Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 249

Предлагаемая схема несёт существенные правовые риски для покупателя. Указание в договоре купли-продажи заниженной цены (2 млн руб.) при фактической оплате 4, 2 млн руб., а также оформление отдельного договора на «мебель» для маскировки реальной стоимости квартиры, расценивается как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ). В случае судебного спора, расторжения договора, признания его недействительным либо банкротства продавца, вы сможете требовать возврат только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи, то есть 2 млн руб., а оставшаяся часть будет крайне сложно доказуема и фактически не защищена законом.

В вашей ситуации важно разграничить два типа обязательств: долги, которые перешли к вам в рамках наследования, и обязательства, возникшие после продажи доли в квартире.

Долги, возникшие до вступления в наследство
Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят не только имущество, но и имущественные права и обязанности наследодателя, существовавшие на день открытия наследства. Это означает, что при принятии наследства вы автоматически принимаете и долги умершего собственника квартиры.
В частности, к наследникам переходят долги по оплате жилищно-коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора), которые накопились до момента открытия наследства. Эти долги распределяются между наследниками пропорционально их долям в наследственном имуществе.

Однако важно учитывать срок исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ, он составляет 3 года. Это значит, что кредитор (управляющая компания, ресурсоснабжающая организация) может взыскать долги только за последние 3 года, предшествующие предъявлению иска. Если с момента возникновения долга до момента предъявления требования прошло более 3 лет, вы можете заявить в суде о применении исковой давности.

Обязательства после продажи доли
После продажи доли в квартире вы перестаёте быть собственником и, соответственно, не несёте ответственности за коммунальные платежи, капремонт и другие расходы, возникшие после перехода права собственности к новому владельцу. Новый собственник (покупатель) обязан оплачивать эти услуги с момента приобретения права собственности на квартиру (п. 5 Ч. 2 Ст. 153 ЖК РФ).

Исключение составляет капремонт. Согласно ч. 3 Ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате таких взносов. Это означает, что если на момент продажи доли в квартире у прежнего собственника (наследодателя) имелась задолженность по капремонту, она могла перейти к вам как к наследнику, а затем — к покупателю при продаже доли. Однако это возможно только в том случае, если задолженность образовалась до момента вступления вас в наследство.

Что делать
Проверьте дату возникновения долгов. Если долги по коммунальным услугам или капремонту образовались после того, как вы продали долю, вы не обязаны их оплачивать.
Уточните у покупателя, на каком основании он предъявляет вам требования. Если он ссылается на долги, возникшие после перехода права собственности, его требования незаконны.

Если речь идёт о долгах наследодателя, проверьте их размер и соответствие стоимости унаследованного имущества. Согласно ст. 1175 ГК РФ, вы отвечаете по долгам наследодателя только в пределах стоимости полученного вами наследства.
Обратите внимание на срок исковой давности. Если с момента возникновения долга прошло более 3 лет, вы можете заявить о его истечении в суде.

Нормативные акты, на которые стоит обратить внимание:
ГК РФ (ст. 1112, 1175, 196);
ЖК РФ (ст. 153, 158, 169);
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании».