Продажа квартиры?

Добрый день! Да, продать квартиру гражданке Армении можно. Российское законодательство не запрещает иностранному гражданину приобретать квартиру в РФ; ограничения в основном касаются отдельных категорий земельных участков.

Если покупательница приедет только через 3 месяца, есть два нормальных варианта:

1. Дождаться ее приезда и подписать договор лично. Сейчас можно оформить предварительный договор и зафиксировать цену, внесенную сумму и срок заключения основного договора.
2. Если сделку нужно провести раньше, покупательница может оформить в Армении нотариальную доверенность на брата или другого представителя. В доверенности лучше прямо указать полномочия на покупку именно этой квартиры, подписание договора и акта, подачу документов в Росреестр и регистрацию права. Представитель вправе подписать договор за покупательницу. Доверенность, удостоверенная в Армении, принимается в России без апостиля и дополнительной легализации в силу действующей между РФ и Арменией Конвенции; потребуется надлежащий перевод на русский язык.

Сам договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен единым письменным документом, подписанным сторонами или их представителями. После этого регистрируется переход права собственности в Росреестре. Если продается целая квартира, принадлежащая одному совершеннолетнему собственнику, нотариальное удостоверение договора обычно не требуется. Для некоторых сделок с долями и имуществом несовершеннолетних нотариальная форма обязательна.

Отдельно обратите внимание на деньги. Если брат покупательницы уже внес сумму и будет оплачивать остаток, в договоре желательно прямо написать, что оплату за покупательницу вправе произвести ее брат и такая оплата считается надлежащим исполнением обязательства покупательницы. Это допускается ст. 313 ГК РФ.

И еще: если внесенную сумму вы называете именно «задатком», должно быть письменное соглашение о задатке. Иначе при споре эта сумма может быть признана обычным авансом.

В вашей ситуации я бы особенно внимательно оформила предварительный договор/соглашение о внесенной сумме и условия окончательного расчета. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.

Продать можно, но нужно всё оформить аккуратно, чтобы не потерять ни квартиру, ни деньги. Гражданка Армении как иностранка имеет право покупать недвижимость в России. Договор можно заключить в простой письменной форме и не заверять у нотариуса, если вы единственный собственник. Но лучше заверить, чтобы обезопасить себя от проблем с подписями.

Главный момент — передача денег. Основную часть вы должны получить до подписания договора. Зафиксируйте залог распиской, укажите, что это часть оплаты за квартиру. Если остальную сумму передадут только через три месяца, а покупательница приедет позже, есть риск, что деньги не поступят, а квартира уже будет передана. Поэтому идеальный вариант — подписывать договор только после полного расчёта. Если уж договариваетесь на отсрочку, пропишите в договоре, что деньги переданы до регистрации, иначе рискуете остаться без оплаты.

Если покупательница не может приехать сейчас, можно оформить на её представителя нотариальную доверенность с правом подписания договора. Тогда сделка пройдёт без её личного присутствия. Но доверенность должна быть переведена на русский язык и легализована, если выдана в Армении.

Деньги принимайте только на банковский счёт, наличными до сделки, с обязательной распиской. Ничего не передавайте через третьих лиц без документов.

Да, вы можете продать квартиру гражданке Армении. Законодательство РФ позволяет иностранным гражданам приобретать жилую недвижимость в собственность без каких-либо специальных разрешений.

Однако предложенная покупательницей схема несёт для вас высокие юридические и финансовые риски. Вы не можете предоставить готовый (подписанный) договор купли-продажи (ДКП) до того, как покупатель его подпишет, а отдавать документы на регистрацию в Росреестр до получения всей суммы (или без фиксации залога в ДКП) крайне опасно.

Вы идете к любому нотариусу в РФ, а покупательница — к нотариусу в Армении (уточните у российских нотариусов техническую возможность связи с конкретным нотариусом в Армении, либо она может приехать в приграничный город РФ). Нотариусы связываются по защищенному каналу, вы подписываете электронный договор, и нотариус сам отправляет его на регистрацию.

Есть ли у брата покупательницы нотариальная доверенность от неё?

Да, продажа квартиры гражданке Армении возможна на общих основаниях, так как Армения не отнесена к «недружественным» странам.

Вам как продавцу понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН. Покупательнице потребуется нотариально заверенный перевод её паспорта на русский язык. Важно, чтобы на момент сделки она находилась в России на законных основаниях (миграционная карта, виза). Ограничения на покупку квартир для граждан Армении отсутствуют.

Самый надёжный способ — доверенность на брата. При этом в доверенности нужно чётко указать все полномочия: подписание договора, подача документов на регистрацию и открытие счетов.