Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Здравствуйте.

Вы вправе через МФЦ или госуслуги получить выписку из ЕГРН, также запросить копию договора купли-продажи или иного договора, например, дарение, на основе которого было зарегистрировано право собственности. Если сведения не подтвердятся, тогда вправе оспаривать начисление налога. Для этого в налоговую направляются возражения с подтверждающими документами.

Здравствуйте.

Вы вправе направить в суд обоснованные возражения относительно заявленных требований со всеми доводами, доказательствами. Покупатели тоже самое. Естественно, правоприменение будет в ваших и в возражениях покупателей совершенно разными.

Для этого необходимо изучать документы, иск, все фактические обстоятельства сделки, учитывать все правовые нюансы. Возражения составлются юридически грамотно в индивидуальном порядке.

Добрый день.

Внесение ваших личных средств - если они не входят в состав совместно нажитого имущества (например, добрачные накопления, наследство) - может являться основанием для отступления от равенства долей при разделе квартиры как совместно нажитого имущества. При условии, что можно проследить их возникновение и трату на покупку квартиры.

По вопросу вложения денег третьим лицом- нужно понимание, каким образом эти денежные средства были внесены, получены ли они в долг или были подарены супругу. При необходимости, можете обратиться за консультацией.

При выборе между дарственной и договором купли-продажи важно понимать ключевые различия этих сделок. Основное отличие в том, что при дарении имущество передается бесплатно, а при купле-продаже за него нужно платить.
С налогами ситуация такая: при продаже собственник обычно платит 13% с суммы сделки, если владел имуществом менее установленного срока (обычно 3-5 лет). При дарении налог платит получатель подарка, но только если он не является близким родственником дарителя.
Важный момент - дарственную сложнее оспорить в суде, особенно если она правильно оформлена и зарегистрирована. Но есть ограничения - нельзя дарить крупные подарки чиновникам, врачам, учителям, от имени малолетних детей или между компаниями.
При продаже доли в квартире нужно сначала предложить выкупить ее другим собственникам, а вот при дарении такого требования нет. Также стоит учесть, что подаренное имущество становится личной собственностью получателя, даже если он в браке, а купленное - обычно делится между супругами.
Выбор между дарением и куплей-продажей зависит от конкретной ситуации. Например, если вы хотите передать недвижимость родственнику и владеете ей давно - дарение будет более выгодным вариантом. Если же нужно продать имущество постороннему человеку или недавно приобрели его - лучше оформлять куплю-продажу.

Для решения вашей ситуации с продажей недвижимости, перешедшей в вашу собственность по брачному договору, важно учесть следующие аспекты:

---

### **1. Продажа без согласия мужа: риски для покупателей**
- **Брачный договор — ключевой документ**. Если в договоре четко указано, что недвижимость является **вашей личной собственностью** (не совместной), согласие мужа **не требуется** (ст. 256 ГК РФ, ст. 42 СК РФ).
- **Проверьте регистрацию договора**: Брачный договор должен быть **нотариально заверен** и зарегистрирован в Росреестре (если речь о недвижимости). Если это сделано, покупатель защищен от претензий мужа.
- **Рекомендация**: Предоставьте покупателю **выписку из ЕГРН** (где вы указаны как единственный собственник) и заверенную копию брачного договора. Это исключит риск оспаривания сделки.

---

### **2. Нужно ли отражать согласие мужа в договоре купли-продажи?**
- **Не обязательно**, если брачный договор уже подтверждает ваше исключительное право собственности. Однако для дополнительной страховки можно:
- Включить в договор купли-продажи фразу: *«Продавец подтверждает, что недвижимость не является совместной собственностью супругов на основании брачного договора от [дата]»*.
- Попросить мужа подписать **отдельное заявление** (не нотариальное) о том, что он не претендует на объект. Хотя юридически это не обязательно, это может успокоить покупателя.

---

### **3. Доход от продажи: считается ли он совместным?**
- **Нет**, если:
- В брачном договоре прямо указано, что **доходы от личного имущества** (включая прибыль от продажи) остаются вашей личной собственностью (п. 1 ст. 42 СК РФ).
- Если в договоре нет такого пункта, муж **может претендовать** на долю в деньгах, так как доходы от личного имущества по умолчанию считаются совместными (ст. 34 СК РФ).
- **Важно**: Проверьте брачный договор на наличие условия о доходах. Если его нет, проконсультируйтесь с юристом — возможно, потребуется внести изменения в договор.

---

### **4. Риск развода и претензии мужа**
- Если в течение года после продажи состоится развод, муж **сможет требовать долю** только в двух случаях:
1. В брачном договоре **не закреплено**, что доходы от личного имущества — ваша собственность.
2. Суд признает брачный договор **недействительным** (например, из-за нарушения условий ст. 44 СК РФ: кабальность, мнимость).
- **Совет**: Убедитесь, что брачный договор составлен юридически грамотно и заверен нотариусом. Это снизит риск его оспаривания.

---

### **5. Возврат денег маме: как оформить**
- **Оформите договор займа или расписку**:
- В договоре укажите сумму, срок возврата, проценты (если есть).
- Расписка должна подтверждать передачу денег маме (с датой, подписями сторон).
- **Налоговые последствия**: Если мама — резидент РФ, дарение между близкими родственниками не облагается налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если сумма в рамках займа, налоги не применяются.

---

### **Дополнительные шаги**
1. **Проверьте брачный договор** у юриста. Убедитесь, что:
- Недвижимость однозначно отнесена к вашей личной собственности.
- Указано, что доходы от её использования/продажи не являются совместными.
2. **Соберите документы для покупателя**:
- Выписка из ЕГРН.
- Брачный договор (заверенная копия).
- Документы, подтверждающие источник средств при покупке (если мама давала деньги, приложите её расписку или выписки с её счета).
3. **Уведомите налоговую** о продаже, если недвижимость в собственности менее 5 лет (для применения вычета).

---

### **Резюме**
- Продажа без согласия мужа **возможна**, если брачный договор оформлен корректно.
- Доход от продажи **не будет совместным**, только если это прямо указано в договоре.
- Оформите возврат денег маме документально, чтобы избежать претензий.

**Рекомендация**: Покажите брачный договор юристу по семейному праву в Ростовской области (услуга — 3–5 тыс. руб.). Это поможет убедиться, что все риски устранены. Удачи с продажей!

Если мой ответ на первый вопрос Вас удовлетворил, был полезен и понятен, то Буду признателен за отзыв на моей странице: https: //harant.ru/lawyers/moskva/chizhov-aleksej-alekseevich/.

На Ваш вопрос я уже ответил, но, к сожалению, вынужден ограничивать количество бесплатных ответов для обеспечения качества консультаций. Ваш следующий вопрос будет рассмотрен ТОЛЬКО после опубликованного отзыва на странице моего профиля: https: //harant.ru/lawyers/moskva/chizhov-aleksej-alekseevich/.

С благодарностью приму вознаграждение (пожертвование) В РАЗМЕРЕ, КОМФОРТНОМ ДЛЯ ВАС на счет в Сбербанк: +7926и 220и69и08 за предоставленный ответ.

С уважением, Алексей Чижов

Добрый день! Данная квартира подлежит разделу как совместно нажитое имущество по правилам Семейного кодекса РФ. для этого вам необходимо обратиться в суд исковым заявлением. В том случае, если все деньги были заработаны во время брака и не было личных средств (например получили по наследству, дарению, было добрачное имущество) то разделят пополам. Если был использован материнский капитал то будут учтены и доли детей пропорционально вложенных денежных средств от маткапиатала относительно стоимости квартиры. Вы имеете с супругом равные права на проживание в этой квартире. Если выгонит, необходимо обращаться в суд с иском о вселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом. Обращаться в полицию можно, но особого результата от них не будет, так как это не их прерогатива.

Здравствуйте! Внесение изменений в договор мены возможно, однако отсутствие нотариуса не делает это невозможным. Вам следует обратиться в суд для подачи иска о признании договора недействительным или установлении факта, что он был исполнен. Это может помочь устранить правовые препятствия. Подробно готов ответить на ваши вопросы, напишите мне в чат телеграмм или ватсап, или звоните по номеру в профиле.

Здраствуйте. Право собственности в установленном законном порядке у вас зарегистрированно. В этой связи договор купли-продажи без печати Росреестра будет также действителен, но следует иметь введу, что налоговый вычет покупатель по нему не получит без печати о регистрации. Отвечая на второй вопрос, Росреестр делает скан с оригинала, но при этом у него должна быть копия на бумажном носителе, по этому второй экземпляр остался в качестве заверенной копии.

Вы можете оформить дарственную на сына, но есть важные моменты. После оформления дарения квартира полностью переходит в собственность вашего сына, и вы теряете право распоряжаться ей без согласия органов опеки. Для продажи такой квартиры потребуется их разрешение, и они будут требовать, чтобы были приобретены равноценное жилье или денежные средства вкладывались на специальный счет ребенка.
Поскольку вашему сыну всего 9 лет, все сделки с квартирой сможет совершать только его законный представитель - родитель или опекун. Но тут возникает риск: если что-то случится с вами, опекуном может стать кто-то из "неблагонадежных" родственников. В такой ситуации они смогут распоряжаться квартирой через органы опеки.
Есть альтернативные варианты защиты интересов ребенка - например, завещание с назначением доверенного лица для управления имуществом или оформление наследственного договора. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы в зависимости от конкретной жизненной ситуации.
Чтобы выбрать наиболее безопасный способ именно для вашей ситуации, важно учесть множество деталей: состав семьи, других наследников, состояние здоровья, особенности имущества и многое другое. Только так можно подобрать оптимальную схему защиты прав вашего сына с учетом всех рисков и нюансов.

Давайте разберем вашу ситуацию поэтапно.
1. Право собственности и брачный договор
Машиноместо было приобретено в браке, но согласно брачному договору от июля 2021 года, право собственности на него перешло к вам. Это означает, что с момента заключения брачного договора машиноместо стало вашей личной собственностью.
2. Срок владения имуществом
Срок владения имуществом для целей налогообложения исчисляется с даты регистрации права собственности на объект недвижимости. В вашем случае право собственности перешло к вам в результате заключения брачного договора, следовательно, срок владения объектом начнется с июля 2021 года.
3. Освобождение от уплаты НДФЛ
Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимого имущества возможно, если собственник владеет объектом более определенного срока. Для объектов, полученных в собственность в результате приватизации, наследования, дарения или по брачному договору, этот срок составляет 3 года.
Так как вы владеете машиноместом с июля 2021 года, к моменту продажи в марте 2025 года пройдет более трех лет. Следовательно, вы будете освобождены от уплаты НДФЛ при продаже машиноместа.
4. Декларирование доходов
Даже если вы освобождаетесь от уплаты налога, вам все равно необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в случае, если цена продажи объекта превышает цену его приобретения. Это требование установлено статьей 220 Налогового кодекса РФ.
В вашем случае разница между ценой покупки (300 тыс. руб.) и ценой продажи (600 тыс. руб.) составляет 300 тыс. руб., что превышает порог в 250 тыс. руб., установленный для подачи декларации. Поэтому вам придется подать декларацию о доходах за 2025 год.
5. Когда подавать декларацию
Декларацию о доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Таким образом, за продажу машиноместа в 2025 году декларация подается до 30 апреля 2026 года.
6. Налоговые вычеты
При продаже имущества вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере 250 тыс. руб. (пункт 2 статьи 220 НК РФ). Однако, поскольку срок владения превышает три года, необходимость в использовании вычета отсутствует.
Итоги
Поскольку вы владеете машиноместом более трех лет, вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ при его продаже.
Несмотря на освобождение от налога, вам потребуется подать налоговую декларацию, так как разница между ценой покупки и продажи превышает 250 тыс. руб.
Декларацию необходимо подать до 30 апреля 2026 года.
Использовать налоговый вычет в данном случае не требуется.

Стороны субаренды должны заключить соглашение о расторжении договора субаренды. Это соглашение должно быть оформлено в письменной форме и подписано всеми участниками. После этого, вам нужно будет подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН, приложив к нему соглашение о расторжении субаренды. Росреестр рассмотрит ваше заявление и, если все документы оформлены правильно, внесет соответствующие изменения в реестр, погасив запись о субаренде. После этого можно будет приступать к регистрации уступки прав по договору аренды.

Во-первых, квартира оформлена на вас, вашего бывшего мужа и двух несовершеннолетних детей по 1/4 доли каждому. Это означает, что каждый из вас является собственником своей части квартиры. При разводе имущество, нажитое в браке, делится пополам, но это правило не распространяется на доли детей, так как они не участвовали в нажитом имуществе супругов.
Ваш бывший муж предлагает продать квартиру и разделить вырученные средства пополам между вами, а затем выделить долю одному из детей в своей новой квартире. Однако это предложение может нарушать права детей, так как они имеют право на жилье, особенно если проживают с вами. Продажа квартиры без учета интересов детей может быть признана незаконной, так как это ущемляет их право на жилье.
Кроме того, вы, как собственники 3/4 доли квартиры, имеете преимущественное право покупки доли вашего бывшего мужа. Это означает, что перед продажей своей доли третьим лицам, он обязан предложить вам выкупить его часть. Если вы откажетесь, только тогда он может продать свою долю кому-то другому, но по той же цене и на тех же условиях, которые предлагал вам.
Таким образом, ваш бывший муж не имеет права просто продать квартиру и разделить деньги без учета интересов детей и вашего преимущественного права покупки.

Для того чтобы избежать уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, Вы должны владеть ей не менее трех лет, если это жилье получено по договору мены в рамках программы переселения из ветхого жилья, так как такие сделки пользуются налоговыми льготами. Что касается вашей доли в родительской квартире, вступление в наследство не повлияет на срок владения вашей квартирой, поскольку каждая сделка рассматривается отдельно, и срок владения считается по каждому конкретному объекту, а не по всем имеющимся у вас активам.

По поводу оформления договора дарения, что якобы нельзя будет продать квартиру три года, это не так, квартиру можно продать хоть сразу. Дело в другом факторе.
По общему правилу, налог с продажи подаренной недвижимости не требуется платить, если к моменту продажи прошёл минимальный срок владения: если квартиру подарили члены семьи и близкие родственники, подождать нужно три года, в прочих случаях необходимый срок — пять лет. В выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве собственности указывают дату регистрации имущества — от неё и начинается отсчёт. Продать он мог бы, но пришлось бы заплатить налог тогда, он его не хотел платить.

Пожизненное наследуемое владение - это вид права на земельный участок. Был введен в переходный момент, в 90е годы, когда на участки начали разрешать оформлять права. В настоящий момент земля на таком праве не предоставляется, а владельцы участков должны ПНВ переоформить в собственность. Переоформляют на основании заявления в МФЦ. Ваш продавец это не сделал.

Здравствуйте.

Обезопасить себя можете юридически грамотно составленным предварительным договором купли-продажи недвижимости, а также основным договором, которые будут учитывать все ваши интересы, нюансы права.

Договоры составлются в индивидуальном порядке по фактической сделки. Не носят характер шаблонных из иинтернета.