Ответ нейросети:
Отсутствие обременений в ЕГРН само по себе не означает, что предусмотренное договором право пользования квартирой отсутствует. Но и пункт ДКП о сохранении права пользования не всегда является основанием для внесения обременения в ЕГРН. Здесь необходимо отдельно оценить договорное право ответчиков и возможность его государственной регистрации.
1. Может ли суд отложить третье заседание из-за отсутствия ответа Росреестра?
Да, может. По статье 169 ГПК РФ суд вправе отложить разбирательство, если дело невозможно рассмотреть в этом заседании, в частности из-за необходимости получить дополнительные доказательства. Закон не устанавливает запрета на отложение именно третьего заседания.
Однако отложение — не автоматическое последствие отсутствия ответа. Суд оценивает:
- какие обстоятельства должно подтвердить регистрационное дело;
- имеют ли они значение для разрешения спора;
- можно ли установить их по уже имеющимся доказательствам.
Ответчикам желательно подать
письменное ходатайство об отложении разбирательства и повторном истребовании доказательств. В нем стоит указать:
> Судом удовлетворено ходатайство об истребовании регистрационного дела, однако ответ не поступил. Дело необходимо для установления содержания условия договора о сохранении права пользования квартирой и обстоятельств регистрации перехода права собственности. Просим отложить разбирательство, проверить направление судебного запроса и повторно истребовать документы.
По статье 57 ГПК РФ можно также просить
выдать судебный запрос на руки для получения документов и представления их в суд. Росреестр при невозможности представить доказательство обязан известить суд об этом и о причинах в течение пяти дней со дня получения запроса.
Если суд откажет в отложении, попросите приобщить письменное ходатайство к делу. Отказ сам по себе еще не означает незаконность будущего решения, но при обжаловании можно будет ссылаться на рассмотрение дела без существенного доказательства — с объяснением, как это повлияло на выводы суда.
2. Как получить копию ДКП и можно ли зарегистрировать по нему обременение?
Здесь нужно разделить два вопроса.
Получение договора
Практические варианты:
1.
Запросить в Росреестре копию договора, содержащегося в реестровом деле, через МФЦ или доступный электронный сервис. Выдача таких документов регулируется статьей 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Доступ к копиям документов ограничен: значение имеет, кто обращается — действующий правообладатель, сторона сделки, представитель либо иное лицо. В запросе следует прямо указать статус заявителя и реквизиты сделки.
2. Если получить договор самостоятельно не удается,
просить суд истребовать именно заверенную копию ДКП со всеми приложениями и имеющимися регистрационными отметками, а не ограничиваться общим запросом регистрационного дела.
3. После поступления документов в суд ответчики вправе ознакомиться с ними и снять копии на основании статьи 35 ГПК РФ. Для последующего обращения в Росреестр лучше получить заверенную копию из надлежащего источника: фотографии материалов дела могут оказаться недостаточными.
Если ответчики были только названы в договоре как лица, сохраняющие проживание, но сами его не подписывали и собственниками не являлись, это особенно важно для определения их права на самостоятельное получение копии.
Возможность внесения обременения
Не всякое договорное право проживания подлежит внесению в ЕГРН. По статье 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав, ограничений и обременений производится в случаях, предусмотренных законом. Само наличие в договоре формулировки «сохраняют право пользования после регистрации перехода права собственности» еще не определяет вид регистрируемого обременения.
Нужно установить правовую природу условия: это самостоятельное обязательство покупателя предоставить пользование, условие о безвозмездном пользовании, отражение уже существующего права по закону, условие договора пожизненного содержания либо иная конструкция.
Поэтому
получить договор и подать заявление недостаточно для гарантированной регистрации. Сначала нужно проверить, подлежит ли регистрации именно это право, кто должен обратиться и какие документы требуются. Регистрационная отметка на ДКП сама по себе этот вопрос не решает.
При этом отсутствие записи в ЕГРН
не лишает ответчиков возможности защищать право пользования, ссылаясь на договор. Если спор идет с покупателем, который сам подписал условие о сохранении проживания, это существенный довод. Его значение определяется по правилам об обязательствах, свободе и толковании договора — статьи 309, 421 и 431 ГК РФ.
3. Насколько наличие разрушенного дома ухудшает положение ответчиков?
Само по себе наличие другого дома не прекращает предусмотренное договором право пользования квартирой. Значение дома зависит от основания, на котором ответчики требуют сохранить проживание.
Если право прямо и самостоятельно предоставлено ДКП.
Главное — содержание условия: кому предоставлено право, на какой срок, при каких условиях оно прекращается. Если право не поставлено в зависимость от отсутствия другого жилья, появление или обнаружение дома само по себе обычно не дает оснований его прекратить. При этом фраза «после перехода права собственности» еще не обязательно означает пожизненное право: нужно читать договор целиком.
Если ответчики просят временно сохранить пользование как бывшие члены семьи собственника по части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Тогда наличие другого жилья, его состояние и реальная возможность в нем проживать имеют существенное значение. Суд учитывает имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В таком сценарии дом может ослабить позицию, но запись о жилом назначении еще не доказывает его фактическую пригодность.
Если право связано с отказом от участия в приватизации или иным специальным основанием.
Применяются отдельные правила, в том числе статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Наличие другого дома само по себе не означает автоматической утраты такого права; требуется исследовать основание возникновения права и поведение ответчика.
Состояние дома лучше подтвердить не только объяснениями, но и:
- фотографиями, актами обследования;
- техническим заключением о состоянии конструкций, печи, отопления;
- документами об отсутствии необходимых коммуникаций;
- при наличии — решением о признании помещения непригодным для проживания.
Порядок признания жилья непригодным установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. За соответствующим обследованием можно обратиться в орган местного самоуправления.
Отсутствие официального решения о непригодности не запрещает доказывать состояние дома другими доказательствами, но официальное обследование усилит позицию.
Удаленность дома от города также можно учитывать вместе с состоянием здоровья, работой, необходимостью лечения и другими обстоятельствами, однако сама по себе она не делает жилье непригодным. Кроме того, дом одного ответчика нельзя автоматически считать доступным жильем для всех остальных: суд должен оценить права каждого.
Что сделать сейчас
1. Подать ходатайство об отложении заседания и повторном запросе, конкретно обозначив значение ДКП для спора.
2. Получить полный текст договора со всеми приложениями — не только спорный пункт.
3. Представить письменные возражения против иска с указанием
конкретного основания права пользования каждого ответчика.
4. Собрать доказательства фактического состояния дома и отсутствия реальной возможности проживания в нем.
5. Не откладывать защиту в суде до внесения записи в ЕГРН: регистрационный вопрос не заменяет возражения против иска.
Для точного вывода нужны формулировка спорного пункта, дата ДКП, требования истца, сведения о том, кем ответчики были до продажи, и основание их первоначального вселения. Эти детали стоит оценить с юристом по жилищным спорам.
