если два собственника хотят безвозмездно передать свои доли третьему, можно заключить договор дарения долей. Поскольку отчуждаются доли в праве общей собственности, такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То, что одаряемый уже является собственником третьей доли, от нотариальной формы не освобождает.

Согласие остальных собственников и соблюдение преимущественного права покупки при дарении не требуются — эти правила действуют при продаже доли, а не при безвозмездной передаче.

Если одаряемый является близким родственником дарителей — например, ребенком, родителем, супругом, братом/сестрой, внуком, бабушкой или дедушкой, — НДФЛ с полученных в дар долей платить не нужно.

Практически нужно обратиться к нотариусу с документами на квартиру и документами, подтверждающими родство. После удостоверения договора нотариус, как правило, сам направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр. После регистрации третий собственник станет собственником всей квартиры.

Да, вы можете выписаться дистанционно, не имея нового адреса для регистрации. Закон этого прямо не запрещает.

Для этого подайте через Госуслуги заявление о снятии с регистрационного учёта, указав «без указания нового места жительства». После одобрения заявления регистрация по вашему старому адресу будет прекращена.

Важно: после выписки «в никуда» у вас будет 7 рабочих дней, чтобы зарегистрироваться по новому месту жительства или пребывания (ст. 6 Закона РФ № 5242-1). Если вы не успеете, это может повлечь административный штраф (ст. 19.15 КоАП РФ).

Предписание и новое жилье при сносе будут оформляться на зарегистрированных в доме членов семьи (ваших детей), а не на вашего отца, так как он полностью утратил права на это жилье после выписки.

Согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ, выезд на другое постоянное место жительства и выписка (снятие с регистрационного учета) означают автоматическое прекращение договора социального найма для этого человека. Поскольку ваш отец и вы добровольно выписались, вы оба перестали быть участниками договора. Ваши дети, оставшиеся прописанными, автоматически стали законными нанимателями, даже если сам бумажный договор не переоформлялся.

Сделать так, чтобы новая квартира при сносе досталась вашему отцу, а не дочери, законным путем практически невозможно, но финальное распределение имущества будет зависеть от возраста детей.

1. Состоит ли ваша старшая дочь в браке и есть ли у неё свои дети, прописанные там же?
2. Сносится ли дом как аварийный или земля изымается для государственных нужд (от этого зависят нормы предоставления площади)?

Судя по всему, 3/24 доли в квартире принадлежат лицу, которое зарегистрировало своё право в Росреестре, но не полностью раскрыло свои персональные данные в публичной выписке ЕГРН. С 1 марта 2023 года в общедоступных выписках из ЕГРН персональные данные собственников (ФИО, дата рождения) скрыты для третьих лиц, если собственник не дал согласия на их раскрытие.

Будучи одним из собственников квартиры, вы имеете право получить полную выписку из ЕГРН, которая содержит все сведения обо всех зарегистрированных правах, включая ФИО владельца 3/24 доли. Для этого необходимо:

Заказать полную выписку из ЕГРН. Вы можете сделать это лично в любом МФЦ или онлайн через портал Госуслуг или сайт Росреестра. В запросе укажите, что вы являетесь собственником и требуете предоставить сведения обо всех правообладателях.

Обратиться к нотариусу. Если по каким-то причинам выписка не даст результата (например, право собственности на долю не зарегистрировано), вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус имеет право запрашивать сведения из ЕГРН, в том числе для установления круга наследников, если доля могла перейти по наследству.

Если в полной выписке 3/24 доли не будут указаны, это может означать, что право собственности на эту долю не зарегистрировано в установленном порядке. В таком случае владельцем доли, скорее всего, является наследник предыдущего собственника, который ещё не вступил в наследство

Возможность возврата денег за неиспользованный период аренды зависит от условий вашего договора.

Согласно ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Однако это правило применяется при отсутствии иных условий в договоре. Если в договоре указан иной срок предупреждения (например, 30 дней), применяется условие договора.

По общему правилу, стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до его расторжения (ст. 453 ГК РФ). Поэтому возврат части арендной платы за неиспользованный период возможен только при наличии соответствующего условия в договоре либо по добровольному соглашению с арендодателем. Если в договоре нет пункта о возврате при досрочном выезде, требовать возврата вы не вправе.

Исключение: если квартира оказалась непригодной для проживания (например, грязная, холодная) и это не было оговорено при заключении договора, это может служить основанием для досрочного расторжения и требования возврата части оплаты.

Что делать:

Проверьте договор: есть ли условие о возврате средств при досрочном расторжении и срок предупреждения.

Направьте арендодателю письменную претензию с требованием возврата части арендной платы за неиспользованные дни.

Если квартира была в ненадлежащем состоянии, зафиксируйте это (фото, видео) и укажите в претензии.

При отказе и наличии оснований (непригодность квартиры или условие в договоре) обратитесь в суд.

Отказ администрации, скорее всего, неправомерен. Отсутствие ордера, при наличии архивной записи в домовой книге, не является безусловным основанием для отказа в заключении договора социального найма.

Ордер утратил статус единственного документа, подтверждающего право пользования жильём, после 1 марта 2005 года. Право на заключение договора социального найма может быть подтверждено и иными документами, в частности, архивной выпиской из домовой книги, которая подтверждает факт вселения и проживания.

Подавайте в суд иск о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма и обязании администрации заключить договор. В иске укажите, что вы фактически проживаете и оплачиваете коммунальные услуги.

К иску приложите: письменный отказ администрации, архивную выписку из домовой книги, квитанции об оплате ЖКУ, паспорт с отметкой о регистрации и справку из БТИ. Соберите любые другие доказательства проживания (показания свидетелей, договоры, письма).

Да, вы можете совершить дарение дистанционно, лично не приезжая в Московскую область. С 1 июля 2026 года вступили в силу новые правила, позволяющие регистрировать договоры дарения недвижимости онлайн через портал Госуслуг с использованием Единой биометрической системы (ЕБС). Для этого вам и вашему отцу необходимо иметь подтверждённую учётную запись на Госуслугах, пройти регистрацию в ЕБС (идентификация по лицу и голосу) и подписать документы усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Второй вариант — вы можете уполномочить сестру действовать от вашего имени, выдав ей нотариальную доверенность. Доверенность на дарение недвижимости обязательно должна быть нотариально удостоверена. В доверенности необходимо прямо указать: ваши паспортные данные и данные сестры, предмет дарения (конкретную квартиру с адресом и кадастровым номером), одаряемого (вашего отца) и все полномочия, включая право подписывать договор дарения и подавать документы в Росреестр. Без указания одаряемого и предмета дарения доверенность будет ничтожной (п. 5 Ст. 576 ГК РФ).

Дарение квартиры между близкими родственниками (дочерью и отцом) освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Размер доли бывшего мужа рассчитывается исходя из того, что средства материнского капитала не являются совместно нажитым имуществом и разделу между супругами не подлежат (ст. 34 СК РФ, определение Верховного Суда РФ). Доля мужа определяется только из той части стоимости дома, которая была оплачена за счёт общих средств супругов, а не за счёт маткапитала и вашего сиротского сертификата (который также является вашим личным целевым средством). При этом доли детей (из средств маткапитала) исключаются из раздела между супругами.

Точный размер доли в квадратных метрах и денежном выражении можно определить только на основании расчёта, исходя из стоимости дома на момент покупки и доли внесённых вами личных средств (сиротский сертификат + маткапитал) в этой стоимости.

Для продажи дома необходимо:

Если доля бывшего мужа не была выделена в натуре, получить его нотариальное согласие на продажу либо оформить выдел его доли и выкупить её.

Получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетних детей (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ). Опека даст согласие только при условии, что в новом жилье детям будут выделены доли не меньше по площади и стоимости.

Если бывший муж не даёт согласия, вы вправе обратиться в суд с иском о признании его доли незначительной и выплате компенсации без его согласия (ст. 252 ГК РФ).

Ситуация, в которую вы попали, требует максимальной осторожности, так как покупка квартиры без документов и с не выписанным собственником несет в себе огромные юридические риски. То, что риелтор изначально уверяла, будто «всё хорошо», а по факту документов не видела — первый серьезный маркер непрофессионализма или обмана. Пока у продавца нет готового пакета документов, ни в коем случае не вносите задаток или аванс, даже если вас будут торопить.

Главные риски и решения:

1. Документы: Словам риелтора верить нельзя. Пока нет документов и паспорта собственника — квартиры юридически не существует для продажи.
2. Долг по коммуналке: Долг за кап. Ремонт перейдет на вас, остальные долги — на хозяйке. Решение: гасить долг из суммы аванса или вычитать его из стоимости квартиры.
3. Прописка: Выписать человека «в никуда» после сделки можно только через суд (это займет 3–6 месяцев). Решение: требовать выписки хозяйки до сделки, либо оставлять часть денег в банке, пока она не выпишется.
4. Онлайн-продажа: Риелтор действует по доверенности. Её нужно обязательно проверить на подлинность через сайт Нотариальной палаты.

Займите жесткую позицию. Скажите риелтору: «Я готова ждать, но никаких авансов и договоров не будет, пока вы не предоставите выписку из ЕГРН, справку об отсутствии прописанных лиц и оригинал доверенности».

Признать частный дом непригодным для проживания можно только через межведомственную комиссию при администрации муниципалитета по месту нахождения дома (п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47). Сделать это полностью удаленно, без личного участия, нельзя, так как комиссия должна провести обязательный осмотр дома. Однако вы можете минимизировать личное присутствие.

Алгоритм действий:

Оформите нотариальную доверенность на представителя в регионе нахождения дома с правом подачи заявления и участия в заседаниях комиссии.

Подайте заявление в администрацию муниципалитета или МФЦ. Это можно сделать:

лично через представителя по доверенности;

онлайн через региональный портал госуслуг (в Московской области такая возможность есть) или через Единый портал госуслуг.
К заявлению приложите: копии правоустанавливающих документов на дом, технический паспорт, заключение специализированной организации о состоянии конструкций (если требуется).

Обеспечьте доступ представителя и комиссии в дом для осмотра. Ваше личное присутствие при этом не обязательно.

Основания для признания дома непригодным: наличие вредных факторов, угрожающих жизни и здоровью, серьёзные повреждения конструкций, несоответствие санитарно-гигиеническим требованиям. Решение принимает комиссия, её отказ можно обжаловать в суде.

Вы имеете право бессрочного пользования этой квартирой. Вы не стали собственником, но, отказавшись от приватизации, сохранили право пожизненного проживания (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Это право действует, даже если вы перестали быть членом семьи собственника. Выселить вас нельзя (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14). Регистрация в квартире подтверждает это право.

Если мать не пускает, чинит препятствия, вы вправе требовать вселения через суд на основании ст. 304 ГК РФ (устранение препятствий в пользовании). Суд обяжет её передать ключи и не чинить препятствий (апелляционное определение Мособлсуда от 23.05.2016 № 33-9008/2016).

Что делать: 1. Направить матери письменное требование о предоставлении доступа и ключей. 2. При отказе подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры об устранении препятствий в пользовании и вселении. 3. В иске указать, что вы зарегистрированы, имеете бессрочное право пользования, ответчик чинит препятствия. 4. Приложить копии паспорта с регистрацией, документов о приватизации (если есть). Оспорить сам отказ от приватизации спустя 25 лет невозможно — срок исковой давности по таким сделкам составляет 10 лет (ст. 181 ГК РФ) и давно истёк.

Регистрация брака сама по себе не является основанием для снятия с учёта нуждающихся в жилье. Ваше право на предоставление жилья как лица из числа детей-сирот сохраняется (ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ). Семейное положение не влияет на это право.

Однако ключевое условие — вы не должны ухудшить свои жилищные условия. Если вы зарегистрируетесь (пропишетесь) в жилом помещении, принадлежащем супругу (или ином, где у вас появится право пользования), то можете быть признаны обеспеченной жильём и сняты с очереди.

Имущество, приобретённое супругом до брака, его личная собственность, при расчёте вашей нуждаемости обычно не учитывается, но ваша прописка у него — это уже ваше право пользования.

Таким образом, брак регистрировать можно. Главное — не меняйте место своей регистрации и не прописывайтесь к мужу до получения жилья. При смене фамилии после брака обязательно подайте заявление в орган, где вы состоите на учёте, с копией свидетельства о браке для обновления данных.

Добрый день! Закрепить договоренность можно, но не обычной распиской «после смерти продадим квартиру и отдадим половину». Родственники сейчас не собственники квартиры и не могут распоряжаться будущим наследством. Распорядиться своим имуществом на случай смерти может только сама собственница — через завещание или наследственный договор.

С родственниками можно оформить отдельное письменное соглашение об оплате ухода. Например, предусмотреть, что они признают многолетний уход вашей мамы и обязуются выплатить ей определенную сумму либо сумму, рассчитываемую по установленной формуле, при условии получения ими наследства. ГК РФ допускает договоры под отлагательным условием и позволяет сторонам самостоятельно определять условия договора.

Важно подробно прописать:

• кто именно принимает обязательство;
• за какой период и какой уход производится вознаграждение;
• конкретную сумму либо понятный порядок ее расчета;
• когда возникает обязанность заплатить;
• срок выплаты;
• что происходит, если квартиру не продают или наследство получает другой человек.

Формулировка просто «отдадим половину квартиры/половину денег после продажи» слишком рискованная: наследники могут вообще не получить эту квартиру либо не продавать ее.

Отдельный вопрос — может ли сама подруга оформить завещание или наследственный договор в пользу вашей мамы. При деменции это зависит не от самого диагноза, а от того, понимает ли человек значение своих действий на момент сделки; иначе документ впоследствии может быть оспорен.

Здесь я бы советовала именно составлять полноценное соглашение, а не расписку. Нужно понимать, кто потенциальные наследники, кому принадлежит квартира и что именно родственники готовы подписать.

Здравствуйте. Добиться именно переселения только потому, что у одного жильца имеется психиатрический диагноз, судимость, а другой употребляет алкоголь, нельзя. Эти обстоятельства сами по себе не являются основанием для выселения из муниципальной квартиры.

Но если жильцы фактически создают опасность: нарушают правила обращения с газовым оборудованием, устраивают пожароопасные ситуации, угрожают соседям, систематически нарушают их права, повреждают квартиру и т. П., ситуация уже другая. По ст. 91 ЖК РФ после предупреждения наймодателя такие граждане при продолжении нарушений могут быть выселены через суд. Причём обратиться с иском при определённых обстоятельствах могут и сами соседи как заинтересованные лица. Верховный Суд прямо относит соседей к таким лицам.

Поэтому сейчас я бы рекомендовала делать акцент не на диагнозе граждан, а на безопасности дома. Можно письменно потребовать от администрации как собственника муниципальной квартиры провести обследование помещения, проверить исправность индивидуального отопления и соблюдение правил его эксплуатации. Отдельно обратиться в специализированную газовую организацию с просьбой проверить внутриквартирное оборудование. Закон предусматривает техническое обслуживание, диагностику и при наличии оснований даже приостановление подачи газа.

Все конкретные нарушения нужно фиксировать: обращения в полицию, аварийную газовую службу, МЧС, акты УК, фотографии, видео, заявления соседей. Если нарушения станут систематическими, уже можно ставить перед администрацией вопрос о предупреждении нанимателей и дальнейшем выселении по ст. 83, 91 ЖК РФ.

Отдельно можно проверить, насколько законно администрация приобрела эту квартиру у собственной сотрудницы и каким решением она затем была предоставлена этим гражданам. Но это уже отдельный блок документов. Сведения о диагнозе жильца собирать и распространять не следует — для жилищного спора важны прежде всего его конкретные действия.

Если у вас имеются ответы администрации и прокуратуры, документы о приобретении квартиры или известно, на каком основании граждан туда вселили, это может существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.

Добрый день! Обратиться в суд можно, но в вашей ситуации взыскание возможно не по всем строкам квитанции.

Ч. 3 Ст. 31 ЖК РФ действительно устанавливает солидарную ответственность совершеннолетних дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, связанным с пользованием квартирой. Верховный Суд отдельно подтверждает, что собственник и совершеннолетние члены его семьи солидарно оплачивают коммунальные услуги. Если собственник оплатил солидарный долг полностью, он вправе предъявить к другому должнику регрессное требование, по общему правилу — в соответствующей равной доле.

Но есть существенный нюанс: дочь фактически не проживает в квартире уже 5 лет. Сама регистрация по месту жительства автоматически не создаёт обязанности по оплате — это прямо отмечал Конституционный Суд. Поэтому просто взять все квитанции за пять лет и потребовать с дочери 1/2 суммы, скорее всего, не получится.

В частности, нельзя делить с ней плату за содержание жилья и взносы на капремонт — их обязан оплачивать именно собственник. По коммунальным услугам нужно отдельно смотреть, какие суммы начислялись по счётчикам, какие — по числу зарегистрированных лиц и какие расходы фактически возникли именно из-за сохранения регистрации дочери.

Кроме того, к регрессным требованиям применяется трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня исполнения соответствующего обязательства.

В вашей ситуации имеет смысл рассматривать одновременно и другой вопрос — признание дочери утратившей право пользования квартирой со снятием с регистрационного учёта, поскольку она длительное время добровольно проживает отдельно и фактически квартирой не пользуется.

Для оценки суммы взыскания желательно посмотреть квитанции хотя бы за последние 3 года, сведения о зарегистрированных лицах и показания/наличие счётчиков. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.