-
Вопрос № 00232417
Купила квартиру на торгах. Бывшая жена бывшего собственника отказывалась съезжать. Был подан иск, есть решение суда. Приставы ее выселили, однако при выселении она заявила, что квартиру сдала якобы еще до перехода права собственности (2 года назад) и теперь там живет арендатор (на самом деле ее новый сожитель). Полиция бездействует, говоря снова идти в суд за выселением арендатора. Но это время, и пока будут идти суды, этот «арендатор» вселит нового «арендатора» и так бесконечно. Понятно, что оснований ни у кого нет, но право на жилище и все такое. Как можно решить вопрос?
Ситуация, которую вы описываете, к сожалению, является классической и хорошо известной недобросовестной схемой защиты от выселения. Бывшие собственники или их родственники пытаются создать видимость гражданско-правовых отношений (аренды), чтобы перевести конфликт из плоскости исполнительного производства в бесконечные гражданские споры.
Однако закон и судебная практика (включая определения Верховного Суда РФ) стоят на вашей стороне. Чтобы разорвать этот порочный круг и не дать им играть в «матрешку» с арендаторами, нужно действовать жестко, системно и на нескольких фронтах одновременно.
Вот пошаговый алгоритм действий:
1. Проверьте «договор аренды» на юридическую ничтожность
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Если договор не зарегистрирован, он не имеет юридической силы для третьих лиц (то есть для вас как нового собственника).
Даже если он зарегистрирован, Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что договоры аренды, заключенные должником после наложения ареста на имущество или в преддверии торгов с целью воспрепятствовать взысканию, признаются притворными сделками (ст. 170 ГК РФ) и не являются основанием для отказа в выселении.
Давите на судебных приставов (ФССП), а не на полицию
Полиция действительно часто бездействует в таких случаях, ссылаясь на «гражданско-правовой характер спора». Но у судебных приставов есть прямая обязанность исполнить решение суда.
В вашем исполнительном листе, скорее всего, указано: «Выселить должника и иных проживающих лиц, освободить помещение от имущества».
Пристав не имеет права оценивать законность нахождения «арендатора» в квартире. Его задача – физически освободить помещение. Если человек отказывается выходить, пристав составляет акт и может применить силу (с участием полиции).
Действие: Подайте жалобу старшему судебному приставу (начальнику отдела) на бездействие пристава-исполнителя в порядке ст. 122-128 ФЗ «Об исполнительном производстве». Укажите, что пристав незаконно прекратил или приостановил действия по выселению, переложив свои обязанности на суд.
Подайте иск о признании договора аренды недействительным и выселении
Да, это тот самый суд, которого вы хотели избежать, но он необходим, чтобы поставить точку и исключить «матрешку».Подавайте иск к бывшей жене и этому «арендатору».
Требования: признать договор найма/аренды недействительным как притворную сделку (ст. 170 ГК РФ), направленную на обход закона и ущемление прав нового собственника; выселить ответчика; взыскать с него компенсацию за незаконное пользование вашим жильем за все время просрочки (по рыночной ставке аренды в вашем регионе).
Обеспечительные меры: Одновременно с иском подайте ходатайство о запрете регистрировать кого-либо в этой квартире или заключать новые договоры.
Ситуацию с «арендатором» следует решать через расширение предмета иска уже в рамках исполнительного производства, ходатайствуя перед приставами о выселении всех лиц, находящихся в квартире без законных оснований, включая неустановленных третьих лиц. Параллельно необходимо обратиться к прокурору с жалобой на бездействие полиции, поскольку самовольное занятие жилья образует состав административного правонарушения. В этой категории споров типичная защитная связка оппонента выглядит так: демонстрация договора аренды с незаверенной датой плюс попытка зарегистрировать арендатора по адресу, что автоматически создаёт новый круг судебных разбирательств. Без заблаговременного запроса сведений о зарегистрированных лицах и ходатайства об обеспечительных мерах, запрещающих регистрацию третьих лиц по адресу, каждый новый «арендатор» будет порождать самостоятельный иск, а это - до 12 месяцев на каждый цикл. Договор аренды, на который ссылается бывший собственник, был заключён до перехода права собственности к Вам или после? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Арендатора по адресу никак не зарегистрируют без согласия собственника. Из аргументов у них только договор «на коленке», который якобы был заключен до перехода права 2 года назад без регистрации в Росреестре. Но и на тот момент оснований его заключать не было, тк она не была собственником. Кроме того, в суде утверждала, что это ее единственное жилье и съезжать некуда (аудиопротоколы, все материалы по делу). Как тогда за 2 года был заключен этот договор?
Вы абсолютно верно подметили ключевые противоречия в позиции оппонента - они действительно существенные и работают в Вашу пользу.
Во-первых, бывшая жена не являлась собственником квартиры на момент заключения договора аренды, следовательно, у неё не было правовых оснований распоряжаться жильём, в том числе сдавать его в аренду. Такой договор является ничтожным с момента его заключения.
Во-вторых, противоречие с позицией в суде о единственном жилье - это серьёзный аргумент. Аудиопротоколы судебных заседаний прямо фиксируют её слова о том, что жилья больше нет и съехать некуда. Этот довод полностью разрушает версию о добросовестной сдаче квартиры в аренду.
Всё это в совокупности - хорошая доказательная база. Однако детальный разбор имеющихся материалов, выработка конкретной стратегии с учётом всех нюансов и подготовка необходимых процессуальных документов требуют полноценной работы.
В ходе платной консультации я выявлю все скрытые нюансы, ознакомлю Вас с ними, распишу дальнейший план действий и отвечу на все Ваши вопросы! За консультацию / составленный документ даю гарантию качества, так как являюсь узконаправленным специалистом в данной области права! При составлении документов - консультация бесплатная (мои контакты в профиле)!
Понимаю ваше отчаяние: ситуация абсурдная, когда после выселения одного незаконного жильца появляется другой. Но юридически вы правы, а «арендатор» — нет. Ключевой момент: договор аренды, заключенный прежним собственником, не сохраняет силу, если он был заключен после перехода права собственности к вам или является фиктивным (мнимым). Согласно п. 2 Ст. 292 ГК РФ, переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. «Арендатор» — не член семьи, а договор с ним, скорее всего, мнимый (ст. 170 ГК РФ).
Вы вправе требовать выселения на основании ст. 35 ЖК РФ и ст. 301 ГК РФ. Полиция бездействует незаконно: подайте жалобу в прокуратуру (ст. 10 ФЗ «О прокуратуре») и заявление о самоуправстве (ст. 330 УК РФ). В иске о выселении заявите ходатайство об обеспечительных мерах, запретив вселение новых лиц. Это остановит «конвейер».
Здравствуйте.
Отвечаю Вам как эксперт по Жилищному праву и специалист по выселению.
Новый арендатор (наниматель) не может появиться поскольку у так называемого наймодателя уже нет права передачи квартиры в найм (в аренду), такого же права нет и у самого нанимателя.
Подавайте иск в суд о выселении так называемого нанимателя, просите суд о применении обеспечительных мер в виде запрета на вселение в квартиру иных лиц.
Параллельно отключайте квартиру от электроснабжения, интернета.
Либо, если уловите момент когда квартира будет пустая, сломаете замки с видеофиксацией и свидетелями и вынесите все имущество лишнее из квартиры с как вариант передачей этого имущества на ответственное хранение или на склад.
Замените замки и поставьте квартиру на охрану в ЧОП какой-нибудь.
Готов сопровождать Ваше дело
