Такой обзор действительно есть. Его утвердил Президиум Верховного Суда РФ 1 июля 2026 года. Документ подготовили три коллегии ВС (по гражданским, административным делам и по экономическим спорам) по поручению председателя суда Игоря Краснова. В обзор вошли 20 правовых позиций, выработанных за 2022–2025 годы.
Поводом для систематизации стало резонансное «дело Ларисы Долиной», когда продавец, ставший жертвой мошенников, через суд вернул квартиру, а добросовестный покупатель остался без денег.
Цель документа — сделать практику более предсказуемой и сбалансированной: защитить и обманутых собственников, и добросовестных покупателей. Я подобрала ключевые подходы, которые в нём закреплены:
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не является достаточным основанием для признания её недействительной(по ст. 178 ГК РФ). Суды должны оценивать, действовал ли покупатель добросовестно и мог ли он распознать, что продавец введён в заблуждение. При этом обеим сторонам должен быть обеспечен равный объём правовой защиты.
- Если продавец действовал под влиянием обмана со стороны третьих лиц, сделку можно признать недействительной по иску потерпевшего только при условии, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане. Переложить всю ответственность на покупателя нельзя.
- При оспаривании сделки, совершённой гражданином, который не мог понимать значение своих действий или руководить ими, нужно доказать, что в момент сделки он действительно находился в таком состоянии. Уклонение от исследования его психического состояния (например, через судебную психолого-психиатрическую экспертизу) может стать основанием для отказа в иске.
- Если стороны уже исполнили сделку(передали имущество и деньги), и есть основания для её оспаривания, суд применяет двустороннюю реституцию: стороны возвращают друг другу всё полученное. При этом Верховный Суд подчеркнул: возврат жилого помещения должен происходить только после того, как продавец полностью возместит покупателю всё полученное по сделке.
- При спорах об отчуждении жилья, являвшегося совместной собственностью бывших супругов, суду необходимо выяснить, было ли покупателю известно или должно ли было быть известно, что продавец не имел полномочий распоряжаться имуществом без согласия второго собственника.
- Договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным как подозрительная сделка в рамках дела о банкротстве, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов (на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве).
- Сделку нельзя признать мнимой лишь потому, что продавец стал жертвой мошенников. Для этого нужно установить, что обе стороны не собирались создавать реальные правовые последствия.
- Наследники вправе оспорить сделку наследодателя только после его смерти и лишь если она не была оспорена при его жизни.
- Росреестр не вправе оценивать законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи и ставить под сомнение основанные на нём права.
Важное уточнение: обзор не создаёт новых оснований для оспаривания сделок, а лишь систематизирует подходы судов к применению уже существующих норм (ст. 178, 179 ГК РФ и др.). Каждый случай суд рассматривает индивидуально, оценивая все обстоятельства и доказательства.
Если вы готовите позицию по конкретному делу, советую сверить аргументы с текстом обзора — там есть ссылки на судебные акты, которые помогут выстроить линию защиты или обвинения. Подсказать, как какой-то из этих подходов применить к вашей ситуации?
Важно! Обращаясь за юридической помощью по вопросам недвижимости, выбирайте специалиста со специализацией именно в этой сфере, а не широкого профиля. Это очень критичный момент.
