Недвижимость: вопросы и ответы — страница 241

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, то в соответствии с законом все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, должны иметь доли в этом жилье. Уточните, были ли оформлены доли на всех членов семьи (отца, мать, детей). Это можно проверить через Росреестр.
Защита прав отца:
Если у вашего отца есть доля в квартире, мать не имеет права его выселить. Он является собственником своей части жилья, и выгнать его без его согласия невозможно.
Если доля не была выделена, отец может обратиться в суд с иском о выделении своей доли в квартире, так как средства материнского капитала предполагают обязательное распределение долей между членами семьи.
Защита прав несовершеннолетнего брата:
Права несовершеннолетнего защищаются особенно строго. Если у брата есть доля в квартире, его права также не могут быть нарушены. Органы опеки следят за соблюдением интересов детей.
Если мать пытается выселить несовершеннолетнего ребенка или ущемить его права, можно обратиться в органы опеки и попечительства.

Так как право собственности покупателя ограничено залогом в силу закона (обязательство покупателя по полной выплате всей цены квартиры продавцу), то иск должен рассматривать суд по месту нахождения квартиры. Продавец может начать с иска о взыскании с покупателя задолженности по оплате части цены квартиры. Тогда одновременно в иск включается и требование обратить взыскание на предмет залога, квартиру. Возможно, что покупатель найдёт средства и заплатит остаток цены квартиры.

Да, второй собственник может продать свою долю в квартире до вступления в наследство второго собственника

Согласно статье 206 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Однако при этом необходимо соблюсти правило преимущественной покупки с сособственником

Для этого нужно либо послать ему уведомление, либо получить письменный отказ.

Здравствуйте.

Вы вправе направить в досудебном порядке претензию с соответствующими требованиями. В случае отказа в удовлетворении требований, а они будут, направить обоснованный иск в суд. Но маловероятно, что иск будет удовлетворен. Покупка дома на вторичном рынке и нового дома имеют свои правовые нюансы, которые должны быть учтены при сделке со стороны покупателей, в договоре купли-продажи указаны все условия, которые учитывают обстоятельства сделки. Если вы заключали формальный договор, то риски негативных последствий отчасти ваши.

Здравствуйте.

На данном этапе не можете.

Необходимо привести в соответствие все правоустанавливающие документы на дом, провести кадастровые работы по участку, поставить на учёт в установленных границах. По дому в таких несоответствиях отдельная правовая история. Предыдущий ДКП не особо нужен, но сделку необходимо всесторонне юридически проверить. Покупка земли, дома имеют массу правовых, технических нюансов и если их не учитывать в самом начале, то могут возникнуть серьёзные правовяе проблемы в будущем. Кроме того, сами договоры должны быть составлены юридически грамотно, защищать интересы покупателя. Такие договоры составляются в индивидуальном порядке.

Добрый день!

Ваша ситуация требует детального анализа, но в целом можно выделить несколько ключевых моментов, которые повлияют на возможность возврата доли через суд.

1. Основания для оспаривания сделки
Вы переоформили свою долю по договору купли-продажи (ДКП), но не получили оплату. Это может быть основанием для признания сделки недействительной по следующим причинам:
а) Мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)
Если сделка была формальной (например, для обхода каких-либо обязательств), но фактически вы не собирались продавать долю, суд может признать ее ничтожной.
б) Отсутствие встречного предоставления (ст. 454 ГК РФ)
По договору купли-продажи покупатель обязан оплатить товар. Если деньги не были переданы, это может быть основанием для:
расторжения договора (ст. 450 ГК РФ),
признания сделки недействительной (если есть доказательства, что передача денег не планировалась).
в) Нарушение формы сделки (нотариальное удостоверение)
С 31.07.2019 сделки с долями в недвижимости требуют нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 "О госрегистрации недвижимости"). Если ваш ДКП был оформлен после этой даты без нотариуса, он может быть признан ничтожным (ст. 163, 165 ГК РФ).

2. Доказательства
Для успешного оспаривания сделки вам потребуются:
Договор купли-продажи (если в нем нет условия о рассрочке, отсутствие оплаты — прямое нарушение).
Переписка, свидетельские показания (если есть подтверждения, что деньги не передавались).
Выписки по счетам (если предполагался безналичный расчет).
Доказательства совместного проживания и ведения хозяйства (если сделка была формальной).

3. Сроки исковой давности
3 года для оспаривания ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ).
1 год для оспаривания сделки под влиянием обмана или угроз (ст. 179 ГК РФ).
Если сделка была в 2024 году, сроки еще не истекли.

4. Альтернативные варианты
Если доказать недействительность сделки сложно, можно попробовать:
Взыскать долг по договору (если в нем указана цена, но оплаты не было).
Оспорить сделку как совершенную без намерения создать правовые последствия (ст. 170 ГК РФ).

Вывод
Шансы вернуть долю есть, особенно если:
✔ Договор не был нотариальным (после 31.07.2019) — сделка ничтожна.
✔ Деньги не передавались — нарушение условий ДКП.
✔ Есть доказательства мнимости сделки.

Рекомендую:
Собрать все документы по сделке.
Обратиться к юристу для подготовки иска.
Подать иск о признании сделки недействительной или расторжении договора.

В бытовом общении люди часто путают термины «залог» и «задаток», хотя юридически это разные понятия. В вашем случае судя по описанию, речь идёт именно о задатке, так как деньги вносились в счёт будущей сделки; указаны штрафные санкции при отказе от сделки ( а именно, что денежные средства остаются у продавца); залог обычно предполагает имущественное обеспечение (например, квартиру или автомобиль), а не просто денежную сумму.
В вашей ситуации полагаю речь всё же идёт не о залоге, а о задатке. Возможность возврата задатка зависит от условий расписки и обстоятельств сделки. Разберём правовые аспекты по порядку:
Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона (покупатель) передаёт другой стороне (продавцу) в счёт будущих платежей по сделке. Он выполняет три основные функции:
1. Платёжная функция. Задаток засчитывается в счёт окончательной оплаты по договору (если сделка состоится).
2. Обеспечительная функция. Он гарантирует исполнение обязательств:
Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).
Если сделка срывается по вине продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Если сделка сорвана по независящим от сторон обстоятельствам (например, форс-мажор), задаток просто возвращается покупателю (без штрафных санкций).
3. Доказательственная функция. Задаток подтверждает факт заключения предварительного соглашения.
Вы указали, что: В расписке прямо предусмотрено, что при вашем отказе деньги остаются продавцу. Но причиной Вашего отказа является непредоставление документов на дом со стороны продавца в течение 3 лет.
В связи с этим возникают следующие вопросы:
Были ли в расписке или дополнительных соглашениях указаны сроки предоставления документов?
Предпринимали ли вы действия по напоминанию о необходимости предоставить документы (например, письменные претензии)?
Есть ли доказательства, что задержка с документами вызвана виной продавца?
В этой связи видятся следующие варианты решения изложенной Вами проблемы:
1) Если в расписке не указаны сроки передачи документов можно попытаться доказать, что 3 года — это неразумный срок (ст. 314 ГК РФ) и сослаться на то, что продавец нарушил принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ).
2) Если сроки были указаны и нарушены, то это является основанием требовать возврата задатка, так как нарушение исходит от продавца
Поэтому в вашей ситуации следует рекомендовать следующее:
А) Направьте письменную претензию с требованием вернуть задаток в связи с нарушением сроков предоставления соответствующих документов
Б) Подготовьте доказательства: переписку с продавцом, напоминания о необходимости передачи Вам документов.
В) Если продавец откажется — можно обращаться в суд
Суды обычно учитывают: ясность условий расписки, доказательства вины сторон, разумность сроков.
Если докажете, что задержка документов существенно затруднила сделку, есть шанс вернуть задаток через суд. В этой связи Вы имеете право потребовать возврата денежных средств, но перспективы зависят от деталей сделки и доказательств.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также последнего абзаца этой статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ во взаимосвязи со статьями 15 ГК РФ и 1064 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом прежде чем подавать в суд пишем арендатору письменную претензию с требованием расторгнуть договор, вернуть помещение по акту приема передачи и возместить причиненные убытки. Срок ответа на претензию 30 дней, если иное не предусмотрено договором. По истечении 30 дней подаём в суд с требованием расторгнуть договор аренды, вернуть помещение и возместить убытки предварительно приглашаем оценщика для составления отчёта об ущербе, предупредив уведомлением арендатора о проведении экспертизы в такое то время.

Удачи.

По закону арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако в договоре могут быть другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Если в договоре не зафиксирована обязанность арендодателя компенсировать затраты за произведённые улучшения, вернуть потраченные на них деньги не получится.

Также важно учитывать, что арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше (ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ).

Чтобы решить вопрос, можно попробовать решить его в досудебном порядке, предложив арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды. Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), можно обращаться в суд.

Нормы закона о задатке носят императивный характер, т е. их нельзя изменить условиями договора и при прекращении обязательств в следствии невозможности исполнения (когда ни одна из сторон не отвечает за такое не исполнение) задаток возвращается в силу закона, если виновен покупатель задаток не возвращается, если вина продавца, то задаток возвращается в двойном размере.

Возмещение же сопутствующих убытков при невиновности продавца возможно в силу ст. 406.1 ГК РФ только если сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, поэтому если продавец юрлицо или ИП, то можно, если нет, то нельзя независимо от условий договора.

Добрый день, льготы по налогу на дарение для участников СВО прямо не предусмотрены.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 217 НК РФ, доходы в натуральной и денежной форме, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ (13%), если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками:
супруги,
родители и дети (включая усыновленных),
дедушки/бабушки и внуки,
полнородные и неполнородные братья и сестры.
Если даритель не близкий родственник – налог платится.

Добрый день.

При приобретении квартиры по договору купли-продажи налог не будет начисляться только по истечении 5 лет нахождения в собственности. По истечении 3 лет не начисляется налог в случае если недвижимость была приобретена по наследству, либо получена по договору дарения, либо по договору приватизации, либо по договору ренты либо является единственным жильем, в остальных случаях этот срок составляет 5 лет.