-
Вопрос № 00152149
Здравствуйте!
Ситуация такая. Собираюсь приобрести квартиру, есть несколько вопросов по данному поводу. Т.к. риелтор продавца говорит одно, а по факту выясняется совсем другое. До этого внёс ей задаток, и не хотелось бы лишаться этих денег, т.к. в договоре прописано, если отказываюсь от сделки, то задаток не возвращается.
1) Из выписки ЕГРН на госуслугах по квартире 4 собственника, которые с пометкой общая доля. Риелтор также говорила про 4 собственников. 2 будут присутствовать на сделке, а у 2 есть нотариальные доверенности. 1 на кого-то из собственников, 2 на кого-то из риелторов. Риелтор стала загружать документы на Домклик, там я увидел полную выписку ЕГРН, там были указаны эти 4 человек с общей долей и ещё был 5-й человек с пометкой «собственник». Если заказывать выписку со своего аккаунта госуслуг, то высвечивается 4 человек с общей долей.
Вопрос – может ли этот собственник после сделки что-то сделать с квартирой? И могут ли они без его участия её продать, чтобы она полностью перешла в мою собственность?
2) В выписке ЕГРН с моего аккаунта отображалась информация, что на квартире есть ограничение и обременение в виде «запрета на регистрацию». Оказалось, что у кого-то из людей имеется долг. Риелтор сказала, что этот долг уже погашен, просто информация от судебных приставов ещё не обновилась и у неё есть выписка ЕГРН, где долга уже нет. Из той же загруженной риелтором выписки никаких задолженностей и обременений нет по квартире. Но, она выписка была заказана 24.12.2025. А ограничение судебными приставами было выставлено 22.01.2026. Она мне сообщила, что долг якобы погашен. Отправила номер производства, я проверил информацию на сайте судебных приставов и там висит информация, что у одного человека есть кредитная задолженность на сумму 56600р, которая ещё не оплачена. Риелтор была в курсе по поводу этого ограничения и загрузила на Домклик неактуальную информацию.
Вопрос – законно ли это всё и чем для меня может это грозить, если сделка пройдет? Как банк проверяет выписки ЕГРН (по документам риелтора или самостоятельно делает запрос в Росреестр)? По идее, если есть запрет на регистрацию, то в ипотеке такой сделки банк должен отклонить запрос. Смогу ли я переоформить квартиру на себя и не лишиться квартиры и денег?
Здравствуйте.
По первому вопросу: пятый собственник, не указанный в вашей выписке с Госуслуг, но присутствующий в полной выписке на Домклик, является реальным владельцем доли. Без его участия сделка невозможна. Доверенность от него должна быть нотариальной, с правом продажи и получения денег. Если доверенности нет или она оформлена ненадлежаще, после сделки он вправе оспорить её через суд и истребовать квартиру. Вы потеряете и жильё, и деньги. Вам необходимо лично убедиться, что пятый собственник действительно уполномочил представителя, и доверенность действующая.
По второму вопросу: запрет на регистрацию, наложенный 22.01.2026, является актуальным обременением. То, что риелтор предоставила выписку от 24.12.2025, где запрета нет, и скрыла наличие непогашенного долга у приставов — это введение в заблуждение. Сделка при действующем запрете невозможна, Росреестр приостановит регистрацию. Банк при ипотеке обязан проверить актуальное состояние объекта, он направит собственный запрос в Росреестр, увидит запрет и откажет в сделке. Однако если вы проведёте расчёт наличными и подадите документы в МФЦ, регистрацию всё равно приостановят. Вам грозит потеря времени, а если продавцы исчезнут — и задатка.
Ваши действия. Первое: потребуйте актуальную выписку из ЕГРН не старше трёх-пяти дней на дату сделки. Второе: проверьте статус исполнительного производства на сайте ФССП непосредственно перед подписанием договора. Третье: лично убедитесь в наличии и действительности доверенностей от всех пяти собственников, включая пятого. Четвёртое: настаивайте на расчётах через аккредитив или счёт эскроу, либо на полном погашении долга и снятии запрета до подписания договора купли-продажи. Пятое: фиксируйте все противоречия в переписке, это поможет вернуть задаток через суд, если сделка сорвётся по вине продавцов. Задаток не возвращается только при вашем немотивированном отказе. Если вы откажетесь из-за обнаруженных обременений и неполного состава собственников, это вина продавца, задаток обязаны вернуть.
Добрый день, Алексей.
Вы не сможете купить всю квартиру, если кто-то из собственников не участвовал в сделке. У него останется доля, он может на ее основании жить в квартире. Помимо всего прочего, у него будет право оспорить сделку, если было нарушено его преимущественное право.
При наличии запрета на регистрацию вы не сможете переоформить квартиру на себя, а нотариус вообще может отказаться заверить договор. Есть несколько вариантов урегулирования этой проблемы, например, написать в договоре пункты про обязанность продавцов передать квартиру без ограничений со штрафом при ее не исполнении.
Здравствуйте.
Если в полной выписке есть 5‑й собственник, без его участия/доверенности продавать нельзя — он потом сможет оспорить сделку. «Запрет на регистрацию» означает: Росреестр просто не зарегистрирует переход права, деньги могут зависнуть. Банк обычно сам проверяет ЕГРН. Требуйте свежую выписку ЕГРН на дату сделки и снятие запрета до подписания. Иначе письменно отказывайтесь из‑за скрытых проблем и просите вернуть задаток.
