Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Поскольку вы заключили договор долевого участия (ДДУ) в период брака, а кредит на его оплату также был оформлен в браке, приобретаемая по акту приёма-передачи квартира будет являться совместно нажитым имуществом.

Тот факт, что вы официально зарегистрировали брак за месяц до подписания акта, не меняет правового режима имущества, так как и договор, и кредитные обязательства возникли в период фактических брачных отношений.

При регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве у вас есть два варианта, и вы можете выбрать любой из них.1. Совместная собственность

Это режим, при котором имущество принадлежит супругам без определения долей. По умолчанию это стандартная форма собственности для супругов.

Как регистрируется: в заявлении о регистрации права собственности вы указываете вид права — «общая совместная собственность». Последствия: квартира будет принадлежать вам обоим как единый объект. При её продаже или ином распоряжении потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Долевая собственность

Это режим, при котором для каждого из супругов сразу определяется конкретная доля в праве (например, 1/2 каждому).

Как регистрируется: в заявлении указывается вид права — «общая долевая собственность» и размер долей (например, по 1/2).

Последствия: каждый из вас будет распоряжаться своей долей с соблюдением права преимущественной покупки другого супруга. Это более сложный режим для последующей продажи квартиры

Важный нюанс: ответственность по кредиту

Независимо от того, какой вид собственности на квартиру вы выберете, необходимо обратить внимание на условия кредитного договора.

Если в договоре вы указаны как созаемщики с солидарной ответственностью, то вы оба отвечаете за возврат всей суммы кредита. Банк может требовать долг как с вас обоих вместе, так и с любого из вас по отдельности.

Если бы ответственность была долевой, то каждый отвечал бы только за свою часть кредита. Для ипотечных кредитов на семейное жильё долевая ответственность практически не применяется.

Манипуляция со стороны второго нанимателя (мужа бабушки) основана на его страхе, но юридически его позиция в корне неверна.

Договор социального найма: Обычно заключается с одним человеком — ответственным нанимателем. Однако все члены его семьи, вписанные в ордер или договор, имеют равные с ним права. Это значит, что вы, как внучка, зарегистрированная с рождения, имеете точно такое же право пользоваться жильем, как и ваш дедушка (муж бабушки). Выселить нанимателя или члена его семьи из муниципальной квартиры «в никуда» практически невозможно. Для этого нужны очень веские основания: систематическое разрушение жилья, неуплата за коммунальные услуги более 6 месяцев без уважительных причин, использование квартиры не по назначению. Простое желание родственников разделить счета или «освободить место» не является законным основанием для выселения. Угроза вашего дедушки юридически несостоятельна.

Термин «разделение счетов» — это наследие советского законодательства. В современном Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) используется понятие «определение порядка оплаты коммунальных услуг».

Ключевой момент: согласие других членов семьи для этого не требуется.

Согласно ч. 4 Ст. 69 ЖК РФ, член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, определяющего его долю в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Это ваше законное право.

Отказ жилищно-коммунальной службы (ЖКУ или управляющей компании) принимать от вас заявление без согласия второго нанимателя является незаконным. Они подменяют ваше законное право административным требованием.

Напишите письменное заявление на имя руководителя вашей управляющей компании (УК), ТСЖ или расчетного центра (ЕИРЦ).

В заявлении четко изложите суть: «Я, [Ваши ФИО], являюсь членом семьи нанимателя по договору социального найма от [дата] № [номер] по адресу [адрес]. На основании ч. 4 Ст. 69 ЖК РФ требую заключить со мной отдельное соглашение, определяющее мою долю в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Приложите копии документов:

1. Паспорт.

2. Справку о регистрации.

3. Копию договора социального найма (если есть).

4. Копию свидетельства о рождении (для подтверждения родства с основным нанимателем, если это бабушка).

Подавать заявление нужно обязательно в двух экземплярах. Один экземпляр вы отдаете в канцелярию УК/ЕИРЦ, а на втором (вашем) просите поставить отметку о принятии: дату, подпись принявшего сотрудника и печать (или штамп) организации. Это ваше доказательство обращения.

Управляющая компания обязана дать вам письменный ответ в течение 30 дней. Скорее всего, они пришлют отказ, ссылаясь на необходимость согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Получив письменный отказ, вы имеете полное право обратиться в суд с исковым заявлением «Об определении порядка и размера участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

В суде вам нужно будет доказать свой статус члена семьи нанимателя (регистрация, родство) и факт отказа УК в удовлетворении вашего законного требования.

С уважением, жилищный юрист Горбунова И В

Чтобы оформить покупку гаража в вашей ситуации, вам обязательно придется обратиться к нотариусу, так как продается доля в праве общей собственности. Поскольку в деле замешаны судебное решение, несовершеннолетний ребенок (супруга выступает законным представителем) и продажа долей, напрямую через МФЦ или в простой письменной форме сделку Росреестр не зарегистрирует.

Здравствуйте.

Вам необходимо найти документы, подтверждающие продажу АООТ своей доли в здании.

В 1994 г. Регистрация договора купли-продажи проводилась в БТИ. Там должно находиться инвентарное дело объекта недвижимости. Попробуйте обратиться туда запросить архивную выписку договора, выписку из реестровой книги.

В 1994 г. Купля-продажа недвижимости удостоверялась нотариусом. Соответственно, договор можно запросить у нотариуса.

Если Вы являетесь покупателем доли здания или сособственником здания, то можете эти документы получить в БТИ или у нотариуса, после предоставить для внесения в ЕГРН сведений о действительных собственниках здания.

Ситуация, с которой вы столкнулись, является классической попыткой должника вывести активы из-под взыскания. Действия вашего должника (назовем его «Должник») направлены на то, чтобы сделать свой единственный ценный актив — автомобиль — недоступным для исполнения судебного решения в вашу пользу.

Ваша позиция имеет под собой серьезные правовые основания. Рассмотрим детально, как действовать в этой ситуации

Правовой анализ ситуации

Ключевым моментом здесь является то, что на момент совершения сделки (закрытия договора лизинга и последующей продажи) в отношении Должника уже действовало постановление судебного пристава-исполнителя о запрете на регистрационные действия.

1. Запрет на регистрационные действия: Это обеспечительная мера, которую пристав накладывает для того, чтобы должник не мог продать, подарить или иным образом распорядиться своим имуществом. Запрет вносится в базу данных ГИБДД.

2. Договор купли-продажи (ДКП) с обременением: Согласно ст. 460 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Продажа имущества, на которое наложен запрет, является нарушением этого требования. Покупатель (если он не докажет, что не знал и не мог знать о запрете) приобретает автомобиль с обременением.

3. Мнимая/притворная сделка: Действия Должника по закрытию лизинга и быстрой продаже автомобиля могут быть квалифицированы как мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Мнимая: Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Цель здесь — формально сменить собственника и обойти запрет приставов.

Притворная: Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Например, прикрыть вывод актива.

Ваша главная задача — не просто признать ДКП недействительным, а добиться того, чтобы автомобиль был возвращен в конкурсную массу (или просто во владение Должника) и на него было обращено взыскание для погашения вашего долга. Вот пошаговый план.

Шаг 1. Сбор доказательств

* Копия вашего исполнительного листа и постановления о возбуждении исполнительного производства.

* Выписка с сайта ГИБДД, подтверждающая, что на автомобиль был наложен запрет на момент совершения сделки.

* Копия договора купли-продажи автомобиля между Должником и новым покупателем (вам нужно узнать, кто покупатель).

* Документы из лизинговой компании о расторжении договора лизинга и переходе права собственности к Должнику.

Шаг 2. Подготовка и подача искового заявления

Вам необходимо подать исковое заявление в суд. Ответчиками по иску будут:

1. Должник(ваш основной ответчик).

2. Новый собственник автомобиля(покупатель).

В качестве третьего лица обязательно привлеките судебного пристава-исполнителя, который наложил запрет.

Требования в исковом заявлении:

1. Признать договор купли-продажи автомобиля недействительным. В качестве основания указать ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона) и ст. 170 ГК РФ (мнимая/притворная сделка). Главным аргументом будет то, что сделка совершена в период действия запрета на регистрационные действия, наложенного в рамках исполнительного производства.

2. Применить последствия недействительности сделки. Это ключевое требование. Вы должны просить суд обязать нового собственника возвратить автомобиль в собственность Должника.

3. Обратить взыскание на автомобиль.Просить суд обратить взыскание на данный автомобиль как на имущество Должника для удовлетворения ваших требований по исполнительному листу.

Шаг 3. Обеспечение иска

Как только вы подадите иск, одновременно подавайте ходатайство о принятии обеспечительных мер. Просите суд наложить новый запрет на регистрационные действия в отношении этого автомобиля.

После судебного рассмотрения - получите решение суда и обращайтесь в ФССП.

Добрый день Юлия! Лишение или выселение из единственного жилья, в котором вы прописаны, возможно только в исключительных случаях, предусмотренных законодательством. В вашем случае, если квартира не приватизирована и вы зарегистрированы в ней, ваши права на проживание защищены Жилищным кодексом РФ: Согласно ст. 83 ЖК РФ, выселение гражданина из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В частности, выселение возможно при систематическом нарушении прав соседей, разрушении или порче жилого помещения, использовании жилого помещения не по назначению и других случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ. Конституцией РФ: Статья 40 Конституции РФ гарантирует право на жилище. Лишение жилья без предоставления альтернативного места проживания противоречит конституционным нормам. Гражданским кодексом РФ: Согласно ст. 292 ГК РФ, выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения допускается только по основаниям, предусмотренным законом. Таким образом, ваш неродной дед не может выселить вас из квартиры без судебного решения и без предоставления вам другого жилого помещения. Если он оказывает давление, рекомендуется обратиться в суд для защиты своих прав и получить официальное подтверждение вашего права на проживание в данной квартире.

Налог с продажи первой квартиры составит 117 000 рублей. Возможность зачета стоимости новой квартиры зависит от того, есть ли у вас неиспользованный остаток основного имущественного вычета. Вы указали, что ранее уже получали имущественный вычет полностью (260 000 руб. С 2 млн руб. Расходов). Если этот лимит исчерпан, вы не сможете уменьшить налог от продажи зачетом стоимости новой квартиры. Тогда вы заплатите 351 000 руб. И больше ничего не сможете вернуть.

Если у вас остался неиспользованный остаток, вы вправе заявить его на новую квартиру в декларации 3-НДФЛ за 2026 год. Сумма к уплате может быть снижена вплоть до нуля за счет взаимозачета. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог уплатить до 15 июля 2027 года. Семейные льготы с детьми в данном случае неприменимы, так как новое жилье не больше по площади/кадастровой стоимости.

Здравствуйте, Виктория. Раз вы фактически не проживаете в квартире и съехали в другое место, у вас есть основания не оплачивать коммунальные услуги за жильё бывшего мужа.

По ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате ЖКУ возникает у собственника, а не у прописанного лица, которое фактически не пользуется помещением. Дополнительно ст. 155 ЖК РФ допускает перерасчёт платы за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего.

Рекомендую действовать так:

1. Направьте в управляющую компанию заявление о перерасчёте в связи с фактическим непроживанием - приложите документы, подтверждающие ваше место жительства (договор аренды, выписка по другому адресу и т.п.).

2. Сохраняйте все документы, подтверждающие, что вы не живёте в этой квартире - это пригодится при любых претензиях.

3. Учтите, что право на долю через материнский капитал у вас и детей сохраняется независимо от прописки - нотариальное обязательство о выделе долей обязательно к исполнению после закрытия ипотеки (ст. 10 ФЗ-256).

4. Если бывший муж будет пытаться взыскать с вас коммунальные платежи через суд, фактическое непроживание станет ключевым аргументом в вашу защиту.

Если по итогу обращения в УК вопрос не решится или возникнут претензии со стороны бывшего мужа, можем подготовить необходимые документы для дальнейших шагов. Контакты в карточке.

Да, в некоторых случаях можно отменить обязанность по уплате налога на подаренную квартиру, если дарение отменено судом по мировому соглашению сторон. Это возможно, если суд признал сделку недействительной, а квартира возвращена дарителю. Правовые основанияСогласно письму Минфина РФ от 03.12.2020 №03-04-07/105643, если между физическими лицами заключено соглашение о расторжении договора дарения, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, то у одаряемого не возникает дохода, подлежащего налогообложению.

Согласие бывшей жены на продажу доли не требуется, продать долю третьему лицу можно. Её устный отказ не препятствует сделке.

По закону имущество, купленное в браке, является совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Однако срок исковой давности для раздела имущества после развода составляет 3 года с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ №15 от 05.11.1998). С момента развода прошло 17 лет — срок давности истек, и бывшая жена утратила право заявлять имущественные претензии на эту долю в судебном порядке.

Что делать:

Собрать пакет документов на продавца (паспорт, выписка из ЕГРН на долю, свидетельство о расторжении брака).

Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи (ч. 1.1 Ст. 42 ФЗ №218-ФЗ). Нотариус проверит соблюдение преимущественного права покупки.

Предоставить доказательства уведомления сособственника (почтовую квитанцию о направлении предложения и вернувшееся уведомление о вручении).

Сделка незаконна. Договор, подписанный лицом без полномочий, не создает прав и обязанностей для собственника.

Правовые последствия
Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в аренду вправе только собственник или уполномоченное им лицо. Если представитель действовал без доверенности, договор считается заключенным от его имени, а не от имени собственника (ст. 183 ГК РФ). Реальный владелец может в любой момент потребовать вашего выселения, так как сделку он не заключал.

Собственник вправе истребовать помещение и взыскать с неуполномоченного лица все доходы от незаконной сдачи (ст. 303 ГК РФ). Если арендатор знал об отсутствии полномочий — отвечает солидарно.

Нет, муж не может единолично вступить в наследство жены и обязан делить её долю с дочерью и внучкой. Процесс через нотариуса спустя 10 лет после смерти жены, скорее всего, невозможен.

Что делать мужу:

Обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Скорее всего, он получит отказ из-за пропуска 6-месячного срока.

Подать иск в суд о восстановлении срока или признании права собственности в порядке наследования. Ответчиками будут дочь и внучка.

В суде доказывать, что он один фактически принял наследство (оплачивал ремонт, коммуналку). Суд распределит доли с учётом всех наследников.

О дарственной на внучку: муж может подарить только ту долю, которая будет принадлежать ему после суда. Даже если внучка не пойдет к нотариусу, она остается законным наследником, и её права игнорировать нельзя