Добрый день!
В вашей ситуации действует режим общей долевой собственности, и каждый наследник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей: подарить её, продать, завещать и т.д. Это следует из ст. 244, 246 ГК РФ. Поэтому один наследник действительно может подарить свою 1/3 долю вам без согласия третьего собственника. А вот третий наследник не вправе заставить вас выкупить её долю ни по «рыночной», ни по завышенной цене. Продажа доли возможна только добровольно; при этом, если она решит продать её постороннему лицу, у вас будет преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ — то есть сначала она обязана письменно предложить долю вам на тех же условиях.
Что касается цены, то в законе нет фиксированного «коэффициента 0, 5–0, 7», по которому автоматически определяется стоимость доли. На практике действительно доли в квартире часто продаются дешевле пропорциональной части рыночной стоимости всей квартиры, но это не норма закона, а вопрос оценки, ликвидности и переговоров. Собственник вправе назвать любую цену, но если цена завышена, вы просто не обязаны соглашаться.
Угроза «превратить квартиру в коммуналку» в бытовом смысле обычно преувеличена. Суд не делит квартиру на отдельные объекты недвижимости просто потому, что один из дольщиков этого хочет, если речь идёт об обычной квартире, не подлежащей реальному разделу. Но третий собственник действительно может подать иск об определении порядка пользования квартирой, если между участниками долевой собственности есть конфликт — это допускается ст. 247 ГК РФ. В таком случае суд может определить, кто какой комнатой пользуется, если это технически возможно, но это не равно превращению квартиры в коммунальную квартиру в юридическом смысле.
С учётом того, что у вас может появиться 2/3 доли, ваша позиция становится значительно сильнее, но здесь важно заранее выстроить правильную стратегию: как оформить дарение, как зафиксировать переговоры по цене, как не допустить злоупотреблений со стороны третьего наследника и что делать, если она начнёт угрожать судом.
Напишите мне в личные сообщения — я помогу просчитать самый выгодный для вас сценарий, чтобы не переплатить за долю, не дать втянуть себя в затяжной конфликт и при необходимости подготовить документы так, чтобы третьему наследнику уже было невыгодно играть в «пакости» и давление.
С уважением,
А.В. Тарнюев
