Недвижимость: вопросы и ответы — страница 149

Рекомендации по обмену жилья и нежилого помещения без доплат:

1. **Проверьте юридическую чистоту объектов: **
- Убедитесь, что оба помещения находятся в собственности более пяти лет (для освобождения от НДФЛ).
- Получите выписки из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности и отсутствие обременений.
- Проверьте, нет ли прав третьих лиц, таких как арендаторы или залогодержатели.

**Составьте договор мены: **

1. Укажите, что объекты обмена считаются равноценными, и доплаты не предусмотрены.
2. Подробно опишите каждый объект: адрес, кадастровый номер, площадь и его назначение.
3. Определите порядок передачи прав собственности, включая обязательства сторон.
4. Включите гарантии отсутствия обременений и претензий со стороны третьих лиц.
5. Уточните распределение расходов, таких как госпошлина и услуги нотариуса (если это необходимо).
6. Учтите, что нотариальное удостоверение сделки обязательно, если в ней участвуют доли или несовершеннолетние собственники. В остальных случаях это решение сторон, но рекомендуется для снижения рисков.
Для регистрации договора мены нужно подготовить:

- 3 экземпляра договора мены;
- заявления сторон о регистрации перехода прав собственности;
- выписки из ЕГРН на оба объекта недвижимости;
- паспорта участников сделки;
- квитанции об оплате госпошлины (по 2000 рублей с каждой стороны).

После этого необходимо зарегистрировать переход прав в Росреестре, что можно сделать через МФЦ или онлайн. Важно дождаться выписки из ЕГРН с новыми сведениями о владельцах и получить экземпляры договора с отметкой о регистрации.

Также стоит уточнить налоговые последствия сделки.
Если вы владеете недвижимостью более пяти лет, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Если срок владения меньше пяти лет, налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости с коэффициентом 0, 7 (если она выше, чем цена в договоре).

В 2025 году ставки НДФЛ будут следующими:
- 13% для доходов до 2, 4 миллиона рублей;
- 15% для доходов свыше 2, 4 миллиона рублей.

Сохраните копии договора мены, выписки из ЕГРН, квитанции об оплате госпошлины и подтверждения отправки уведомлений (если они были). Также соберите все другие документы, связанные с сделкой, на случай проверки.

При необходимости привлеките юриста:
- для проверки договора и документов,
- для сопровождения регистрации в Росреестре,
- для консультации по налоговым вопросам.

Не забудьте уведомить коммунальные службы:
- После регистрации сделки сообщите о смене собственника.
- Переоформите лицевые счета на коммунальные услуги.

Контролируйте исполнение сделки:
- Убедитесь, что вторая сторона передала объект.
- При нарушениях зафиксируйте факты и обратитесь в суд для защиты своих прав. Если вам нужна консультация или помощь юриста, обращайтесь ко мне!

ПДКП (Предварительный договор) — это нормально, но не обязательно. Он нужен банку покупателя для одобрения ипотеки. Если вы боитесь, настаивайте на Договоре задатка (в нем прописываются те же условия, но это понятнее для вас). Не давайте паспортные данные заранее. Скидывайте только фото документов на квартиру (без ваших персональных данных) для проверки банком. Паспортные данные вносятся в договор только в момент подписания, когда вы все проверили. Игнорируйте агрессию. Риелтор покупателя защищает интересы покупателя, а не ваши. Повышение голоса — способ заставить вас совершить ошибку. Банк или МФЦ? Если у них ипотека, сделка действительно пройдет в банке (с электронной регистрацией или через МФЦ потом). Это безопасно, но только если вы сами прочитали договор. Требуйте встречи с риелтором. Если он существует — пусть придет и объяснит каждый пункт. Нет риелтора на встрече — нет переговоров. Ваше право сказать «Я подпишу только ваш вариант договора задатка, либо ПДКП, который проверит мой юрист».

Письменная консультация

В вашем вопросе рассматривается возможность договориться с продавцом о возврате части стоимости недвижимости наличными, а также вопрос оформления этой сделки с учетом стоимости по сертификату и фактических наличных выплат.

Основные моменты:

Можно ли договориться о возврате части денег наличными
В рамках гражданского гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости стороны могут договориться о различных условиях расчета.

Однако, важно помнить, что любые суммы, полученные наличными вне официальных документов, могут вызвать вопросы со стороны налоговых и контролирующих органов, а также могут стать основанием для подозрений в уклонении от налогов или в мошенничестве.
Оформление суммы по сертификату и наличных
В договоре купли-продажи обычно указывается цена недвижимости, которая должна соответствовать реальной стоимости и быть зафиксирована в договоре.
Если по сертификату сумма больше, чем стоимость по документам, это может вызвать вопросы у налоговых органов, особенно если есть разница, которая не объясняется документально.

Риски и юридические аспекты
Оформление сделки с указанием меньшей стоимости в документах при реальной оплате наличными может считаться нарушением законодательства (например, налогового или закона о борьбе с отмыванием денег).
Это может привести к штрафам, блокировкам, а также к признанию сделки недействительной полностью или частично.

Рекомендации
Лучше всего оформить сделку по реальной стоимости недвижимости, указанной в договоре.
Если есть необходимость вернуть часть денег наличными, это лучше делать через официальные расчеты (банковские переводы, нотариальные действия), что обеспечит законность и прозрачность сделки.
В случае наличных расчетов важно иметь подтверждающие документы, договоры и расписку, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем.

Общий вывод:
Хотя технически можно договориться о возврате части денег наличными, подобные действия связаны с рисками и возможными нарушениями законодательства. Для минимизации рисков рекомендуется оформлять сделку с соблюдением всех требований закона и документировать все платежи.

Консультация: как продать недвижимость без уплаты налога (при сроке владения 20 лет)
Проверьте срок владения
Убедитесь, что с даты регистрации права собственности в ЕГРН прошло не менее 5 лет (в вашем случае — 20 лет, что полностью соответствует условию).
Срок исчисляется по дате в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.
Исключите признаки предпринимательской деятельности
Если недвижимость не использовалась для регулярного извлечения прибыли (например, не сдавалась как коммерческая площадь), льгота применяется автоматически.
Если были доходы от аренды — убедитесь, что они декларировались как личные, а не как предпринимательские.
Подготовьте документы для сделки
Выписка из ЕГРН (актуальная, сроком не старше 30 дней).
Паспорт продавца.
Договор купли продажи (составьте с юристом или нотариусом).
СНИЛС (по требованию покупателя).
Оформите сделку Подпишите договор купли продажи.
Передайте документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности (можно через МФЦ или электронно).
Получите выписку из ЕГРН на покупателя.
Не подавайте декларацию 3 НДФЛ
При владении более 5 лет обязанность подавать декларацию отсутствует (п. 4 Ст. 229 НК РФ).
Налоговая не потребует уплаты НДФЛ и не запросит пояснения.
Сохраните документы Копию договора купли продажи.Выписку из ЕГРН о переходе права.
Расписки или банковские выписки о получении денег.
Эти документы пригодятся, если налоговая запросит подтверждение срока владения.
При возникновении вопросов — обратитесь в налоговую
Если получите уведомление или запрос, предоставьте выписку из ЕГРН с датой регистрации права.

Объясните, что срок владения превышает 5 лет, поэтому налог не уплачивается на основании ст. 217.1 НК РФ.Итог: При продаже недвижимости, находящейся в собственности 20 лет, налог платить не нужно, а декларацию подавать не требуется. Достаточно оформить сделку по стандартной процедуре и сохранить подтверждающие документы.Пишите!

Приобретение квартиры, полученной по договору дарения, сопряжено с повышенными рисками оспаривания сделки, поскольку дарение может быть признано недействительным по ряду оснований: отмена дарения дарителем, оспаривание наследниками, признание сделки притворной или совершенной в ущерб кредиторам при банкротстве дарителя.
Для минимизации рисков необходимо провести тщательную юридическую проверку: запросить расширенную выписку из ЕГРН, проверить дееспособность дарителя на момент сделки, убедиться в отсутствии потенциальных наследников, претендующих на имущество, проверить финансовое состояние дарителя на предмет возможного банкротства, а также удостовериться в отсутствии условий об отмене дарения в договоре.Несмотря на то, что прошло 8 лет с момента дарения, риски оспаривания сделки сохраняются, особенно если даритель жив и может инициировать отмену дарения по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ, либо если в отношении него может быть инициирована процедура банкротства. При покупке такой квартиры рекомендуется привлечь профессионального юриста для проверки всех документов и истории объекта недвижимости, а также рассмотреть возможность страхования титула для защиты своих интересов.Важно помнить, что даже добросовестный приобретатель может столкнуться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, хотя в случае признания его добросовестным приобретателем по ст. 302 ГК РФ у него сохранится право на денежную компенсацию.Пишите, при необходимости!

Здравствуйте! Магазин является совместно нажитым имуществом супругов. Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, имущество должно быть разделено поровну, если иной порядок не установлен соглашением сторон. Издержки, включая налоги и расходы на содержание, также распределяются пропорционально долям владения, пока имущество официально не разделено судом или соглашением. Рекомендую обратиться в суд для раздела имущества и распределения расходов.

Здравствуйте! Если вы исправно всё оплачивали и не нанесли ущерба, то удерживать весь депозит незаконно. Собственник может компенсировать из депозита только реальный ущерб (например, если что-то сломалось) или ваши долги. Просить ещё денег сверху он вправе, только если докажет в суде, что понёс убытки из-за вашего раннего отъезда. Требуйте от него чеки и акты, подтверждающие ущерб.

Вам нужно действовать сейчас (до истечения 6 месяцев). Подать заявление нотариусу нужно до 6 месяцев со дня смерти. После этого срока придется восстанавливать права через суд. Вы — наследник второй очереди. Дети брата — первой. Если дети подадут на наследство, участок достанется им, несмотря на ваши деньги. Если участок не в реестре (ЕГРН), нужно искать членскую книжку садовода и договор купли-продажи. Варианты оформления уговорить детей брата отказаться от наследства в вашу пользу (у нотариуса). Подать иск о признании права собственности на участок, доказывая, что фактически покупку оплатили вы (потребуются выписки из банка 5-летней давности) или что брат владел им номинально. Без регистрации в ЕГРН нотариус может отказать в выдаче свидетельства. Тогда оформление пойдет только через суд («включение имущества в наследственную массу»). Помогу составить текст обращения к детям брата или иск для суда.

Здравствуйте! Выписка из Госуслуг о движении средств материнского капитала подтверждает факт использования или неиспользования сертификата. Дополнительно проверьте обременение в Росреестре и потребуйте согласие органов опеки, если сертификат использовался. Согласно ФЗ №256-ФЗ, продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала, требует соблюдения прав несовершеннолетних.

Добрый вечер! Конечно опека действует по принципу недопустимости ухудшения жилищных условий.

Два фактора 1) новое жилье дешевле 2) Ипотечный долг - который порождает Обременение.

Вам нужно аргументировать опеке то, что ваши действия не ухудшают, а улучшают условия проживания.

Подготовьте обоснованное письменное возражение на их ответ. Перечислите все достоинства нового жилья.

Если приобретение через кредит, обязательно подтвердите свою платежеспособность. Пишите. Действуйте.

Здравствуйте. Для того, что бы исключить возможность снижения или накручивания цены за квадратный метр, обратитесь к оценщику (специалист по определению стоимости объектов), он проведет анализ и выдаст вам отчет о рыночной стоимости вашей квартиры и доли. Но помните, если вы продаете долю, ее цена (отдельно от квартиры) может быть снижена на 20%.

Здравствуйте! В данном случае жилой дом не подлежит разделу, так как не является совместно нажитым в браке. Регистрация супруги не даёт ей основание претендовать на выплату или предоставление жилья. Но вопрос о снятии с регистрации в указанном доме вам придется решать самостоятельно. Иначе выплату вам не получить. Так как вы собственник и должны будете обеспечить снятие с рег.учета всех лиц в данном доме, для получения выплаты или жилья в замен. Если супруга откажется добровольно, то только через суд вы имеете право снять ее с рег.учета.