-
Вопрос № 00232121
При получении новой недвижимости, требуется ли платить налог? Ситуация: Дом идет по проекту КРТ\\РЗТ, с застройщиком подписали договор мены, недвижимость оценили как равнозначную. Жилье единственное (квартира 1, которую передали застройщику в обмен на новостройку, была в собственности ровно 3 года по договору дарения от близкого родственника).
Нотариус прояснила, что мне придется платить более 150 тыс. налога при получении нового жилья.
Это так? Можно ли в таком случае получить отсрочку или платить по частям налог? Как поступить, очень страшно..Денег таких не найти сразу всю сумму..И облагается ли такая сделка налогом в целом?
Добрый день!
Относительно налога:
Если точно 3 года владеете и получили недвижимость по договору от близкого родственника, а также если вы не иноагент, то налога НДФЛ не будет.
Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее по общему правилу подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость имущества, полученного от другой стороны договора (ст. 567 ГК РФ; п. 1 Ст. 39, Пп. 5 П. 1, Пп. 5 П. 3 Ст. 208 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).
Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным. В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства (п. 1 Ст. 568 ГК РФ).
При реализации по договору мены квартиры, которая непрерывно находилась в вашей собственности не менее минимального срока владения (трех или пяти лет в зависимости от оснований приобретения), доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются. Данная льгота не применяется, если вы имели статус иностранного агента в течение хотя бы одного дня в год реализации квартиры по договору мены, начиная с 01.01.2026 (ст. 216, П. 17.1 Ст. 217, П. П. 2, 3, 4 Ст. 217.1, Пп. 2 П. 1 Ст. 228, П. П. 1, 4 Ст. 229 НК РФ; пп. "Б" п. 37 Ст. 2, Ч. 3 Ст. 25 Закона от 28.11.2025 N 425-ФЗ).
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на этот объект получено (п. 3 Ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования;
- по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
- от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества.
Напишите пожалуйста подробнее, чем мотивирует нотариус уплату налога в 150 тыс. Руб.?
Относительно отсрочки уплаты налога:
Отсрочка или рассрочка могут быть предоставлены физическому лицу в отношении, в частности (п. 1 Ст. 61 НК РФ):
- налога на доходы физических лиц;
- налога на имущество физических лиц;
- транспортного налога;
- земельного налога.
Вы можете претендовать на получение отсрочки на срок, не превышающий год, рассрочки - на срок, не превышающий трех лет (п. 1 Ст. 64 НК РФ). В случае вступления в силу решения о предоставлении отсрочки или рассрочки срок, на который предоставляется отсрочка или рассрочка, исчисляется (п. 1 Ст. 64 НК РФ):
- с даты принятия уполномоченным органом решения о предоставлении отсрочки или рассрочки - в отношении задолженности;
- с установленного срока уплаты соответствующего налога - в отношении налогов, срок уплаты которых не наступил на день принятия уполномоченным органом решения о предоставлении отсрочки или рассрочки.
Договор мены для целей налогообложения приравнивается к продаже вашей старой квартиры и покупке новой (ст. 567 ГК РФ). Налог (НДФЛ) возникает только с дохода, то есть если вы получаете экономическую выгоду.
Ключевой момент — срок владения старой квартирой. Вы владели ею ровно 3 года, и она была получена в дар от близкого родственника. По закону (п. 3 Ст. 217.1 НК РФ) в этом случае минимальный срок владения для освобождения от налога составляет именно 3 года. Поскольку вы этот срок выдержали, доход от передачи старой квартиры не должен облагаться НДФЛ.
Если после проверки документов налоговый орган все же начислит налог, у вас есть право на отсрочку или рассрочку по его уплате.
Это надо изучать документы, налог это одно, причем здесь ноотариус, а госпошлина, за совершение нотариальных действий это другое.
