Какие у прописанных жильцов есть особые права, которых нет даже у собственника квартиры

Жильцы, прописанные в квартире, иногда обладают такими правами, которые ставят их в более выгодное положение, чем самого собственника. Разбираемся, какие именно.

Когда покупатели квартиры спрашивают меня на консультации: «А кто такие эти странные люди, которые могут остаться в квартире после продажи?», я всегда отвечаю: «Это прописанные жильцы, и их права защищены законом гораздо сильнее, чем кажется на первый взгляд». Если вы арендатор, собственник или собираетесь приобрести квартиру — понимание этих нюансов убережёт вас от неприятных сюрпризов. Давайте по порядку.  

Право не оплачивать некоторые счета, которые обязан платить собственник

На первый взгляд кажется логичным: пользуешься квартирой — значит, плати за всё. Но закон думает иначе. По ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника должны участвовать в оплате только тех коммунальных услуг, которые напрямую подаются в квартиру: отопление, водоснабжение, электроэнергия, газ.

А вот плата за содержание общего имущества дома, взносы на капремонт и налог на недвижимость — это уже забота исключительно собственника. Причём Верховный суд подтвердил: если жильцы не хотят платить за лифт, уборку подъезда или ремонт крыши — заставить их нельзя (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Как было: многие собственники думали, что все «скидываются» на содержание квартиры. Как стало: закон чётко отделяет обязательства жильцов и собственника. Реальный случай: У меня была клиентка, которая пыталась взыскать с бывшего мужа (он остался прописан в её квартире) часть расходов на капремонт. Суд отказал: эти расходы — полностью на её плечах.

Что делать: Если в квартире прописаны родственники — сразу проговорите, кто оплачивает какие счета. И учитывайте, что юридически их доля расходов ограничена.  

Право остаться жить в квартире после её продажи

Даже если вы продали квартиру, это ещё не значит, что все прописанные автоматически «выпишутся». По ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника сохраняют право проживания — до тех пор, пока их не выселит суд. А если среди жильцов есть:  

• Люди, которые отказались от участия в приватизации
• Или имеют право проживания на основании завещательного отказа, то их вообще невозможно выселить принудительно, даже через суд.

Как было: покупатель думал, что вместе с квартирой он получает «чистую» жилплощадь. Как стало: на деле может получить и квартиру, и нежданных жильцов.

Реальный случай: Однажды я помогала клиенту, который купил квартиру на торгах. Только потом выяснилось, что там прописан пожилой человек, отказавшийся от участия в приватизации в 1990-х. Выселить его невозможно — права проживания пожизненные.

Что делать: Перед покупкой квартиры обязательно закажите выписку из домовой книги и проверьте, кто прописан. Особенно внимательно относитесь к лицам преклонного возраста.  

Право потребовать жильё взамен при выселении

Иногда даже через суд выселить прописанных жильцов не так просто. Закон может встать на их сторону.

В каких случаях?  

• Если у выселяемого нет другого жилья и нет денег на аренду, суд вправе разрешить ему пожить в квартире ещё определённое время (срок устанавливается индивидуально).  
• Если собственник обязан платить алименты выселяемому лицу (например, бывшей жене, которая воспитывает общего ребёнка до трёх лет), суд может обязать его обеспечить жильём (ст. 90 СК РФ).

Это касается:  

• Нетрудоспособных бывших супругов
• Беременных женщин
• Родителей с детьми младше 3-х лет.

Как было: выселение казалось процедурой «по желанию» собственника. Как стало: суд защищает социально уязвимые категории.

Реальный случай: В практике моей команды был случай, когда бывшая супруга клиента отказалась выписываться, так как находилась в отпуске по уходу за ребёнком. Суд действительно обязал собственника предоставить ей другое жильё, поскольку алименты не покрывали расходы на аренду.

Что делать: При продаже или выселении жильцов оцените риски: нет ли среди прописанных тех, кто может потребовать отдельное жильё.  

Вывод: Правила игры на рынке недвижимости меняются. Но одно остаётся неизменным: незнание законов не освобождает от проблем. Прописанные жильцы действительно имеют особые права, иногда — сильнее, чем сам собственник квартиры. Поэтому если вы арендуете, покупаете или продаёте жильё — обязательно консультируйтесь с юристом. Это позволит избежать потери времени, нервов и денег.  

Если Вы хотите оформить приватизацию или разобраться с правами прописанных жильцов — обращайтесь. Я помогу провести всю процедуру грамотно и без риска ошибок. Галина Николаевна Субботина