Недвижимость: вопросы и ответы — страница 249

Здравствуйте! Основные аспекты, которые важно учесть:
1. Основания для претензии к застройщику
Нарушение СНИП/ГОСТ: Отсутствие полноценной фановой трубы в санузле может быть нарушением строительных норм (п. 4.1.3 СП 30.13330.2016). Фановая труба обязательна для вентиляции канализационной системы. Заглушка вместо неё — существенный недостаток.
Несоответствие проектной документации: Проверьте договор ДДУ и проектную документацию. Если фановая труба предусмотрена проектом, а застройщик её не реализовал — это прямое нарушение.
Неустранимый недостаток: Обратный клапан не заменяет вентиляцию. Запах свидетельствует о нарушении санитарных норм (ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»).
2. Ваши действия
Фиксация нарушений:
Составьте акт о недостатках с ремонтниками (с подписями и фото/видео).
Закажите независимую экспертизу за свой счёт (ст. 18 ЗоЗПП). Расходы потом можно взыскать с застройщика.
Претензия застройщику:
Требуйте устранить недостаток в разумный срок (например, 30 дней). Укажите, что из-за простоя ремонта вы несёте убытки (аренда для сына).
Если устранение невозможно — требуйте расторжения договора и возврата денег с процентами (ст. 9 ФЗ-214) или выкупа квартиры.
Обращение в суд:
Если застройщик проигнорирует претензию, подавайте иск (ст. 17 ЗоЗПП). Срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Требуйте:
Расторжения ДДУ и возврата уплаченной суммы + 7% годовых (ст. 9 ФЗ-214).
Компенсации расходов на аренду жилья для сына (ст. 15 ГК РФ).
Морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).
3. Нюансы с ипотекой
Уведомите банк о споре с застройщиком. Расторжение ДДУ возможно только с согласия кредитора (ст. 46 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Банк может потребовать досрочного погашения кредита или переоформления залога.
4. Рекомендации
Не затягивайте с обращением к юристу по долевому строительству. Суды по ФЗ-214 часто требуют профессионального подхода.
Соберите все чеки: на ремонт, аренду, экспертизу — это войдёт в убытки.
Если сын вынужден снимать жильё, сохраняйте договор аренды и квитанции об оплате.
Пример из судебной практики: В деле № 2-5694/2022 (Москва) суд обязал застройщика выкупить квартиру из-за незаконной перепланировки стояка, что повлекло нарушение вентиляции. Суд взыскал также убытки на аренду жилья.

Требование о выкупе квартиры — крайняя мера. Сначала суд предложит застройщику устранить недостатки. Если это невозможно (например, требуется переделка канализационной системы во всём доме), тогда шансы на расторжение ДДУ высоки.

--

С другой стороны я сам был в похожей ситуации, и не смотря на то, что я адвокат, а не сантехник, сам установил этот клапан и запаха нет. Т.е., может ваши работники не справились с задачей, может поставленный клапан бракованный.

Кирилл, добрый день! По общему правилу такое соглашение, которое утверждено судом, очень сложно оспорить в вышестоящих инстанциях. В вашем случае единственный риск - оспаривание данного соглашения финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства какой-либо стороны мирового соглашения. поэтому при совершении сделки по купле-продажи недвижимости рекомендую вам также проверить продавцов на риск подачи заявления на банкротство (долг свыше 300 т.р., исполнительные производства, просрочки по кредитам и т.д.)

Добрый день! По закону любое распоряжение недвижимостью, где несовершеннолетние - собственники, требует согласования. Но если Вы не согласуете, то арендатор на этом основании уклоняться от оплаты не может. В случае конфликта, правда, нельзя исключать его жалоб в том числе в опеку, но все это на его обязанности как арендатора не влияет

Добрый день!

Государство выплачивает компенсации только в исключительных случаях:
-Если пожар произошел по вине государственных или муниципальных служб (например, из-за халатности при ликвидации ЧС).
-Если жилье было единственным, не застрахованным, а виновник (например, сосед) не установлен или отсутствует.
-При подтверждении отсутствия умысла в поджоге (требуется справка об отсутствии уголовного дела).
В вашем случае, поскольку расследование не проводилось, доказать вину третьих лиц или госструктур будет сложно. Однако можно попробовать обратиться в местную администрацию с заявлением о материальной помощи.

Спасибо!

Добрый день! Если вы просто обновили документы о праве собственности (например, получили выписку из ЕГРН вместо старого свидетельства), это не меняет дату возникновения права собственности. Налог при продаже квартиры зависит от срока владения: если вы владеете квартирой более 3 лет (если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизирована) или более 5 лет (если купили её после 2016 года), то налог платить не нужно. Если срок владения меньше, то с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью (или вычетом в 1 млн руб.) придется заплатить 13% НДФЛ.

В вашей ситуации необходимо действовать комплексно. Во-первых, направьте коллективную письменную претензию застройщику с требованием завершить строительство в установленный срок, а также с требованием объяснить, куда ушли средства. Если ответа не последует или он будет формальным, можно обращаться в суд с иском о взыскании уплаченных сумм или о понуждении к исполнению договора. Параллельно рекомендую подать заявления в прокуратуру и полицию с просьбой провести проверку на предмет возможного мошенничества (ст. 159 УК РФ) или нецелевого использования средств. Если деньги застройщиком выведены, можно ставить вопрос о его аффилированности с подрядчиком и о возможном банкротстве. Также можно обратиться в местное управление Роспотребнадзора, если в договоре есть нарушения прав потребителей. Объединение всех пострадавших в коллективный иск может значительно усилить вашу позицию в суде и перед госорганами.

Для реализации вашего плана необходимо учесть несколько важных моментов:

Проверка разрешенного использования участка:
Убедитесь, что ваш участок относится к категории земель, где разрешено строительство жилого дома. Это можно узнать, например, у любого кадастрового инженера.
Проверьте, допускает ли вид разрешенного использования ведение коммерческой деятельности
Строительство жилого дома:
Получите разрешение на строительство. После завершения строительства зарегистрируйте дом в Росреестре.

Учитывайте требования к строительству в вашем СНТ (проект планировки застройки)
Организация зала для тренировок: Если планируете использовать часть жилого дома - это может быть допустимо. Если планируете отдельное строение - нужно проверить соответствие правилам застройки СНТ. Необходимо обеспечить соответствие помещения требованиям для ведения коммерческой деятельности.

Важные согласования:
Получите разрешение правления СНТ на ведение коммерческой деятельности, Возможно потребуется изменение вида разрешенного использования земли (ВРИ). Согласуйте планировку помещения с учетом требований к спортивным объектам.

Юридическое оформление:
Зарегистрируйтесь как ИП или ООО, получите необходимые разрешения от Роспотребнадзора
Заключите официальный договор аренды с тренером. Учитывайте требования по налогообложению
Возможные ограничения:
Шум и активность могут вызвать недовольство соседей, Необходимо обеспечить парковку для клиентов. Требуется соблюдение пожарных норм и правил безопасности
Нужно учитывать нагрузку на инфраструктуру СНТ.

Рекомендации:
Начните с изучения устава вашего СНТ
Проконсультируйтесь с правлением СНТ
Обратитесь в местную администрацию для уточнения возможности изменения ВРИ
При необходимости закажите экспертизу помещения под спортивный зал
Заранее продумайте план решения возможных проблем с соседями
Если все условия будут соблюдены, такой проект вполне реализуем. Однако каждый случай индивидуален и требует тщательной проработки всех деталей с учетом специфики конкретного СНТ и местных нормативных требований.

Здравствуйте! Увы, без суда, я думаю, не обойтись. Заказываете отчет об оценке недвижимости, идете в суд с исковым заявлением о признании его доли ничтожной, если квадратура у вас среднестатистическая. По решению суда - за его кусочек суд посчитает вам размер денежной компенсации. Далее уже в нотариальном порядке произвести расчет, забрать квартиру и распоряжаться ей по своему усмотрению. Это если сухо и по фактам. А неустойку, если вы уже взыскали (может я не так поняла..) можно провести в счет уменьшения суммы, которую вы должны будете отдать ему за его ничтожную долю.

Добрый день! Нотариальное согласие НЕ нужно. Закон требует согласия, когда происходит распоряжение недвижимостью и еще при некоторых сделках. Согласно п.3 ст.35 СК РФ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Покупка недвижимости - это распоряжение деньгами. В силу п.2 ст.35 СК такое распоряжение презюмируется.
имущество в силу закона станет совместным (если куплено на общие деньги), и для этого не нужно ни чьих согласий.

Добрый день! Отсутствие таких сведений на регистрацию перехода права не влияет. Если аренда зарегистрирована, то новый собственник станет новым арендодателем.

риск здесь в другом: покупатель если не знает об аренде и с ней не согласен, сможет оспаривать сделку с Вами (или требовать расторжения), а это риск убытков. В общем, рекомендуется указать.