Продажа квартиры с баланса Банка?

Что можно сделать с соседями которые шумят каждую ночь, полиция бездействует, прокуратура бездействует, о разговоре с соседями вообще можно ничего не говорить это бесполезно. Над нами живет молодой человек, квартира его матери, каждую ночь там устраивают притон, на замечания не реагируют никак, полиция постучала им не открыли и они уехали, хозяйке квартиры тоже были замечания чтобы разобралась с сыном, в итоге послала всех на три буквы, как с ними бороться ?

Даньков Андрей Павлович

Здравствуйте. Законно, к сожалению, никак.

Добрый день! Планирую покупку однокомнатной квартиры в Москве (дом 2008 года постройки) с использованием ипотечных средств. Я буду третьим собственником. В ходе самостоятельной проверки документов и получения информации из баз данных (ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, ФССП, судебные базы) был выявлен ряд серьезных потенциальных рисков. Прошу дать правовую оценку ситуации.
Хронология переходов права и выявленные факты:
ЭТАП 1: Первичная приватизация (Продавец-1)
По данным архивной выписки из домовой книги:
02.10.2001 г. — родилась дочь Продавца-1.
22.12.2009 г. — Продавец-1 и его несовершеннолетняя дочь (8 лет) были зарегистрированы по месту жительства в данной муниципальной квартире.
08.04.2010 г. — несовершеннолетняя дочь снята с регистрационного учета (выписана на другой адрес к матери).
17.08.2010 г. — подписан Договор передачи квартиры в собственность (приватизация) ТОЛЬКО на Продавца-1. Дочь в приватизации не участвовала.
07.02.2011 г. — зарегистрировано право собственности Продавца-1.
(Примечание: на данный момент дочери 25 лет).
ЭТАП 2: Первая продажа (Сделка 2013 года)
31.05.2013 г. — Продавец-1 продает квартиру Текущему собственнику (Продавец-2).
Сделка была проведена с занижением стоимости (квартира была в собственности менее 3 лет): в ДКП указан 1 млн рублей, на остальные 5,5 млн рублей есть расписка за «неотделимые улучшения».
ЭТАП 3: Текущий собственник (Продавец-2) и предстоящая сделка (2026 год)
Продавец-2 владеет квартирой 13 лет (с 2013 года).
Квартира приобреталась ею до брака, однако с 2024 года она состоит в официальном браке. Риэлтор утверждает, что нотариальное согласие супруга не нужно, так как имущество добрачное.
У Продавца-2 есть несовершеннолетний ребенок (2015 г.р.), который, по заверению стороны продавца, в данной квартире никогда не был прописан.
Продавец-2 является действующим генеральным директором и учредителем ООО (выручка ~150 млн руб., в последнее время наблюдается падение прибыли). Личных банкротных исков нет.
По данным базы мировых судов, в январе 2025 года в отношении Продавца-2 было вынесено и вступило в силу решение о взыскании долга в пользу Фонда капитального ремонта (ФКР). Исполнительных производств в ФССП на данный момент нет.
Позиция риэлтора продавца:
Риэлтор настаивает на быстром выходе на сделку, аргументируя безопасность тем, что:
По нарушению прав ребенка при приватизации давно истек срок исковой давности (девушке уже 25 лет, прошло более 3 лет с ее совершеннолетия).
Занижение цены было в 2013 году, объективный 10-летний срок давности по оспариванию сделок уже истек.
Предлагается сделать титульное страхование, которое «полностью закроет» риск по приватизации.
МОИ ВОПРОСЫ К ЮРИСТАМ:
Блок 1. Выписка несовершеннолетнего перед приватизацией (Главный риск)
Как суды (и ВС РФ) трактуют выписку 8-летнего ребенка за 4 месяца до заключения договора передачи квартиры в собственность? Является ли это намеренным лишением несовершеннолетнего права на участие в приватизации?
С какого момента реально начинает течь срок исковой давности в данной ситуации? Прав ли риэлтор, что срок истек в 21 год (18 лет + 3 года), или он начнет течь с момента, когда девушка фактически узнает о нарушении своего права? Применим ли здесь 10-летний объективный СИД (учитывая, что приватизация была до поправок 2013 года)?
Если 25-летняя дочь сейчас подаст иск, что именно она будет требовать: признания сделки недействительной и истребования доли (титула) ИЛИ признания за ней бессрочного права пользования (вселения)?
Поможет ли мне статус добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защититься от иска о вселении? Спасет ли в случае такого иска титульное страхование (ведь право собственности я не утрачу, просто получу жильца)?
Какой документ (например, справка об участии дочери в приватизации по новому адресу или ее нотариальное заявление об отсутствии претензий) может 100% гарантированно закрыть этот риск?

Кураев Геннадий Александрович

Здравствуйте.

Отвечаю Вам как эксперт по жилищному и гражданскому праву.

Исключение ребенка из приватизации таким образом, что он утратил право на приватизацию несет большие риски для оспаривания сделок с этой квартирой.

Будет оцениваться получил ли ребенок равное возмещение своих прав которых лишился.

При этом, срок давности по иску этого ребенка будет исчисляться как минимум с его совершеннолетия.

Остальные моменты могут быть разобраны в отдельной платной частной консультации.

Найдите меня в мессенджерах.

Шемякин Дмитрий Игоревич

Здравствуйте, в соответствии с вашим описанием, квартира не рекомендована к приобретению уже на основании того, что изначально была приватизация. Есть определенные нюансы, важно понимать все детали, чтобы вам помочь.

Что делать тем, кто столкнулся с незаконным выселением из арендованной квартиры?

28 февраля 2025 года я арендовала квартиру в Краснодрае. Договор был заключён на 6 месяцев с автоматическим продлением.

21 ноября 2025 года хозяйка сообщила мне о том, что намерена продать квартиру, срок, в который я должна освободить помещение, она уточнять не стала.

25 ноября мне написала её риелтор и изъявила желание привести вечером потенциальных покупателей на просмотр. Я отказала, поскольку на тот вечер у меня были другие планы. На следующий день, 26 ноября 2025 года, хозяйка квартиры в ультимативной форме объявила мне, что я должна освободить квартиру до 01.12.25 или она меня вышвырнет.

27 ноября 2025 года я написала заявление в полицию на самоуправство, вечером того же дня получила КУСП, однако никто из полиции так со мной и не связался. Зато, как потом выяснилось, 01.12.25 полиция связалась с хозяйкой квартиры и, судя по тому, что произошло далее, дала ей полный карт-бланш на самоуправные действия.

02.12.25 хозяйка квартиры пришла ко мне домой без предупреждения. С ней вместе были посторонние лица. Я отказалась её впустить и вызвала полицию. В тот день я звонила в полицию, в общей сложности, около десяти раз, но наряд так и не приехал.

Хозяйка отключила мне электричество (я более 40 минут просидела без света) и вызвала сантехников, чтобы те срезали замок. Затем она вместе с другими людьми вошла внутрь и приказала мне срочно собирать свои вещи. У меня есть запись того, как она разговаривает с полицией, упоминает какого-то «Евгения» с которым она «очень долго разговаривала накануне».

Осознав, что помощи от полиции я так и не дождусь и не желая эскалации конфликта, я была вынуждена подчиниться и собрать свои вещи. К счастью, мне помогли друзья, которые дали мне ночлег, организовали перевозку моих вещей и взяли на передержку моих котов.

У хозяйки квартиры остались мои деньги – арендная плата за квартиру за декабрь и залог, всего 54 000 рублей. Что касается полиции, то они так ни разу и не попытались связаться со мной – ни в день незаконного выселения, ни после.

05.12.25 я написала заявление в Следственный Комитет с требованием возбудить уголовное дело против этой женщины по ст. 139 УК РФ и 330 УК РФ, а также в Прокуратуру на бездействие полиции. Кроме того, в тот же день я написала обращение Уполномоченному по правам человека в Краснодарском крае. Пока ответов от этих организаций нет. Хочу сегодня написать ещё в УСБ.

Понятно, что мне теперь предстоит подать на эту женщину в суд, чтобы взыскать с неё мои деньги и моральный ущерб. Но я в судах не сильна, а потому ищу адвоката. Также буду рада любым советам от профессионалов.

Камынин Илья Юрьевич

Ситуация у вас крайне серьёзная: произошло самоуправство со стороны арендодателя, нарушение жилищных прав, а также фактическое насильственное выселение. Действовать нужно последовательно и юридически обоснованно. Что делать дальше: Судебные требования к арендодателю: Возврат арендной платы и залога (54 000 руб.). Компенсация морального вреда за незаконное вторжение, угрозы и отключение электроэнергии. Ссылаться на ст. 304, 307 ГК РФ (договор аренды и его исполнение), ст. 222, 234 ГК РФ (возмещение ущерба). Документы и доказательства: Договор аренды и платежные квитанции. Записи разговоров и свидетели (друзья, которые помогали). Фото/видео последствий отключения электричества, действий посторонних лиц. Все обращения в полицию, Следственный комитет, прокуратуру и уполномоченному по правам человека. Подача искового заявления: В суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры. В иске указывайте фактическое выселение, нарушение условий договора, требования о возврате денег и моральный ущерб. Укажите все стадии обращения в полицию и бездействие как подтверждение самоуправства. Полиция и Следственный комитет: Направляйте дополнительно письменные жалобы на бездействие и приложите копии КУСП, записи разговоров. Указывайте ссылки на ст. 330 УК РФ (самоуправство) и ст. 139 УК РФ (вымогательство/нарушение жилищных прав). Адвокат: Найдите юриста по жилищным спорам, специализирующегося на незаконных выселениях. Можно обратиться в коллегии адвокатов Краснодарского края или через «Гарант»/«Консультант» найти специалистов. Дополнительные меры: Обжаловать действия полиции в прокуратуру и вышестоящие органы МВД. Все расходы и ущерб фиксируйте — они пойдут в суд. Если хотите, я могу составить пошаговый план подачи иска и претензий к арендодателю, чтобы было проще действовать и не упустить сроки.

Прозорова Наталья Александровна

Соберите и сохраните все документы: договор аренды, платёжные квитанции, переписку с хозяйкой, КУСП из полиции, записи разговоров и видеоматериалы.Дождитесь ответов из Следственного комитета, прокуратуры и Уполномоченного по правам человека на ваши заявления о самоуправстве и бездействии полиции.Обратитесь к квалифицированному адвокату по жилищным спорам для подготовки искового заявления в районный суд. Подайте иск о взыскании с хозяйки квартиры удержанных средств (54 000 руб.), компенсации морального вреда и возможных убытков, приложив все собранные доказательства.
После получения судебного решения добейтесь его исполнения через службу судебных приставов, предварительно получив исполнительный лист. Подробный ответ прилагаю к письму.

Суд признал что шлагбаум около дома установлен незаконно. Оказывается и кворума не было. Хотя в протоколе зафиксировано, что кворум был. Подделали несколько заинтересованных соседей(нужна бесплатная стоянка). Администрация выдала им разрешение, УК установили. В иске было требование о демонтаже и возврате денег жителям. Сейчас идет речь чтобы и демонтаж раскидали на всех жителей. Но большинство было против и не заинтересованы в оплате демонтажа. Министерство по благоустройству территорий, пишут отписки, что не могут вмешиваться в собрание, не обязаны проверять протоколы. Прокуратура посылает в это самое министерство. Это министерство не дают копию протокола, говорят все есть в гис ЖКХ или идите в УК. УК тоже не дают копию. Да, в гис ЖКХ есть подделка, которую выгрузили с опозданием в 2+ мес. До решения суда писала в СК возбудить уголовное за подделку документов, за организацию ОПГ. Вызывала полицию. Бесполезно. Спускают в прокуратуру и дальше сами жалуйтесь туда. От полиции ответа вообще нет. Как сделать так, чтобы за демонтаж не платили жители, которые были против установки шлагбаума? И не из домовых денег? Есть организатор, секретарь собрания и счетоводы голосов. Вот они и должны платить я так считаю. А также что еще нужно для возбуждения уголовный дел по 327,210 и может 159?

Колобов Владимир Иванович

Здравствуйте Татьяна! К сожалению ст. 210 УК РФ в Вашем случае это слишком!!!! Ваша ситуация это в чистом виде гражданско-правовые отношения которые должны решаться в рамках гражданского законодательства... Вы описали ситуацию поверхностно... Например кто обратился с исковым заявлением о демонтаже шлагбаума? Каким образом установлено что кто-то подделал протокол общего собрания? И признал ли суд этот протокол недействительным?

В решение общего собрания собственников на самом деле ни какое Министерство не имеет право вмешиваться и влиять на него, в этом они правы когда сообщают Вам об этом. Опять вопрос: каким образом Вы установили что в ГИС ЖКХ выгрузили подделку? У Вас есть экспертиза или судебный акт?

Надо читать решение суда по демонтажу шлагбаума а уже из его текста будет понятно, что дальше...

Однако могу уверить Вас, что если протокол общего собрания в котором как Вы выражаетесь большинство было против, но оказалось что наоборот, не признан недействительным, то Вас через суд УК понудит оплатить демонтаж!!! У меня был такой опыт именно по обжалованию оплаты шлагбаума... Ключевым стало то, что никто из жильцов своевременно не подал ни в УК ни в суд на обжалование решения общего собрания где было бы по факту установлено, сколько все же жильцов были ЗА, сколько ПРОТИВ, сколько ВОЗДЕРЖАЛИСЬ, а сколько вообще не было на собрании....

Каким образом осуществить запрет нахождения родственников в моей квартире, если я являюсь собственником, при этом один из них, Домогался до меня когда мне не было 18 лет но из-за срока давности я не могу возбудить уголовное дело на одного из них

Арахова Диана Алексеевна

Как собственник, вы вправе в любой момент запретить родственникам находиться в вашей квартире, уведомив их об этом и, при необходимости, обратиться в полицию или в суд для их выселения, если они откажутся покинуть ваше жилье добровольно.

Здравствуйте. При проведении капитального ремонта крыши мою квартиру затопило. Я была вынуждена обратиться в экспертную организацию для проведения оценки стоимости восстановительного ремонта. Сумма материального ущерба составила 321 300 рублей. Подрядная организация уходит от ответственности, ссылаясь на то, что решением моего вопроса должен заниматься Фонд капитального ремонта. Обращалась в Фонд капитального капитального ремонта, они ответили, что этим занимается подрядная организация. Никто себя виновным не признает и все уходят от ответственности. В связи с этим, планирую обратиться в суд. Должна ли оплачивать госпошлину около 11 000 рублей? так как я и так пострадала, проживала без электричества, из-за залива обесточили квартиру, морально пострадала, оплатила стоимость услуг оценщика.

Моргачев Алексей Николаевич

Да госпошлина платить нужно. Либо просите отсрочку уплаты.

Зайцева Надежда Владимировна

Здравствуйте. Нет не должны, ваш спор регулируется Законом о защите прав потребителей, вы освобождены от уплаты гос.пошлины при цене иска до 1 миллиона

В 2006 году я купил квартиру (имеется договор купли-продажи на мое имя). В 2017 году я подарил квартиру родной сестре (для того чтобы она прописалась в Москве и получила лечение) но с тем условием что 2021 году она мне ее вернет обратно (подарит обратно). Но сестра меня обманула и переподарила мою квартиру в2020 г своей дочери (моей племяннице). О своем нарушенном праве я узнал только 2023 году. Сейчас владелицей моей квартиры является моя племянница, сестра и я просто там прописаны. Могу ли я через суд признать договор дарения недействительным и вернуть свою квартиру обратно? Сестра имеет свое жилье в Волгограде а племянница имеет свою квартиру в Москве

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Соглашусь с теми коллегами, которые ответили о невозможности признания сделки недействительной, по признакам мномости, притворности.

Признать сделку недействительной можно при совокупности фактичечких обстоятельств, доказательств. То, что перечислили ниже, никакого правового значения не имеет для данной категории дел.

Впрочем, можете попробовать посудиться, затратить время, деньги для успокоения. Но результатом будет отказ в удовлетворении требований.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Шансы нулевые, ни одного основания для расторжения не указали.

Здравствуйте такой вопрос
Сирота купил квартиру по сертификату и стал правообладателем, дом признали не жилым и всех расселяют,расселяют в новые квартиры, а если нет прописки в купленой квартире, будут ли какие нибудь проблемы с переселением в новую?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Прово собственности есть, переселят. Проблемы бывают всегда с переселенцами даже если всё ровно. Почему, надеюсь пояснять не нужно.

Курбангалеева Людмила Александровна

Не должны быть

Как мне поступить, если в моей квартире (я владелец) прописан племянник, теперь он купил квартиру, но не хочет выписываться. Боюсь этой ситуации. Смогу ли я беспрепятственно продать свою квартиру, если захочу переехать в другую местность?

Ким Галина Владимировна

Вопрос, прежде всего, к вам: он вам нужен в прописантах? Наверняка по жкх тоже не платит, если нет, но тогда еще вопрос: зачем вам такой нахлебник нужен с собственной квартирой?

Факторы риска, конечно есть, при наступлении которых будет проблема продать, поэтому целесообразно начинать его выписывать, как раз через суд 2-3 месяца

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Прописанные не являются препятствием к продаже квартиры, это совершенно не значимое обстоятельство, в сравнении с более серьёзными правовыми основаниями, которые могут в процессе сделки, не забывайте, что в сделке 2 стороны: продавец и покупатель. Выписать вы его можете если он добровольно не хочет этого делать, в судебном порядке. Для этого нужно направить в суд обоснованный иск со всеми доводами, доказательствами, с соответствующими требованиями.

Купил квартиру, там существует товарищество собственников жилья, я не желаю к ним вступать, но собрание постановило принудить меня в свой состав , ссылаясь на то, что у товарищества уже есть договоры на обслуживание дома.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Вступать в ТСЖ дело добровольное, но это не отменяет обязательств в оплате услуг по ЖКХ.

Сизоненко Александр Аркадьевич

Купил квартиру, там существует товарищество собственников жилья, я не желаю к ним вступать, но собрание постановило принудить меня в свой состав, ссылаясь на то, что у товарищества уже есть договоры на обслуживание дома.

В любом случае это неправомерно, принудить Вас против воли ТСЖ не может - необходимо согласие и заявление.

В доме был проведен кап.ремонт. В период проведения доступа в квартиру не было, по этому в квартире не была проведена замена коммуникаций. Я купил квартиру после окончания кап.ремонта. Сейчас делаю ремонт, появилась необходимость замены труб отопления. УК на мой запрос ответила, что период проведения кап.ремонта окончен и теперь замена труб отопления за счет владельца. Могу ли я требовать от УК замену труб отопления без дополнительной платы и как это сделать?

Бронштейн Александр Михайлович

Трубы от крана на вводе в квартиру ваши. Стояки -, общее имущество. Его ремонтирует УК. Пишите заявку. Не делают - жалобу

Ким Галина Владимировна

никак. за свой счет. за бездействие предыдущего собственника никто не в ответе.

Человек купил квартиру в Крыму за Херсонский сертификат, сейчас хочет продать и купить что-то другое в другом месте, Россреестр такие сделки сейчас приостанавливает ссылаясь на ничтожность сделки.
Вопрос: как продать такую квартиру?

Чеботарев Василий Сергеевич

Необходимо проанализировать ситуацию с целью выбора способа надлежащего подтверждения права собственности и, возможно, обжалования действий Росреестра.

Муж получил деньги за ранение, на эти деньги решил купить моему несовершеннолетнему сыну квартиру, сын ему никем не является документально, сам снял нужную сумму в банке и передал её ребенку, на которую сын купил квартиру себе. Может ли он оспорить эту покупку?

Казберова Людмила Викторовна

Оспорить можно любую сделку. Вопрос в том есть ли основания? Если деньги не передавались по расписке как займ, если нет доказательств, подтверждающих обязательства по возврату денег, то результат по такому иску будет отрицательным

Моргачев Алексей Николаевич

Маловероятно, действовал же по своей воле.

Здравствуйте! В браке муж купил квартиру, указал ,что куплена в браке со мной . Он собственник. Ни он ни я не прописаны в ней . Сейчас мы разводимся . Могу ли я претендовать на долю квартиры ?

Шевченко Александр Андреевич

По общему правилу имеете право на половину доли в квартире

В вашей ситуации есть 2 варианта: либо поделить квартиру пополам, либо оставить квартиру одному из собственников и обязать второго произвести соответствующую выплату

Фокеева Наталья Юрьевна

Да, вы можете претендовать на половину квартиры. Прописка значения не имеет

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста.
Человек покупает квартиру у продавца,который тут же на эти деньги покупает себе отдельно квартиру. У продавца получается, что это его единственное жилье(и с предыдущая квартира была единственным жильем ),но при этом у данного продавца есть долги по кредиту,были суды,но из-за срока исковой давности ,продавец выиграл суд. То есть банку долг с него взять не получилось. Но продажа квартиру совершилась после завершения судов.

Но нет гарантии, что продавец снова не наберёт долгов и не станет их оплачивать,а потом и вовсе себе сделает банкротство.

Могут ли в таком случае отнять квартиру у человека, который изначально купил квартиру у этого недобросовестного продавца из-за долгов(если сделает себе банкротство),если с даты покупки квартиры не прошло 3 года еще?
А также,если прошло например 3 года с даты покупки ?

И как можно подстраховаться в таком случае, чтобы не потерять квартиру,купленную у недобросовестного продавца?

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день. По описанной Вами ситуации, скорее всего суд не аннулирует сделку по продаже единственного жилья, если впоследствии человек пройдёт процедуру банкротства. Это связано с тем, что единственное жильё не включается в перечень имущества, подлежащего продаже в рамках исполнительного производства. Его продажа не ухудшает права кредиторов

Кузнецов Артур Рудольфович

Если квартира куплена добросовестным покупателем за рыночную цену, то в большинстве случаев риски минимальны. Однако в течение трёх лет до банкротства финансовый управляющий вправе оспорить сделку как направленную на увод имущества (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Особенно это возможно, если продавец после продажи остался без имущества и в ближайшее время подал на банкротство.

Если же прошло более трёх лет с момента сделки до даты подачи заявления о банкротстве — риски резко снижаются. Чтобы подстраховаться, желательно получать заключение юриста перед покупкой и оформить сделку через аккредитив, подтверждая рыночную цену. Также важно сохранить документы, подтверждающие добросовестность (оценка, переводы, переписка, договоры).