Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 205

Здравствуйте! Поздравляю с серьезным шагом. Покупка дома в Краснодарском крае имеет свои особенности (много нюансов с землей, самостроями и охранными зонами), поэтому юридическое сопровождение здесь крайне важно.

Для этой задачи вам лучше всего подойдет юрист по недвижимости (земельный юрист).

Вот подробный разбор: почему именно он, и кто еще может понадобиться.

1. Почему не риелтор?
Многие надеются на риелтора, но важно понимать: задача риелтора — чтобы сделка состоялась (от этого зависит его комиссия). Задача юриста — проверить, чтобы у вас потом не отобрали дом. Юрист работает за фиксированный гонорар и не заинтересован «протолкнуть» сомнительный вариант.

2. Что должен сделать юрист (ваш чек-лист):
Для загородного дома в нашем крае проверка должна быть двойной: по дому и по земле.

• Проверка земли: Категория (ИЖС, ЛПХ, СНТ) и вид разрешенного использования. Нет ли наложения границ на лесной фонд или соседние участки (в крае это частая проблема).
• Проверка дома: Не является ли он «самостроем». Соответствуют ли фактические границы и этажность документам.
• Охранные зоны: Юрист должен проверить участок по ПЗЗ (Правилам землепользования и застройки) и Генплану. Не проходит ли под землей газопровод высокого давления, нет ли рядом ЛЭП или водоохранной зоны, где строить/реконструировать запрещено.
•Проверка продавца: Нет ли у него долгов (банкротство), не находится ли он в разводе (нужно ли согласие супруга), нет ли прописанных детей или лиц в местах лишения свободы.
• История сделок: Кто владел домом раньше и не могут ли прошлые владельцы оспорить сделку.

3. Какой еще специалист может понадобиться?
При покупке дома за городом в Краснодарском крае я настоятельно рекомендую пригласить еще одного человека:

• Кадастровый инженер.
• Зачем: Чтобы сделать «вынос точек в натуру». Это стоит 3 000 – 7 000 рублей. Специалист приедет с высокоточным GPS и покажет, где по документам проходят границы участка.
• Почему это важно в крае: Часто заборы стоят не на месте. Вы можете купить дом, а через год окажется, что половина вашего двора или даже часть дома стоит на чужой земле.

На что обратить внимание именно в Краснодарском крае:
1. Генплан: В Анапе, Геленджике, Новороссийске и Краснодаре сейчас активно меняются Генпланы. Нужно проверить, не попадает ли ваш будущий дом в зону «зеленых насаждений» или «общественно-деловой застройки» (из-за этого жилой дом могут признать незаконным в будущем).
2. Газификация: Если продавец говорит «газ по меже», юрист должен проверить, есть ли техусловия и возможность подключения. Часто «по меже» означает, что подключение будет стоить еще миллион рублей.

Здравствуйте.

Действия адм-ции незаконны, требуют прокурорской проверки.

Ущерб взыскивается в судебном порядке. Для этого необходимо собрать всё необходимве документы, доказательства, направить в суд юридически грамотно составленный обоснованный иск в суд. Иск будет от каждого жильца отдельным.

Для постановки на учёт (вероятно, вы имеете в виду регистрацию по месту жительства) не требуется выписка из домовой книги со всех адресов. Домовые книги были упразднены в 2018 году, а учёт регистрации граждан перешёл в ведение МВД. Вместо них сейчас используются актуальные сведения из электронных баз данных.

При оформлении регистрации по месту жительства учитывают:

Адрес, по которому планируется регистрация. Это должен быть конкретный адрес фактического проживания. Регистрация возможна только в одном месте — прописать человека в нескольких квартирах одновременно нельзя.

Документы, подтверждающие право на вселение. Это может быть свидетельство о праве собственности на жильё, выписка из ЕГРН, договор социального найма или другой документ, удостоверяющий право пользования помещением. Если право на жильё не зарегистрировано в Росреестре, потребуется оригинал документа и его перевод, если он составлен не на русском языке.

Согласие собственников. Если жильё принадлежит не вам, необходимо письменное согласие всех собственников старше 18 лет. Они могут присутствовать лично при подаче документов или предоставить нотариально заверенное согласие.
Данные о регистрируемом лице. Для взрослых — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении.

Доходы от продажи недвижимости, полученной в наследство, не будут облагаться НДФЛ, если наследник владел таким имуществом три года и более. Минимальный срок владения составляет три года, независимо от того, являются ли наследодатель и наследник членами одной семьи, близкими родственниками или нет. Таким образом, доход от продажи квартиры, полученной в наследство от физического лица и находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, освобождается от налогообложения.

В ситуации с неприватизированной квартирой важно учитывать, что до приватизации она остаётся собственностью муниципалитета, а бабушка пользуется ею на основании договора социального найма. Это означает, что она не может единолично распоряжаться жильём (например, завещать его или продать), а все зарегистрированные в квартире лица имеют равные права на её использование.

Согласно законодательству, все граждане, имеющие право пользования муниципальным жильём на основании договора социального найма, могут однократно приобрести его в собственность в порядке приватизации. Это означает, что если в квартире зарегистрированы несколько человек (в том числе несовершеннолетние), при приватизации каждый из них получит долю в праве собственности, если не откажется от участия.

Исключить из приватизации несовершеннолетнего можно только с разрешения органов опеки и попечительства. При этом органы опеки дадут согласие лишь при условии предоставления ребёнку равноценного жилья.

Если второй внук зарегистрирован в квартире, он автоматически приобретает право участвовать в приватизации, даже если не проживает там. Отказ от его участия возможен только при соблюдении вышеуказанных условий.

Добрый день.
Скорее всего такая формулировка в бланке указана формально и носит разъяснительный характер. Обычно инициаторы собрания таким образом просто делают акцент на том, что для принятия решения необходимо набрать определённое количество голосов «ЗА». Однако это не означает, что голоса «ПРОТИВ» не учитываются. Не учитывать их при подсчёте инициаторы собрания не могут, поскольку порядок подсчёта голосов прямо установлен ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ и Приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. При подведении итогов голосования учитываются все решения собственников: «ЗА», «ПРОТИВ» и «ВОЗДЕРЖАЛСЯ».
Поэтому переживать из-за самой формулировки не стоит. Гораздо важнее после завершения голосования проверить, как именно были подсчитаны голоса.
После оформления протокола вы сможете самостоятельно ознакомиться с документами:
в ГИС ЖКХ должны быть размещены не только протокол, но и бланки решений собственников, которые являются обязательными приложениями к протоколу общего собрания. По ним можно проверить корректность подсчёта голосов.

Здравствуйте. Полностью выписываться не обязательно. Главное — чтобы в продаваемой комнате не были прописаны вы и дети и не осталось детских долей. Вы можете остаться прописанными в комнате мужа по этому же адресу. Если риэлтор настаивает, просите показать норму закона. При продаже комнаты обычно требуют справку о зарегистрированных именно в этой комнате. Проверьте, чтобы в договоре и выписке ЕГРН всё верно.

Добрый день. Для постоянной регистрации нужно личное присутствие собственника или его нотариально заверенное согласие. Согласие через Госуслуги и ксерокопия паспорта не подойдут, если сестра не может прийти лично. Вам нужно либо оформить доверенность у нотариуса за границей, либо ждать её возвращения. Временную регистрацию можно сделать и без её присутствия через Госуслуги, если она подтвердит, но для постоянной требуются оригиналы.

Если в договоре аренды указано, что арендатор оплачивает "все коммунальные услуги", то обычно это означает плату за индивидуальное потребление (свет, вода, газ по счётчикам). Расходы на содержание общего имущества (СОИ) и общедомовые нужды (ОДН) часто относятся к жилищным услугам, а не к коммунальным. Если в договоре прямо не сказано, что арендатор оплачивает ещё и содержание жилья, капремонт и общедомовые расходы, то по умолчанию их должен платить собственник. Однако суды иногда трактуют "все коммунальные услуги" расширительно, особенно если это сложилось на практике. Лучше уточнить в договоре или заключить допник. Если собственник требует оплаты СОИ, а в договоре это не прописано, можно отказаться.

Здравствуйте. По закону при расселении аварийного жилья собственнику положена выкупная стоимость, которая рассчитывается исходя из рыночной цены квартиры, а не суммы по ДКП. Если дом признан аварийным в 2019, а вы купили в 2021, это риск, так как вы должны были знать о статусе. Но если в оценке Сбера было указано, что дом не в реестре, это может быть основанием для претензий к банку. Вам нужно участвовать в расселении, заказать независимую оценку рыночной стоимости и требовать её от администрации. Если предложат мало, судитесь. Также проверьте, не было ли нарушений при выдаче ипотеки.