Закладная?

Само по себе появление условия в электронной закладной не означает, что банк вправе повысить ставку. Но в вашей ситуации нужно разделить два вопроса: требования программы «Семейная ипотека» к повторному льготному кредиту и то, как банк закрепил последствия их нарушения в договоре.

1. Откуда могло появиться условие о площади

В правилах льготного ипотечного кредитования предусмотрены ограничения на повторное использование господдержки. В соответствующих случаях повторная семейная ипотека допускается при сочетании условий: предыдущий льготный кредит полностью погашен, после его оформления родился ребёнок, а площадь приобретаемого жилья больше площади ранее приобретённого.

Поэтому условие о большей площади может быть не инициативой банка, а требованием программы. Ваш предыдущий кредит по госпрограмме, оформленный в 2024 году, может учитываться при проверке права на новую льготную ипотеку, несмотря на его погашение.

Однако окончательный вывод зависит от даты нового договора, действовавшей на эту дату редакции правил, а также от того, кто был заёмщиком и созаёмщиком по обоим кредитам. Требования программы и основания повышения ставки — не одно и то же: даже если требование о площади применимо, нужно отдельно проверить, согласовали ли вы последствия его нарушения.

2. Может ли закладная добавить основание повышения ставки

Закладная удостоверяет обеспеченное ипотекой обязательство, но не должна самостоятельно устанавливать новые условия кредита, которых стороны не согласовали.

Здесь применимы:

- статья 5 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» — процентная ставка и порядок её определения относятся к индивидуальным условиям договора;
- статья 29 Закона РФ № 395-1 «О банках и банковской деятельности» — банк не вправе в одностороннем порядке увеличивать проценты по кредиту гражданину, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом;
- статьи 310, 450 и 452 ГК РФ — об одностороннем изменении обязательств и изменении договора по соглашению сторон;
- статьи 13.1 и 14 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — об электронной закладной и её содержании;
- статьи 10 и 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» — об информации для потребителя и недопустимых условиях договора.

Особенно важен пункт 4 статьи 14 Закона об ипотеке: правило о приоритете содержания закладной при её расхождении с договором не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, то есть выдавший кредит банк. Поэтому банк не может просто сослаться на собственную закладную и проигнорировать отличающееся содержание кредитного договора.

При этом нужно проверить не только основной текст договора, но и индивидуальные условия, приложения, общие условия и документы, на которые договор ссылается. Например, в договоре могло быть предусмотрено повышение ставки при утрате права на субсидирование. Тогда отсутствие отдельной фразы о площади ещё не доказывает, что основание повышения ставки не было согласовано.

3. Можно ли требовать убрать пункт

Да, вы вправе потребовать привести закладную в соответствие с согласованными условиями кредита. Но результат зависит от документов:

- Если условие о повышении ставки есть только в закладной, а договор и включённые в него документы его не предусматривают, есть основания требовать исключения или исправления этого условия.
- Если договор предусматривает изменение ставки при нарушении требований программы, необходимо оценить конкретную формулировку, её применимость и то, была ли соответствующая информация надлежащим образом доведена до вас.
- Если большая площадь обязательна по правилам программы, удаление пункта из закладной само по себе не устранит это требование и не гарантирует сохранения господдержки.

Утверждать, что банк именно «скрыл» условие, пока рано. Но расхождение документов и отсутствие понятной информации о возможном повышении ставки — достаточный повод для письменной претензии.

4. Что делать сейчас

1. Сохраните все документы и версии.
Нужны кредитный договор с приложениями, действовавшие при его заключении общие условия, электронная закладная, документы о её подписании, ДДУ и сведения о площади прежней квартиры. Важно установить, подписывали ли вы спорную редакцию закладной или только получили её.

2. Направьте банку письменную претензию. Попросите:

- указать конкретный пункт правил программы и редакцию, применимую к вашему кредиту;
- объяснить, почему предыдущая ипотека учитывается при выдаче новой;
- назвать пункт кредитного договора, позволяющий повысить ставку по причине площади;
- пояснить, по какому документу и на какую дату сравниваются площади;
- привести закладную в соответствие с договором, если спорное условие не было согласовано.

Можно написать:

> «В электронной закладной предусмотрены условие о превышении площади ранее приобретённого жилья и повышение процентной ставки при его несоблюдении. В подписанном кредитном договоре аналогичного условия я не обнаружила. Прошу указать договорные и нормативные основания включения этого положения, разъяснить порядок сравнения площадей и при отсутствии согласованного условия привести закладную в соответствие с кредитным договором».

3. Отдельно выясните риск уменьшения площади после строительства.
Нельзя заранее считать, что любое уменьшение относительно ДДУ обязательно приведёт к повышению ставки. Значение имеет итоговое соотношение площадей и порядок проверки по правилам программы. Запросите у банка письменный ответ именно на ваш сценарий: площадь по ДДУ больше прежней, но после обмеров может стать равной ей или меньше.

При сравнении нельзя смешивать разные показатели. По части 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения не включает балконы, лоджии, веранды и террасы. «Приведённая площадь» из ДДУ может отличаться от общей площади квартиры в ЕГРН.

4. Если банк откажет без обоснования — обращайтесь в Банк России, а по вопросу непредоставления информации также в Роспотребнадзор. Обязать банк исправить документы или разрешить спор о ставке может суд. До разрешения спора продолжайте платежи по действующему графику: претензия не приостанавливает обязательства.

Для точной оценки договора и спорного пункта закладной стоит обратиться к юристу.