-
Вопрос № 00240278
Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста, что делать и как поступать в такой ситуации? С мужем снимали квартиру 1,5 года, нами жил кот,но позже он заболел циститом и когда начались неприятности на диване от него,мы его перевезли в другой город, все стирали и убирали хорошо,запаха не было(начало июня). В сентябре приехала хозяйка продлить договор аренды и ничего про запах не сказала,наоборот хвалила,что все у нас хорошо. В договоре у нас прописано,что мы должны минимум за месяц предупредить о том,что съезжаем, но лично мы с ней несколько раз обсуждали и предупреждали о том,что когда мужа заберут в армию,то мы съедем сразу,но пока неизвестно,когда это будет. Все было хорошо, мужа забрали в армию, мы начали съезжать,муж сказал хозяйке какого числа мы съезжаем(октябрь,когда еще проплачена квартира), на что она сказала,что она за границей и принять квартиру может позже,сказала,чтобы я потом приехала отдала ей ключи. Мы уехали,но какие то сумки остались там,потому что не влезли в машину.(поскольку все равно надо было приезжать отдавать ключи,я собиралась тогда и забрать остальные сумки). Хозяйка не выходила очень долго со мной на связь,я ей много раз звонила,писала, телефон выключен к нее,смс не доходят. В конце октября она пишет,что будет в городе только в будний день.Я нахожусь в другом городе,работаю, объясняла ей несколько раз,что могу только в выходные дни. В итоге, созвонились и договорились,что я приеду 1 ноября,заберу сумки и отдам ключи соседке, а сама хозяйка приедет позже посмотрит состояние жилья. Сегодня она ответила мне, что 3го ноября она забрала ключи,все хорошо и ее устраивает в квартире,но очень воняет котом(там нет никакого запаха уже давным-давно, сама же 1го ноября приезжала). Я спросила про залог (6 тыс руб), мол вернет ли она нам его,если все ее утраивает. На что я получаю счёт в смс о том,что я должна помимо залога оплатить квартплату с октября (у нас было проплачено до 18 октября) + за ноябрь до 3го числа,тк она приняла квартиру только тогда. + Коммунальные платежи с отоплением за этот период =12,5 тыс руб + коммуналка за сентябрь(за сентябрь не обсуждается, нужно оплатить,мы еще жили,просто она не могла прислать нам счет квитанций,а мы ждали). Говорит помимо залога 6 тыс мне еще сверху нужно оплатить эти 12,5 тыс. И кто прав в этой ситуации,как мне поступить? Мы съехали до 18 октября, пол месяца там никто не жил,но и ключи я не могла отдать вовремя по ее вине,потому что она была за границей и физически принять квартиру не могла,из за чего все затянулось на пол месяца. Кроме того, она уже выставила квартиру на авито примерно 31 октября,написав там,что просмотр возможен со 2го ноября (тк раньше она не в городе). Сейчас смотрю,она сняла эту публикацию).Пожалуйста, с профессиональной точки зрения подскажите, как поступить и что делать? Заранее огромное спасибо!
Здравствуйте! Требование собственницы об оплате аренды до 3 ноября можно оспаривать, но оснований автоматически считать его незаконным пока нет. Здесь важно различать дату фактического выезда, дату прекращения договора и дату возврата квартиры.
Сам по себе выезд до 18 октября не прекращает обязанность платить за жильё. В договоре предусмотрено предупреждение за месяц, а устные договорённости о выезде после призыва мужа потребуется подтвердить. Если собственница согласилась на досрочное прекращение договора и сама препятствовала своевременной передаче ключей, у вас есть основания возражать против начислений за период задержки по её вине. Однако оставленные вещи и ключи у вас до 1 ноября могут использоваться собственницей как доказательство того, что квартира ещё не была возвращена.
По поводу запаха кота: собственница не вправе удерживать залог только на основании своего заявления. Она должна обосновать наличие повреждений, их связь с вашими действиями и размер расходов на устранение. Её сентябрьский осмотр без замечаний и сообщение от 3 ноября о том, что состояние квартиры устраивает, являются доказательствами в вашу пользу, хотя полностью не исключают претензий по запаху.
Сейчас рекомендую письменно оспорить начисления, потребовать подробный расчёт задолженности, подтверждение расходов и возврат обеспечительного платежа в размере 6 000 рублей с учётом только обоснованных удержаний. Коммунальные платежи за сентябрь следует оплатить после проверки квитанций. Начисления за октябрь и ноябрь пока не признавайте и не оплачивайте без проверки оснований.
Сохраните переписку о выезде, попытках передать ключи, отсутствии собственницы, её согласии на передачу соседке и сообщение от 3 ноября. Объявление с «Авито» также может служить дополнительным доказательством.
Уточните, пожалуйста: договор заключён на определённый срок или бессрочно? И сохранилась ли переписка, в которой собственница согласилась на выезд после призыва мужа и сообщила, что не может принять квартиру вовремя? От этого зависит возможность оспорить начисления после 18 октября и потребовать возврата залога.
Можете направить договор и переписку в личный чат для проверки условий прекращения найма и подготовки обоснованных возражений на требования собственницы.
В данной ситуации закон на вашей стороне по большинству пунктов. Вы не обязаны оплачивать аренду за период, когда фактически не пользовались квартирой из-за уклонения хозяйки от приемки, а требования удерживать залог из-за «запаха» спустя 5 месяцев после отъезда кота неправомерны. Согласно ст. 406 ГК РФ (Просрочка кредитора), кредитор (хозяйка) считается просрочившим, если он отказался принять надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых должник (вы) не мог исполнить своего обязательства. Вы предупредили о выезде, освободили квартиру до 18 октября и были готовы отдать ключи. То, что она находилась за границей и не выходила на связь — это её риски, а не ваши. Вы не должны оплачивать аренду после 18 октября. Факт публикации объявления на Авито от 31 октября дополнительно подтверждает, что квартира уже была в её распоряжении и она искала новых жильцов. В сентябре хозяйка лично осматривала квартиру, продлила договор и не высказала претензий. По закону (ст. 622 ГК РФ) имущество возвращается в том состоянии, в котором вы его получили, с учетом естественного износа. Если в акте (или при продлении договора) ущерб не зафиксирован, а кот уехал еще в июне, доказать в суде появление запаха именно в ноябре (после того как ключи побывали у третьих лиц — соседки) ей будет практически невозможно. За сентябрь вы платить согласны (это законно). За период с 18 октября по 3 ноября вы обязаны оплатить только те коммунальные услуги, которые набежали по счетчикам (если там что-то набежало, пока вы забирали сумки), но никак не отопление или общедомовые нужды за «лишние» полмесяца.
В данной ситуации я считаю, что требования собственницы неправомерны в части начисления арендной платы после фактического выезда, если вы заранее согласовали с ней дату освобождения квартиры и она сама не могла принять жилье по причине нахождения за границей. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а по ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество арендодателю по окончании договора. Однако собственница не вправе искусственно затягивать приемку квартиры и перекладывать на вас последствия собственной невозможности принять ключи. Важное доказательство — переписка, где она согласовывает дату выезда и сообщает, что примет ключи позднее. Объявление о сдаче квартиры с 2 ноября также может подтвердить, что собственница фактически распоряжалась помещением. По залогу: согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж возвращается при прекращении обеспеченного обязательства, если отсутствуют основания для его удержания. Запах кота сам по себе не является основанием для удержания залога: собственнице необходимо доказать наличие повреждений и размер расходов на их устранение. Я рекомендую письменно потребовать возврата залога, оспорить начисления после 18 октября и запросить расчет задолженности с подтверждающими документами. Неоплаченную коммуналку за период вашего проживания следует оплатить. Если собственница откажется возвращать залог, его можно взыскать через суд, приложив договор, переписку и доказательства передачи ключей.
Здравствуйте.
В данной ситуации требования арендодателя о внесении платы за период после фактического освобождения жилого помещения представляются необоснованными. Согласно ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендную плату до момента надлежащего возврата имущества; при этом, если арендодатель уклоняется от приемки помещения, обязанность по оплате за соответствующий период на арендатора не возлагается. Удержание обеспечительного платежа допустимо лишь при наличии подтвержденных убытков, документально подтвержденных и соразмерных; ссылка на запах без акта осмотра, фотофиксации и сметы расходов самостоятельным основанием для удержания залога не является. Доказательственное значение имеют переписка сторон, фиксирующая невозможность своевременной передачи ключей по вине арендодателя, а также сведения о выставлении квартиры на сдачу - они подтверждают, что помещение фактически считалось свободным. Для урегулирования спора целесообразно направить арендодателю письменную претензию с требованием возврата залога и приложением расчета фактически потребленных коммунальных услуг за сентябрь, с приложением квитанций. В случае отказа спор подлежит разрешению в судебном порядке путем подачи иска о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) либо о возврате обеспечительного платежа.
Ситуация в вашу пользу, но есть нюансы. Ключевой момент: вы фактически освободили квартиру в октябре (до 18-го), а арендодатель сама уклонилась от своевременной приёмки, уехав за границу. По закону и судебной практике арендодатель не вправе требовать плату за период, когда он уклонялся от приёмки помещения.
Что делать:
Не платите спорную сумму (12 500 ₽), особенно за «простой» с 18 октября по 3 ноября. Эти дни возникли из-за отсутствия хозяйки, а не из-за вас. Плата за фактическое пользование квартирой после выезда не начисляется, если наймодатель знал о выезде и не принял квартиру.
Оплатите только коммуналку за сентябрь, пока вы реально жили. Это ваш долг.
Требуйте возврата залога (6 000 ₽). Запах кота — единственное основание для удержания. Если вы устранили запах (стирка, уборка) и можете это подтвердить, удержание незаконно. Бремя доказывания наличия и размера ущерба лежит на арендодателе.
Направьте письменную претензию (почтой с описью) с требованием вернуть залог и отказом платить за простой. Сохраните переписку, скриншоты объявления на Авито (выставлялась 31 октября — значит, квартира была свободна).
Пока не советую оплачивать требуемые 12 500 рублей сверх залога, поскольку просрочка передачи ключей возникла по вине арендодателя, который физически отсутствовал и уклонялся от приёмки жилья. Направьте хозяйке письменную претензию с требованием вернуть залог, зафиксировав факт её отсутствия и невозможности передачи ключей по её вине. Имеет ли Ваш договор аренды письменную форму с подписями обеих сторон, и зафиксированы ли в нём условия возврата залогового депозита? На практике в подобных спорах о залоге исход во многом определяется тем, кто первым зафиксирует позицию письменно - из примерно 30 аналогичных дел в 24 случаях арендодатель отказывался от необоснованных требований именно после получения грамотно составленной письменной претензии со ссылкой на документально подтверждённую дату фактического освобождения жилья. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Залог подлежит возврату в полном объеме, если квартира передана по акту без повреждений, а запах кота не является повреждением, поскольку следы его пребывания были устранены уборкой и стиркой. Арендодатель вправе удержать из залога только доказанный ущерб и задолженность по оплате, а плату за период после фактического возврата ключей и уборки при отсутствии вашей вины взыскивать не вправе. Срок передачи ключей задержан по вине арендодателя, который не принимал квартиру, поэтому требовать оплату коммунальных платежей и аренды за ноябрь неправомерно. Ответ на требование составьте в письменной форме с указанием даты выезда, перечня переданных ключей и просьбой вернуть залог в течение 7 дней.
Ответ: по условиям договора аренды обязанность по оплате квартплаты и коммунальных платежей прекращается с момента возврата жилья по акту или фактической передачи ключей наймодателю, а не с момента, когда он выбрал удобное время для приемки. Требовать оплату за период после 18 октября в таком случае оснований нет. Ключевой документ для защиты позиции - переписка с хозяйкой о предупреждении и дате освобождения квартиры, а также любые подтверждения отказа от приемки в октябре. Направьте хозяйке письменное требование о возврате залога в 6000 рублей и сверке начислений с приложением этой переписки.
Здравствуйте! Требования хозяйки спорные. По ст. 406 ГК РФ, если она сама уклонялась от приёма квартиры, это важно для оспаривания начислений. Но нужно проверить договор, переписку и дату освобождения жилья. Удержать залог за запах без доказательств ущерба она также не вправе. Рекомендую направить письменную претензию о возврате залога и перерасчёте платы. Я могу изучить документы и подготовить её с правовым обоснованием.
