Несоблюдение сроков передачи объекта долевого строительства является нарушением жилищных прав граждан. В такой ситуации участники долевого строительства имеют право требовать от застройщика неустойку и возмещение фактически понесенных расходов (например, на аренду другого жилья).
Для защиты своих прав «дольщикам» необходимо действовать в рамках действующего законодательства, начиная с направления претензии и заканчивая обращением в суд в случае получения отказа от застройщика удовлетворить требования добровольно.
Какими законами регулируются отношения между компанией-застройщиком и участниками долевого строительства?
Во-первых, Гражданский кодекс РФ. Он обязывает стороны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в течение такого периода (статья 314).
Во-вторых, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Названный нормативно-правовой акт устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере (статья 6).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10).
Каким образом следует поступить участнику долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта недвижимости?
Шаг № 1. Направить письменную претензию застройщику с требованием уплаты неустойки и возмещения убытков. В претензии следует привести расчет неустойки и приложить документы, подтверждающие возникшие расходы (например, договор аренды квартиры, квитанции об оплате и т. д.).
Шаг № 2. Обратиться в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования в добровольном порядке.
В исковом заявлении можно потребовать от застройщика:
- взыскания неустойки за просрочку передачи объекта;
- возмещения убытков (расходы на аренду жилья);
- компенсацию морального вреда;
- возмещения расходов на оплату услуг представителя и иных судебных издержек.
К исковому заявлению необходимо приложить договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры (при наличии), документы, подтверждающие оплату по договору, претензию.
