Ответ нейросети:
1.
Суть ситуации и правовая оценка
Вы планируете сдавать в краткосрочную аренду дом, который принадлежит вашей маме, используя режим самозанятости (НПД). Для этого хотите заключить с мамой договор безвозмездного пользования (с правом сдачи в аренду). Вас волнует, не возникнет ли у мамы налог на доходы при продаже дома из-за использования его в предпринимательстве, и нужен ли нотариус для заключения такого договора.
2.
Применимые нормы права
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
- Статья 689–701 ГК РФ — договор безвозмездного пользования (ссуды).
- Статья 608, 615 ГК РФ — право сдачи имущества в аренду с согласия собственника.
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ):
- Статья 217.1 НК РФ — освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, если дом в собственности более минимального срока.
- Статья 220 НК РФ — имущественный налоговый вычет при продаже имущества.
- Федеральный закон № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»".
3.
Риски, сроки, ответственность, нюансы
-
Налог при продаже дома:
- Согласно ст. 217.1 НК РФ, если дом принадлежит вашей маме более минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), при продаже она освобождается от уплаты НДФЛ с дохода.
- Использование дома вами для сдачи в аренду по договору безвозмездного пользования не делает сам дом объектом предпринимательской деятельности вашей мамы, если она не получает дохода от сдачи. Ваш доход как самозанятого — это ваша ответственность, а не мамина.
- Если мама не занимается предпринимательской деятельностью с этим домом и не получает от него дохода, оснований считать, что дом использовался в предпринимательстве для целей налогообложения при продаже, нет.
-
Нотариус:
- Договор безвозмездного пользования недвижимостью можно заключить в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется (ст. 689 ГК РФ).
- Исключение — если в договоре предусмотрено условие о передаче права сдачи объекта в аренду третьим лицам, это условие должно быть четко прописано.
- Если договор заключается на срок более года, его нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ), но для безвозмездного пользования регистрация обязательна только при заключении на срок более года.
-
Легальность схемы:
- С точки зрения закона схема легальна при условии, что у вас есть письменный договор с мамой, в котором прямо указано ваше право сдавать дом в аренду третьим лицам.
- Ваш доход от сдачи дома вы отражаете как самозанятый (НПД), мама дохода не получает, налог с дохода платите вы.
- Важно: если мама будет регулярно получать от вас деньги (например, часть дохода), это уже будет рассматриваться как аренда, и тогда у нее появится обязанность платить налог с этого дохода.
4.
Что делать пошагово
- Заключите с мамой договор безвозмездного пользования (ссуды) в простой письменной форме.
- В договоре четко пропишите, что вы имеете право сдавать дом в аренду третьим лицам и получать от этого доход.
- Если срок договора более года — зарегистрируйте его в Росреестре.
- При получении дохода от сдачи дома оформляйте чеки самозанятого через приложение "Мой налог".
- Маме при продаже дома важно подтвердить срок владения и отсутствие дохода от сдачи, чтобы при необходимости пояснить налоговой, что использования в предпринимательстве с ее стороны не было.
5.
Что уточнить
- Сколько лет дом в собственности у мамы (для точного расчета срока владения и возможного освобождения от налога при продаже).
- Не планирует ли мама получать от вас или арендаторов какие-либо платежи (чтобы не возникло признаков сдачи в аренду с ее стороны).
- Срок предполагаемого договора (для понимания необходимости госрегистрации).
Для точной оценки вашей ситуации и оформления документов рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости.
