Как продали долю?

Суть ситуации и правовая оценка
Запрет на совершение регистрационных действий, наложенный в связи с задолженностью, должен препятствовать государственной регистрации перехода права собственности на долю в объекте недвижимости. Однако, если согласно выписке из ЕГРН, новый собственник зарегистрирован, это означает, что отчуждение и регистрация перехода права всё же произошли, несмотря на запрет.

Применимые нормы
Согласно ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 26, 28, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при наличии запрета (обременения) в ЕГРН Росреестр не должен регистрировать переход права собственности, если запрет не снят или не имеется решения суда/иного основания, позволяющего провести регистрацию.

Возможные сценарии и нюансы
1. Запрет был снят до регистрации — возможно, запрет сняли (по заявлению взыскателя, по решению суда, по погашении задолженности и т.д.), и после этого регистрация прошла законно.
2. Ошибка или нарушение в работе Росреестра — если запрет не был снят, а регистрация всё же прошла, это может быть технической ошибкой или нарушением со стороны регистратора.
3. Сделка совершалась на основании судебного акта — если был судебный спор и суд признал право за новым собственником, регистрация возможна на основании вступившего в силу решения суда, даже при наличии запрета.
4. Обременение не было корректно отражено — бывают технические сбои или задержки в обновлении сведений в ЕГРН, из-за чего запрет мог не отразиться на момент регистрации.

Риски и важные нюансы
- Если регистрация проведена с нарушением действующего запрета, она может быть оспорена заинтересованными лицами.
- Если запрет был снят законно, рисков нет.
- Если регистрация проведена по решению суда, отменить её можно только через апелляцию или пересмотр судебного акта.
- Возможна ответственность регистратора за незаконные действия (ст. 29 ФЗ-218).

Что делать пошагово
1. Получите расширенную выписку из ЕГРН с историей перехода права и обременений — это поможет понять, когда и как был снят запрет.
2. Запросите в Росреестре сведения о документах-основаниях, на основании которых зарегистрирован переход права и снят (или не снят) запрет.
3. Если запрет не снимался, а регистрация всё же прошла — подайте жалобу в Росреестр и прокуратуру, возможна подача иска в суд о признании регистрации перехода права недействительной.
4. Если запрет был снят по неизвестным вам основаниям — уточните, кто и на каком основании инициировал снятие.
5. При необходимости — проконсультируйтесь с юристом для оценки перспектив обжалования.

Что нужно уточнить
- На каком основании был снят запрет (если он снят).
- Основание регистрации права у новой собственницы (копия договора дарения, решение суда и др.).
- Точные даты наложения и (возможно) снятия обременения.

Для точной оценки ситуации и ваших дальнейших действий рекомендую обратиться к юристу с документами.