Чтобы в договоре купли-продажи земельного участка между юридическими лицами предусмотреть право продавца оставаться на участке в течение года после сделки, необходимо включить в договор специальный раздел, регулирующий эти условия. Такое условие не противоречит законодательству, так как стороны вправе включать в договор любые положения, не противоречащие закону (ст. 421 ГК РФ). Пример формулировки условия:
Раздел 3. Право продавца на временное пользование участком
3.1. Продавец вправе пользоваться земельным участком в течение 1 (одного) года с даты подписания настоящего договора (далее — Период пользования) для целей [указать цель, например: завершения строительных работ, сбора урожая, демонтажа оборудования, сохранения доступа к инфраструктуре и т. П.].
3.2. В течение Периода пользования Продавец обязуется:
• использовать участок исключительно в соответствии с его разрешённым использованием и в рамках цели, указанной в п. 3.1;
• Не совершать действий, ухудшающих состояние участка или его инфраструктуры;
• не передавать право пользования участком третьим лицам без письменного согласия Покупателя;
• нести расходы по содержанию участка (коммунальные платежи, налоги и сборы), если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3.3. Покупатель обязуется:
• не препятствовать законному пользованию участком Продавцом в рамках п. 3.1–3.2;
• Обеспечить Продавцу беспрепятственный доступ на участок в течение Периода пользования;
• не предпринимать действий, препятствующих использованию участка Продавцом
(в т. Ч. Не возводить ограждений, не ограничивать доступ).
3.4. Продавец несёт ответственность за ущерб, причинённый участку или имуществу Покупателя в период пользования. Размер ущерба определяется на основании независимой экспертизы.
3.5. По истечении Периода пользования Продавец обязан освободить участок от своего присутствия и имущества в течение [указать срок, например, 10 календарных дней] и передать его Покупателю по акту приёма-передачи в состоянии, соответствующем его назначению, с учётом нормального износа.
3.6. Передача участка оформляется актом приёма-передачи, подписываемым обеими сторонами.
Важные нюансы:
1. Баланс интересов сторон. Убедитесь, что условия раздела 3 учитывают интересы обеих сторон. Например, можно прописать, что Покупатель вправе контролировать соблюдение Продавцом условий пользования участком и требовать досрочного прекращения права пользования при их нарушении.
2. Соответствие закону. Проверьте, что условие не нарушает нормы Земельного кодекса РФ и других применимых законов. Например, если участок имеет ограничения в использовании (например, природоохранный статус), это может повлиять на возможность пребывания продавца.
3. Регистрация договора. Сам факт включения такого условия не требует отдельной регистрации в Росреестре, так как оно касается прав пользования, а не перехода права собственности. Однако важно, чтобы договор был правильно оформлен и подписан обеими сторонами.
4. Документы. Убедитесь, что у продавца есть право собственности на участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
5. Ответственность. Можно дополнительно прописать санкции за нарушение условий (например, штраф или пени) или порядок разрешения споров, связанных с этим условием.
Пример структуры договора
Договор может включать следующие разделы:
1. Предмет договора (описание участка, кадастровый номер, площадь, местоположение, категория земель, вид разрешённого использования).
2. Цена и порядок расчётов.
3. Право продавца на временное пользование участком (как указано выше).
4. Права и обязанности сторон.
5. Порядок передачи участка.
6. Ответственность сторон.
7. Разрешение споров.
8. Заключительные положения.
При составлении договора рекомендуется дополнительно обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном праве, чтобы учесть все нюансы и избежать правовых рисков.
