Денежные средства и их распределение?

С 1 марта 2025 года в России действует Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024, регламентирующий использование счетов эскроу при строительстве частных домов по договорам строительного подряда. Этот механизм обеспечивает дополнительную защиту для заказчиков-физических лиц, так как деньги на эскроу-счете защищены Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
В вашей ситуации, когда стоимость строительства дома составляет 4 миллиона рублей, а вы хотите взять ипотеку на 4, 5 миллиона рублей с дополнительными 500 тысячами на мебель и технику, такой вариант возможен, но с определенными особенностями реализации. Банки, работающие с ипотечными программами на ИЖС с использованием эскроу-счетов, обычно предлагают целевое финансирование непосредственно на строительство.
При использовании эскроу-счета основная часть кредитных средств (4 миллиона рублей) будет размещена на специальном счете и станет доступна подрядчику только после завершения строительства и регистрации вашего права собственности на построенный дом. Это ключевой защитный механизм, который предотвращает риск потери денег при незавершенном строительстве.
Что касается дополнительных 500 тысяч рублей на обустройство дома, некоторые банки предлагают комплексные решения. Например, Банк ДОМ.РФ, который уже начал выдавать ипотеку на ИЖС по договору подряда с использованием безопасного механизма эскроу, может предложить варианты комбинированного финансирования. В рамках таких программ основная сумма идет на строительство через эскроу-счет, а дополнительная часть может быть выдана после регистрации права собственности на уже построенный дом для его обустройства.
Банки также могут предложить вариант, когда полная сумма кредита (4, 5 миллиона) одобряется изначально, но фактически распределяется в два этапа: 4 миллиона направляются на эскроу-счет для расчетов с подрядчиком, а оставшаяся сумма становится доступной после завершения строительства и регистрации права собственности.
Строительство дома через механизм эскроу имеет ряд существенных преимуществ. Для вас как заказчика это прежде всего финансовая безопасность – деньги будут перечислены подрядчику только после того, как дом построен и вы зарегистрировали право собственности в ЕГРН. Кроме того, вы можете использовать материнский капитал для такого строительства и не нужно предоставлять залог или поручителя при использовании ипотеки.
Для оформления такой ипотеки вы можете обратиться в банки, предлагающие специальные программы, включая льготные – "Семейную", "Дальневосточную", ИТ-ипотеку, а также программы без господдержки. Учитывая, что с 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов с использованием эскроу-счетов будут освобождены от НДС, это может позволить вам сэкономить на общей стоимости строительства.

В большинстве случаев получить сумму ипотеки больше, чем указано в отчёте об оценке стоимости объекта за минусом первоначального взноса, не получится