По общему правилу, установленному в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на предоставление в пользование части имущества, соразмерной его доле, а если это невозможно (например, комнаты в квартире не совпадают по площади с долями 1/2 и 1/2) — вправе требовать от того, кто фактически пользуется имуществом сверх своей доли, соответствующей денежной компенсации.
Применительно к вашей ситуации это означает следующее:
Пока второй собственник не заявляет претензий. Если он давно не проживает в квартире, не появляется и не требует доступа, вы можете фактически пользоваться всей квартирой — закон это прямо не запрещает, и суды в таких спорах исходят из фактического порядка пользования, если он сложился и не нарушает прав второго владельца.
Риск сохраняется, пока порядок не закреплён юридически. Второй собственник вправе в любой момент:
потребовать вселения и предоставления ему части квартиры, соразмерной 1/2 доли;
либо, если вселение технически невозможно (квартира не позволяет выделить равноценную часть), потребовать от вас денежную компенсацию за пользование его долей — суды удовлетворяют такие иски, определяя сумму по аналогии с рыночной арендной платой.
Важный нюанс. Компенсация взыскивается не автоматически — только если второй собственник докажет, что был лишён возможности пользоваться своей долей и это причинило ему ущерб, либо по соглашению сторон. То есть до тех пор, пока он молчит, платить ему вы не обязаны, но и гарантий, что он не предъявит требование задним числом (в пределах срока исковой давности), — нет.
Что рекомендую сделать
Зафиксировать порядок пользования письменно. Даже неформальное соглашение с другим собственником (о том, что вы единолично пользуетесь квартирой, а он не претендует и не платит за ЖКУ) снижает риск будущего спора.
При невозможности связаться со вторым собственником — рассмотреть обращение в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Это официально закрепит ваше право пользоваться всей квартирой (или большей её частью) и снимет риски будущих претензий.
Проверить и распределить обязанности по ЖКУ — их обязаны нести оба собственника пропорционально долям (ст. 30, 153 ЖК РФ), независимо от того, кто фактически проживает.
Если цель — со временем выкупить долю или продать квартиру целиком, учитывайте преимущественное право покупки доли согласно ст. 250 ГК РФ.