Продавец предложил сделку с двумя договорами по ипотеке?

Я бы не рекомендовал соглашаться на предложенную схему. По вашему описанию 2,6 млн рублей — не плата за отдельные работы или имущество, а часть действительной цены дома с участком. Оформление этой суммы как «улучшений» создаёт риски прежде всего для вас. Ссылка продавца на то, что «Домклик и менеджер всё одобрят», этих рисков не устраняет.

1. Что не так с двумя договорами

Два договора сами по себе не запрещены. Например, дом и участок могут продаваться по отдельным договорам с указанием их реальной стоимости. Отдельно можно приобрести мебель или заказать действительно самостоятельные работы.

Но уже выполненные улучшения дома, которые входят в состав продаваемой недвижимости, нельзя безопасно превратить в отдельный предмет сделки только ради сокрытия части цены. Если дополнительный договор фактически прикрывает оплату дома и участка, возникают основания для применения правил о притворных сделках — статьи 170 ГК РФ. Юридическое значение будет иметь реальная договорённость сторон, а не название документа.

По статье 555 ГК РФ цена недвижимости должна быть согласована в договоре. В вашем случае безопасный вариант — указать полную цену 5,6 млн рублей, при необходимости распределив её между домом и земельным участком.

2. Почему схема особенно проблемна при ипотеке

При цене 5,6 млн и первоначальном взносе 1,1 млн предполагаемая сумма кредита составляет 4,5 млн рублей. Она на 1,5 млн превышает цену недвижимости, которую продавец предлагает показать в основном договоре.

Это существенное несоответствие. Возможность выдачи такого кредита, порядок его использования и расчётов зависят от условий конкретного ипотечного продукта. Кредит на приобретение недвижимости не означает, что часть денег можно свободно получить наличными и направить на оплату по любому дополнительному договору. Здесь применяются условия кредитного договора и, при целевом кредитовании, положения статей 814 и 819 ГК РФ.

Не представляйте банку документы, в которых цена и назначение платежей не соответствуют действительности. Одобрение заёмщика — не одобрение выбранного объекта и предложенной схемы расчётов. Даже если отдельный менеджер готов провести сделку, это не делает её юридически безопасной и не гарантирует отсутствие претензий банка.

3. Основные риски для вас

- Спор о возврате 2,6 млн рублей. Если сделка сорвётся, будет оспорена или дополнительный договор окажется недействительным, вам придётся доказывать, что эта сумма являлась частью цены недвижимости. Это не означает, что деньги обязательно потеряны: суд может установить фактически уплаченную сумму. Но расписка или дополнительный договор не гарантируют ни успешного взыскания, ни наличия денег у продавца.
- Риски по кредиту. Недостоверные сведения или нарушение целевого использования денег могут повлечь отказ в выдаче либо требования банка, предусмотренные законом и кредитным договором.
- Риски при оспаривании продажи, в том числе в банкротстве продавца. Заниженная документальная цена усложняет подтверждение того, что вы приобрели объект на обычных рыночных условиях.
- Ячейка не исправляет правовую проблему. Она регулирует доступ к деньгам, но не подтверждает сама по себе ни размер переданной суммы, ни действительность дополнительного договора. Условия доступа также требуют отдельной проверки.

Налог продавца автоматически на вас не переходит. Однако это не делает участие в оформлении недостоверных документов безопасным.

4. Продавец может неверно понимать свой налог

Владение менее пяти лет не всегда означает обязанность заплатить НДФЛ. В случаях, предусмотренных статьёй 217.1 НК РФ, минимальный срок составляет три года — например, при определённых обстоятельствах получения имущества по наследству, в дар от близкого родственника, приватизации или продажи единственного жилья.

Если налог всё же возникает, доход можно уменьшить на предусмотренный статьёй 220 НК РФ имущественный вычет либо на документально подтверждённые расходы на приобретение. Для дома и участка обстоятельства приобретения и сроки владения нужно проверять отдельно.

Кроме того, статья 214.10 НК РФ предусматривает определение дохода с учётом кадастровой стоимости и установленного коэффициента. Поэтому запись «3 млн» не гарантирует, что налог будет рассчитан именно с этой суммы.

Налоговую проблему продавец должен решать законными способами, а не переносить её последствия на покупателя.

5. Что делать сейчас

1. Не передавайте дополнительные деньги и не подписывайте договор об «улучшениях».
2. Письменно сообщите продавцу, что готовы покупать объект за согласованные 5,6 млн рублей, но с отражением полной цены и согласованными с банком расчётами.
3. Направьте в Сбер через официальный канал описание схемы и проекты обоих договоров. Попросите письменное разъяснение по сумме кредита, назначению платежей и способу расчётов. Это нужно для проверки условий кредита, а не для «узаконивания» занижения цены.
4. Если продавец согласится на прозрачную сделку, проверьте документы на дом и участок, полномочия продавца, обременения и необходимые согласия. Полную цену, ранее внесённые 50 тыс. рублей и остаток платежей отразите в документах.
5. Если продавец откажется, прежде чем заявлять об отказе от покупки, проверьте соглашение о внесённых 50 тыс. рублей.

Возврат этих 50 тыс. зависит от документов. Если это действительно аванс и правового основания удерживать его нет, он обычно подлежит возврату. Если оформлены задаток, предварительный договор или отдельное соглашение с условиями ответственности, последствия могут отличаться. По статьям 380–381 ГК РФ задаток имеет специальные правила; при сомнении в природе платежа он считается авансом, если не доказано иное. Поэтому обещать без изучения документов возврат в двойном размере или безусловное удержание нельзя.

Для точной оценки деталей и сохранения внесённых денег стоит обратиться к юристу с соглашением об авансе и проектами договоров.