После покупки квартиры прежние жильцы не исчезают из регистрационного учёта автоматически. Но и сама регистрация не даёт человеку безусловного права жить в квартире пожизненно. Для решения вопроса нужно установить, на каком основании каждый проживающий пользуется помещением.
По пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности обычно является основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не предусматривает исключение. Если человек добровольно не освобождает квартиру и не снимается с учёта, спор о праве пользования и выселении разрешается в суде. Не подменяйте его заявлением о том, что запись в регистрационной базе просто «ошибочна».
Особого внимания требуют лица, отказавшиеся от участия в приватизации при наличии равных прав пользования жильём. Для них действует защита статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Право пользования может сохраняться после смены собственника; такой подход отражён в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 и определении от 26.08.2008 № 5-В08-78. Одновременно добровольный окончательный выезд и другие обстоятельства требуют самостоятельной оценки — универсальная формула «выписать невозможно никогда» тоже неточна.
Не ограничивайтесь выпиской ЕГРН. Получите документы об истории приобретения, приватизации и составе пользователей, изучите договор покупки и условия об освобождении квартиры. Уточните наличие договора найма, завещательного отказа, судебного решения о пользовании и прав несовершеннолетних. Отсутствие отметки об этих обстоятельствах в предъявленной выписке само по себе их не исключает.
Если сделка ещё не заключена, безопаснее согласовать освобождение жилья и снятие с учёта до окончательных расчётов либо предусмотреть работающий механизм удержания части цены. При наличии сохраняющегося права пользования сведения о соответствующих лицах имеют значение для содержания договора продажи. Обещание продавца «я всех выпишу» нужно сопоставить с его юридическими возможностями.
После покупки направьте жильцу письменное предложение освободить квартиру и урегулировать регистрационный вопрос. При отказе готовьте требования исходя из основания пользования: прекращение права, признание утратившим право и, при фактическом проживании, выселение. В судебное дело представляются документы о собственности, основания вселения, уведомления и доказательства отказа исполнить требование.
Не выносите вещи, не перекрывайте коммунальные услуги и не применяйте силу. Если принято решение о выселении, его принудительное исполнение относится к полномочиям приставов. Снятие с регистрационного учёта оформляется уполномоченным органом на надлежащем основании.
Если продавец скрыл защищённого пользователя вопреки договорным заверениям, отдельно оцениваются требования к продавцу. Судебное решение против жильца и ответственность продавца — разные способы решения возникшей проблемы.
