-
Вопрос № 00223434
Здравствуйте! Я собственник и продавец недвижимости и буду заключать с риелтором агентский договор. Скажите, пожалуйста, если в агентском договоре предусмотрено в разделе оплаты, что вознаграждение оплачивается заказчиком/продавцом не позднее дня подписания договора по отчуждению объекта, если согласится на это условие, то какие могут быть риски и правовые последствия для меня, как для продавца недвижимости?
Добрый день! Да, такое условие законно: стороны вправе сами определить момент выплаты агентского вознаграждения. По ст. 1006 ГК РФ вознаграждение выплачивается в порядке, установленном агентским договором.
Но для Вас как продавца формулировка «не позднее дня подписания договора по отчуждению объекта» невыгодна. Основной риск в том, что обязанность заплатить риелтору возникнет уже при подписании договора купли-продажи, хотя сама продажа недвижимости фактически еще может не завершиться. Переход права собственности к покупателю происходит только после государственной регистрации.
То есть возможна ситуация: договор купли-продажи подписан → Вы заплатили риелтору → Росреестр приостановил или отказал в регистрации, покупатель не перечислил деньги либо стороны расторгли сделку. При указанной формулировке риелтор сможет ссылаться на то, что предусмотренное договором условие для выплаты уже наступило — договор отчуждения подписан.
Если вознаграждение своевременно не заплатить, агент также сможет требовать его через суд, а при наличии соответствующих условий договора — неустойку; кроме того, в предусмотренных законом случаях возможно начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.
Поэтому безопаснее изменить условие примерно по смыслу так: вознаграждение выплачивается после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и получения продавцом предусмотренной договором купли-продажи оплаты. Дополнительно желательно привязать оплату к представлению и принятию отчета агента, поскольку обязанность агента представлять отчеты предусмотрена ст. 1008 ГК РФ.
Если риелтор не согласится на полную оплату после регистрации, можно предусмотреть компромисс: небольшую часть вознаграждения при подписании договора купли-продажи, а основную — после регистрации перехода права и расчета с покупателем.
Самый существенный момент: я бы не рекомендовала оставлять формулировку просто «в день подписания договора отчуждения» без указания, что происходит с вознаграждением при отказе/приостановке регистрации, расторжении сделки или неоплате недвижимости покупателем.
Для вас, как продавца, согласие на оплату риелторских услуг «не позднее дня подписания договора отчуждения» (ДКП) несет серьезные финансовые риски. Главная опасность заключается в том, что по закону РФ подписание договора купли-продажи недвижимости еще не означает переход права собственности к покупателю.
При расчетах через аккредитив, сервис безопасных расчетов (СБР) или банковскую ячейку вы получите деньги от покупателя только после успешной государственной регистрации сделки в Росреестре. Если вы заплатите риелтору в день подписания ДКП, вы отдадите свои (или заемные) деньги еще до того, как фактически получите средства от продажи квартиры.
Росреестр может приостановить сделку из-за ошибок в документах, внезапных обременений, банкротства покупателя или технических сбоев. Если сделка сорвется на этапе регистрации, агент свою комиссию уже заберет, а вы останетесь с непроданной недвижимостью. Возвращать деньги придется через суд.
Если агент получил 100% вознаграждения в момент подписания ДКП, он теряет всякий интерес к дальнейшему сопровождению. В случае приостановки регистрации или проблем с передачей объекта (подписание акта приема-передачи) вам придется решать эти вопросы самостоятельно.
Суды при разборе споров смотрят на формулировки договора. Если в договоре написано, что обязанность агента считается исполненной в момент подписания ДКП, суд признает услугу оказанной, даже если вы в итоге не получите ни копейки от покупателя.
Риск потерять деньги и остаться без покупателя — это главное негативное последствие подписания договора на таких условиях. Условие о выплате вознаграждения риелтору «не позднее дня подписания договора по отчуждению» (то есть в день подписания договора купли-продажи — ДКП или даже раньше) крайне невыгодно для вас как продавца. В практике недвижимости это считается преждевременной оплатой.
Добрый день, надо смотреть весь договор полностью. Сложно говорить о рисках, видя только один пункт. Может в другом пункте будет указано, что вознаграждение возвращается в случае, если сделка сорвалась. В деловой практике вознаграждение риэлтору обычно выплачивается с задатка, который продавец недвижимости получает ДО подписания договора купли-продажи.
С ув., юрист Даценко Оксана.
