- 18.05.2026 12:29
Обстоятельства:
Брат и сестра (родные брат и сестра, близкие родственники) получили в наследство по ½ доле квартиры площадью 60 кв. м. Кадастровая стоимость около 7 млн руб. Смерть наследодателя была менее 3 лет назад. Право собственности зарегистрировано.
В текущем календарном году сестра уже продала долю (30 кв. м) в другой квартире, которой она владела более 5 лет. Сумма продажи – 4,2 млн руб. (налог не возникает, декларация не подавалась).
Наличие иного жилья: На момент продажи и покупки у сестры, её супруга и детей в собственности есть другая квартира площадью 30 кв. м. Эта квартира меньше площади приобретаемого жилья (которая планируется более 60 кв. м). Условие о том, что иное жильё не должно превышать по площади приобретаемое, соблюдается, так как 30 кв. м < новой площади (например, 61 кв. м).
Статус супруга и раздел имущества: Брак сестры расторгнут до продажи квартиры. Доли в совместном имуществе были выделены по брачному договору. Таким образом, бывший супруг не является членом семьи для целей применения льготы, и его имущество не учитывается при проверке условий.
Регистрация права на новое жильё: Сестра планирует зарегистрировать право собственности на новую квартиру только на себя (без детей).
Планируется:
Брат дарит свою ½ долю сестре (договор дарения между близкими родственниками).
После регистрации дарения сестра становится единственным собственником квартиры (60 кв. м) и продаёт её.
В этом же календарном году (или не позднее 30 апреля следующего) сестра приобретает новую квартиру.
Условие сравнения: Либо общая площадь новой квартиры будет больше 60 кв. м, либо её кадастровая стоимость превысит кадастровую стоимость проданной квартиры (при этом площадь новой квартиры может быть меньше 60 кв. м). Оба варианта рассматриваются.
У сестры двое несовершеннолетних детей.
Продажа и покупка будут осуществлены в один календарный год.
Вопросы к экспертам:
Применимо ли в данной ситуации освобождение от уплаты НДФЛ на основании п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (независимо от срока владения), учитывая, что в том же году сестрой была продана иная доля (не связанная с унаследованной квартирой)? Не возникнет ли у налоговиков претензий из-за «суммирования» площадей или доходов? Правильно ли я понимаю, что сравнение производится отдельно по каждому проданному объекту и суммирование площадей не допускается (Письмо Минфина от 02.04.2024 № 03-04-05/29719)?
Нужно ли сестре подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ при использовании данной льготы (если все условия выполнены)? В некоторых разъяснениях Минфина указано, что декларация не подаётся, но есть ли исключения для случая, когда в году были иные доходы (от продажи другой доли, которая сама по себе налогом не облагается)?
После дарения доли от брата к сестре (близкое родство) – не возникнет ли у брата или сестры обязанности по уплате НДФЛ с подаренной доли? Правильно ли понимаю, что п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от налога как дарителя, так и одаряемого?
Не повлияет ли дарение доли непосредственно перед продажей на право сестры применить льготу (т.е. не сочтут ли это злоупотреблением)? Срок владения подаренной долей сестрой будет исчисляться с момента регистрации дарения, но льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ применяется независимо от срока владения – так ли это?
Если сестра зарегистрирует новую квартиру только на себя (без выделения долей детям), не нарушит ли это условие об улучшении жилищных условий? Достаточно ли, чтобы общая площадь нового жилья была больше проданного, или требуется, чтобы на каждого члена семьи приходилось больше кв. м? Учитывая, что дети не будут собственниками, но будут проживать с матерью, как это влияет на проверку условия? Развод и выдел долей по брачному договору произведён, бывший супруг не учиты
По описанной ситуации освобождение от уплаты НДФЛ на основании пункта 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ применить возможно, но только при строгом соблюдении всех условий этого пункта. Правовым основанием для освобождения является именно п. 2.1 Ст. 217.1 НК РФ, который позволяет не платить налог с продажи жилого помещения (в том числе доли) независимо от срока владения им. Главный риск заключается в том, что налоговый орган может посчитать условия льготы невыполненными из-за того, что в одном календарном году была продажа иного объекта (доли в другой квартире) и из-за особенностей учета имущества членов семьи. Однако из разъяснений Минфина России следует, что сравнение площади или кадастровой стоимости производится отдельно по каждому проданному объекту с приобретенным, суммирование площадей или доходов от продажи нескольких объектов не допускается -
. Поэтому продажа сестрой в текущем году доли в иной квартире сама по себе не должна препятствовать применению льготы при продаже унаследованной квартиры, если по каждой из этих сделок выполняются свои условия. Ключевое значение для вывода о праве на льготу имеет не только площадь приобретаемого жилья, но и состав членов семьи, чье имущество подлежит учету для сравнения. Поскольку брак расторгнут и бывший супруг не учитывается, для проверки условия о превышении площади или кадастровой стоимости необходимо сложить доли сестры и ее несовершеннолетних детей в имеющемся и приобретаемом жилье. Факт регистрации новой квартиры только на сестру без выделения долей детям сам по себе не нарушает условия, так как закон в данном случае говорит о совокупном размере долей членов семьи, а не об обязательной регистрации права собственности на ребенка. Для точного вывода необходимо проверить, будет ли общая площадь приобретаемой квартиры (с учетом долей детей и сестры) больше площади продаваемой унаследованной квартиры (60 кв. М) либо ее кадастровая стоимость выше. Также нужно проверить, что на дату продажи унаследованной квартиры приобретаемое жилье уже находится в собственности сестры и что новая квартира расположена на территории Российской Федерации. При дарении доли от брата к сестре действует освобождение от налога на основании п. 18.1 Ст. 217 НК РФ для доходов, полученных в порядке дарения от близкого родственника, но только у одаряемого. У дарителя обязанности по уплате НДФЛ не возникает. Срок владения подаренной долей для сестры будет исчисляться с даты регистрации дарения, но это действительно не имеет значения, поскольку льгота по п. 2.1 Ст. 217.1 НК РФ применяется независимо от срока владения. Налоговую декларацию 3-НДФЛ при полном соблюдении всех условий и отсутствии иных облагаемых доходов подавать не требуется. Исключением может быть ситуация, когда сестре налоговым органом будет направлено уведомление о представлении пояснений или декларации, но в стандартном случае обязанности по декларированию при применении данной льготы нет. Окончательная позиция, в том числе оценка рисков признания сделки злоупотреблением правом, зависит от полного анализа документов на недвижимость, брачного договора и фактических обстоятельств приобретения нового жилья.
Да льгота по пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса полностью применима и продажа другой доли в этом же году ей не мешает потому что сравнение идёт по каждому проданному объекту отдельно а площади не суммируются это прямо подтверждено письмом Минфина которое вы указали. Декларацию подавать не нужно если все условия льготы соблюдены. Дарение от брата к сестре налогом не облагается согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса. Дарение непосредственно перед продажей не является злоупотреблением и не лишает права на льготу так как она применяется независимо от срока владения. Регистрация новой квартиры только на сестру без выделения долей детям не нарушает условия об улучшении жилищных условий главное чтобы общая площадь нового жилья была больше проданной.
Пройдемся по вопросам.
- Льгота по п. 2.1 Ст. 217.1 НК РФ. Вполне применима. Продажа другой доли не влияет, суммирование не требуется.
- Подача 3‑НДФЛ не нужна, если условия льготы выполнены. Другой необлагаемый доход не требует декларации.
- НДФЛ не облагается при дарении (п. 18.1 Ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками).
- Влияние дарения на льготу. Никак не препятствует. Льгота действует независимо от срока владения, злоупотреблением не считается, если не будете злоупотреблять, конечно.
- Регистрация на сестру без долей детям не нарушает условия. Достаточно, чтобы новая квартира была больше/дороже проданной. Выделение долей детям не обязательно.
Вроде ничего не упустил.
