Недвижимость: вопросы и ответы — страница 247

Здравствуйте.
Вы получили квартиру по договору дарения от супруга в январе 2023 года, а затем — новую квартиру по программе реновации. Действительно, при продаже важно понимать, когда можно сделать это без уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Давайте разберёмся.

Согласно закону, если квартира получена по программе реновации, то новая квартира юридически считается тем же самым имуществом, что и старая. То есть право собственности на новое жильё продолжается с даты получения права на старое.

В вашем случае срок владения отсчитывается с 20 января 2023 года — с момента, когда вы стали собственником квартиры по договору дарения от супруга.

Поскольку квартира подарена от супруга (а это близкий родственник), применяется сокращённый срок владения для освобождения от налога — 3 года. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Значит, вы сможете продать новую квартиру, полученную по реновации, без уплаты налога на доход, начиная с 21 января 2026 года. До этой даты продажа повлечёт обязанность задекларировать доход и уплатить налог с разницы между продажной ценой и возможными вычетами.

Если решите продавать раньше, то есть два возможных налоговых вычета:

- вычет 1 000 000 рублей (стандартный имущественный),
- вычет в сумме фактически произведённых расходов (если есть подтверждение стоимости квартиры).

Но самый надёжный способ избежать налога — подождать три года с момента дарения.

Если потребуется помощь с расчётом налога или сопровождением сделки — с радостью помогу.

Если договор мены квартир 30 лет назад не был зарегистрирован в БТИ (Бюро технической инвентаризации), это создает юридическую неопределенность в отношении прав собственности. Вот что можно сделать в такой ситуации:

1. Проверить текущий статус квартир в Росреестре
Закажите выписки из ЕГРН на обе квартиры (участвовавшие в мене) через официальный сайт Росреестра или МФЦ. Это покажет:

Кто числится текущим собственником.

Есть ли записи о переходе прав по договору мены.

2. Установить юридическую силу договора мены
Если договор мены был оформлен в письменной форме, но не зарегистрирован, важно проверить, действителен ли он.

До 1998 года (до введения ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость") регистрация в БТИ не всегда была обязательной, но договор должен был быть нотариально удостоверен (если менялись доли или жилье принадлежало разным собственникам).

3. Легализовать сделку через суд
Если права не зарегистрированы, но фактически стороны исполнили договор (переехали, пользовались квартирами), можно:

Признать договор мены действительным через суд (ст. 165, 550, 551 ГК РФ).

Установить факт владения (ст. 234 ГК РФ, если есть добросовестное владение более 15 лет).

4. Оформить права в Росреестре
После судебного решения нужно подать его в Росреестр для регистрации перехода прав.

5. Если договор утерян или не оформлялся
Попробуйте найти косвенные доказательства (переписку, свидетельские показания, справки о прописке, платежи за коммуналку).

Если вторая сторона согласна, можно оформить новый договор и зарегистрировать его.

Рекомендации
Обратитесь к юристу по недвижимости – он поможет собрать документы и составит иск.

Проверьте архив БТИ – иногда старые документы сохраняются.

Действуйте быстрее – если квартиры позже были перепроданы, могут возникнуть споры с новыми владельцами.

Если у вас есть конкретные документы или обстоятельства сделки, уточните их – это поможет дать более точный совет.

Здравствуйте.

Выплатой ипотеки полностью, снятию залога с квартиры, совершением сделки в пользу совершеннолетнего сына с соблюдением всех условий, предусмотренных законодательством. Реальной продажей квартиры совершеннослетнему сыну, а не на бумаге, до закрытия ипотеки с участием в сделке банка. Если у вас есть супруг, будет вложений мат капитал, то сделка будет только в ваших долях.

Добрый день.

Право собственности прекращается, в частности, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности. При этом изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (например, брачным договором). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Квартира приобретена в собственность супруга в период официальной регистрации брачных отношений с супругой.
В случаях, когда такая квартира переходит в собственность от супруга к супруге по условиям брачного договора, минимальный предельный срок владения супругой квартирой (долей в ней) начинает исчисляться с даты первоначальной государственной регистрации права собственности супруга на квартиру.

В вашем случае первоначальная регистрация права собственности на квартиру возникло у Вас в 2018 году и не прерывалось.

Да, имея срочный вид на жительство (ВНЖ) на 5 лет, вы имеете полное право оформить автомобиль на себя в Российской Федерации. Законодательство РФ не запрещает иностранным гражданам владеть, пользоваться и распоряжаться транспортными средствами при условии законного пребывания на территории страны. Право собственности на автомобиль возникает в силу факта его приобретения и не зависит от наличия ВНЖ, однако для регистрации автомобиля в ГИБДД наличие ВНЖ является необходимым условием.
Для постановки автомобиля на учет вам потребуется обратиться в любое регистрационное подразделение ГИБДД, предоставив следующие документы: паспорт иностранного гражданина, ваш ВНЖ, заявление на оформление транспортного средства, технический паспорт на автомобиль, документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли-продажи), оформленный полис ОСАГО, а также квитанцию об оплате государственной пошлины. Если автомобиль старше 4 лет, потребуется также диагностическая карта.
Важно отметить, что регистрация транспортного средства будет произведена по адресу, указанному в вашем виде на жительство, и на срок действия ВНЖ, то есть на 5 лет. По истечении срока ВНЖ или при его продлении вам необходимо будет обновить регистрацию транспортного средства. Обратите внимание, что автомобиль должен быть зарегистрирован в течение 10 дней после его приобретения.
Процедура регистрации автомобиля для иностранного гражданина с ВНЖ практически ничем не отличается от процедуры для граждан России. После проверки документов и осмотра транспортного средства на специальной площадке инспектором ГИБДД вам выдадут свидетельство о регистрации транспортного средства и государственные регистрационные знаки.

Первый вопрос, который возникает на практике, – обязательно ли нотариальное удостоверение соглашения об определении размера долей. По мнению экспертов, отсутствие прямого указания на это в ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и Правилах позволяет сделать вывод о том, что допускается простая письменная форма – в случае, когда жилое помещение приобретается только за счет средств материнского капитала или за счет этих средств и имущества супругов, если при этом правовой режим этого имущества не меняется. Однако при совершении таких сделок без участия нотариусов происходит множество нарушений: вместо долевого указывается совместный режим собственности, неправильно определяется размер долей, доли не выделяются несовершеннолетним детям и т. д. – и обнаруживается это гораздо позже: при разделе имущества супругов, оформлении наследственных прав после смерти одного из членов семьи, продаже недвижимости, подчеркивает президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Таким образом, страдают права и интересы не только членов семьи, использовавших материнский капитал для улучшения жилищных условий, но и третьих лиц, приобретающих впоследствии данное жилье.

Избежать ошибок при оформлении соглашений об определении долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, поможет закрепление в Законе № 256-ФЗ обязательности их нотариального удостоверения, уверены и цивилисты, и правозащитники. Кроме того, в целях воспрепятствования мошенничеству с такими жилыми помещениями предлагается ввести механизм предварительного контроля со стороны нотариусов за сделками по приобретению жилья с использованием средств материнского капитала – до момента списания денежных средств со счета в ПФР.

Какими должны быть размеры долей, законодательство тоже не устанавливает. При решении этого вопроса можно ориентироваться на позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилое помещение определяются исходя из равенства долей родителей и детей в средствах материнского капитала, а не всех потраченных на приобретение данного жилья средствах (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.). В практике тем не менее в составленных в простой письменной форме соглашениях встречаются и равные доли всех членов семьи даже в случаях, когда материнский капитал покрыл лишь небольшую часть расходов на покупку жилья, и напротив, слишком маленькие доли детей: 1/40, 1/100 и даже 1/1000, отмечают эксперты. В связи с этим представляется целесообразным установить четкие правила определения размера долей.

Мимо суда не проедете. На учет дом не поставите.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Добрый день!

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

Да, Ваш муж имеет полное право получить налоговый вычет за квартиру, несмотря на то, что собственность оформлена только на Вас. Это возможно благодаря особому статусу имущества, приобретенного в браке.
В соответствии с семейным законодательством, все имущество, приобретенное супругами в период брака, считается совместно нажитым и принадлежит обоим супругам в равной степени. Это правило действует независимо от того:
- на кого оформлены документы о собственности
- кто фактически вносил платежи
- кто указан в договоре купли-продажи
Таким образом, хотя формально квартира зарегистрирована только на Вас, по закону она является общей совместной собственностью обоих супругов.
Каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере до 2 млн рублей (то есть возврат до 260 тысяч рублей). При этом:
1. Муж может подать декларацию 3-НДФЛ и заявление о предоставлении налогового вычета
2. К документам необходимо приложить свидетельство о браке, подтверждающее семейный статус на момент приобретения жилья
3. Супруги могут самостоятельно решить, как распределить вычет между собой — поровну или в иной пропорции
Для получения вычета Вашему мужу необходимо соответствовать следующим условиям:
- Быть налоговым резидентом РФ
- Иметь налогооблагаемый доход, с которого уплачивается НДФЛ по ставке 13-22%
Если квартира стоила меньше 4 млн рублей, вы можете распределить вычет по своему усмотрению, например, один из вас может получить вычет с большей суммы, а второй — с меньшей.
Если вы приобрели квартиру в ипотеку, то помимо вычета со стоимости жилья, вы также имеете право на вычет по процентам (до 3 млн рублей на каждого супруга). Это позволит вернуть еще до 390 тысяч рублей на человека.
Важно понимать, что право на налоговый вычет сохраняется даже если один из супругов временно не имеет дохода, облагаемого по ставке 13-22%, например, находится в декретном отпуске.

Ответ (из официального источника): Управление ФНС России по Калининградской области напоминает, что доход от продажи недвижимого имущества (доли в нем) не облагается НДФЛ и не декларируется, в случае нахождения в собственности не менее установленного минимального срока владения, который составляет три года или пять лет в зависимости от объекта недвижимости и оснований его приобретения (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При этом срок нахождения в собственности объекта недвижимости определяется:

• при продаже объекта недвижимости, приобретенного по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), с даты полной оплаты стоимости имущества (при этом дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного объекта не учитывается).
Например. В 2018 году покупатель приобрел квартиру по ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2022 году был получен Акт приема-передачи. В 2024 году произошла продажа. Таким образом, данному собственнику подавать декларацию и оплачивать налог не требуется, так как для него срок владения отсчитывается со дня полной оплаты имущества, то есть с 2018 года и составляет более 5 лет. При этом дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.

• при продаже доли детей в объекте недвижимого имущества, приобретенной с использованием сертификата на материнский капитал, срок исчисляется с момента приобретения этого имущества в собственность родителем - владельцем сертификата на материнский капитал.
Указанная норма действует в отношении доходов налогоплательщиков, полученных ими от продажи такого объекта недвижимости с 01.01.2024 года.

При определении налоговой базы по доходам от продажи объектов недвижимости, полученных налогоплательщиками до 01.01.2024, данная норма не применима в случаях:

• продажи жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, с даты нахождения в собственности исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении);
• образовании жилого помещения путем объединения, с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты его полной оплаты (в случае приобретения по ДДУ).

Вывод: да, с первой доли.

Татьяна Васильевна, доброе утро! (Читаем всем нашей юридической семьёй). Не можем понять: а что Вас смущает в данной ситуации? - сделка как сделка... Если будет представитель - всё равно ведь видно, что он действует именно в Ваших интересах. (У меня ООО, автомобиль... Я его продал моей жене.. Никаких вопросов).

Здравствуйте, 01.04.2025 года Президент РФ поручил Правительству за счёт федерального бюджета обеспечить ежемесячную денежную выплату в размере 65 тысяч рублей гражданам, лишившимся жилых помещений и другого имущества в результате действий украинских вооружённых формирований на территории Курской области, на период до полного освобождения указанной территории.

Согласно постановлению правительства Курской области от августа 2024 года, сначала специалисты должны установить, что дом пострадал в результате обстрела и жить в нём нельзя. Далее сотрудники Росреестра подтверждают его площадь. Потом власти рассчитывают размер выплаты для каждого собственника.

Добрый день!

Согласно статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, после устранения причин приостановки регистрации Росреестр обязан возобновить процедуру в течение 3 рабочих дней с момента получения документов, подтверждающих устранение недостатков. В вашем случае заверенный договор был предоставлен 28 марта, что означает, что регистрация должна была завершиться к 3 апреля (если учитывать выходные). Однако сотрудники МФЦ и Росреестра нарушили установленные сроки.

Действия Росреестра неправомерны по следующим причинам:
- Сроки нарушены: Закон не предусматривает продление сроков из-за отпуска сотрудника. Отсутствие ответственного лица не должно влиять на процесс, так как обязанности должны быть перераспределены.
- Необоснованная задержка: После предоставления исправленного договора процедура регистрации должна быть завершена в 3-дневный срок, независимо от обстоятельств

Что нужно сделать для разрешения проблемы с Росреестром:

• Письменное обращение в Росреестр: Направьте официальную жалобу с требованием ускорить регистрацию, ссылаясь на ст. 26 ФЗ-218 и указав дату предоставления исправленного договора (28 марта). Укажите, что нарушение сроков является основанием для обжалования.
• Обращение к руководителю подразделения: Запросите замену ответственного сотрудника, так как отпуск не может быть причиной задержки.
• Подача жалобы в апелляционную комиссию Росреестра: Если ответа нет, вы вправе обжаловать бездействие в течение 30 дней с момента приостановки

Спасибо!

Здравствуйте.

Да, нужно. Нотариус вызывается на дом. Если собственник квартиры не здоров, то сделка вполне может быть расторгнута заинтересованными сторонами. Тем самым вы потеряете деньги и квартиру. Рукописная доверенность и справка не являются надлежащими документами для сделки. При таких сделках слишком много правовых нюансов, которые необходимо учитывать, в том числе в составлении юридически грамотно договора купли-продажи.

Обмен фотографиями подписанного договора задатка действительно имеет юридическую силу, но с важным условием: в самом тексте договора должно быть прямо указано, что стороны признают такой способ подписания. Рекомендую включить в договор следующую формулировку: "Договор считается заключённым с момента получения каждой из сторон фотокопии данного договора, подписанного другой стороной".
Для обеспечения юридической силы договора при обмене фотографиями важно соблюсти несколько условий:
1. Четко пропишите в договоре, что обмен фотографиями или сканами имеет такую же юридическую силу, как и оригиналы документов.
2. Укажите в договоре конкретные электронные адреса, с которых будет осуществляться обмен документами.
3. Добавьте пункт об обязательстве сторон сохранять конфиденциальность доступа к электронной почте.
4. Убедитесь, что на фотографиях договора хорошо видны подписи сторон, рекомендуется также от руки вписать ФИО рядом с подписью.
5. При отправке фотографий добавляйте пояснительный текст в письме, а не отправляйте их в пустом сообщении.
Помимо обмена фотографиями существует несколько альтернативных способов дистанционного заключения договора задатка:
Самый надежный с юридической точки зрения способ – подписание договора квалифицированной электронной подписью (КЭП). Договор, подписанный КЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ с собственноручной подписью.
Вы можете распечатать договор, подписать его, отсканировать и направить по электронной почте другой стороне. В этом случае договор имеет юридическую силу, если в нём прописано, что стороны признают такой способ обмена документами.
Вы можете направить подписанный договор в двух экземплярах почтовым отправлением. После подписания второй стороной один экземпляр будет отправлен обратно Вам. В договоре при этом можно прописать, что до получения оригиналов стороны обмениваются сканами или фотографиями документов, которые имеют силу до получения оригиналов.
Можно заключить договор путем обмена сообщениями, в которых однозначно выражено намерение заключить договор на определенных условиях. В этом случае важно четко идентифицировать стороны договора.
В договоре задатка при покупке квартиры обязательно должны быть указаны:
- Паспортные данные сторон;
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных лицах;
- Сумма и срок, на который вносится задаток;
- Способ, сроки и порядок полной оплаты недвижимости;
- Перечень документов, которые необходимо подготовить;
- Порядок возврата задатка;
- Дата освобождения квартиры;
- Пункт о неодобрении кредита банком как условие возврата задатка (если покупка в ипотеку).
Обязательно укажите в договоре, что задаток вносится именно как задаток, а не как аванс, поскольку юридические последствия у этих понятий разные. При отказе от сделки аванс просто возвращается, а задаток дает дополнительные гарантии: если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере, если покупатель – задаток остается у продавца.