Налог на роскошь для недвижимости: кто, сколько и когда платит в 2026 году

Купили квартиру в центре Москвы или загородный дом площадью под 500 квадратов — и теперь не понимаете, попадёте ли под повышенный налог? В российском законодательстве термина «налог на роскошь» формально нет, но повышенные ставки на дорогую недвижимость существуют и работают.

Разберём, какие объекты считаются «роскошными» с точки зрения Налогового кодекса, по каким ставкам их облагают и как законно снизить налоговую нагрузку. Статья поможет собственникам элитного жилья и предпринимателям понять реальные суммы платежей и избежать штрафов.

Что говорит закон о налоге на роскошную недвижимость

В России отдельного закона о налоге на роскошь не существует. Повышенное налогообложение дорогой недвижимости регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ (в редакции, действующей на май 2026 года) — налог на имущество физических лиц.

Предельные налоговые ставки, установленные ст. 406 НК РФ, зависят от вида и кадастровой стоимости объекта:

• базовая ставка для жилых домов, квартир и комнат — 0,1%, но муниципалитет вправе увеличить её не более чем до 0,3%;
• 0,5% — для прочих объектов;
• 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей (за исключением объектов незавершённого строительства с проектируемым назначением «многоквартирный дом»);
• 2% — для объектов, включённых в региональный перечень в порядке ст. 378.2 НК РФ (торговые и офисные центры, административно-деловые центры и др.).

Именно повышенная предельная ставка для объектов дороже 300 млн рублей и считается в обиходе «налогом на роскошь». Фактическую ставку на своей территории утверждают муниципальные образования (а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы власти этих городов федерального значения). Устанавливать максимальную ставку — это право местных властей, а не обязанность, поэтому в вашем городе ставка может оказаться ниже. Для юридических лиц действует ст. 380 НК РФ — налог на имущество организаций. Общий предел ставки для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — 2%, но для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей предел также повышен до 2,5%.

Повышенная предельная ставка для дорогой недвижимости введена Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ и применяется с налогового периода 2025 года. По состоянию на май 2026 года максимум 2,5% ввели не все регионы — актуальные значения нужно проверять через сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Как это работает на практике

На бумаге всё выглядит просто: умножил кадастровую стоимость на ставку — получил налог. На практике возникают нюансы, из-за которых собственники переплачивают или, наоборот, попадают под штрафы.

• Сценарий 1. Квартира в элитном ЖК. Кадастровая стоимость — 320 млн. рублей. Без учета налоговых льгот базовая математика такова: если ставка 2%, налог составит около 6,4 млн рублей в год (320 000 000 × 2%).. Если же местным актом введён максимум 2,5% — уже 8 млн рублей. Налоговый вычет в 20 кв. м. (ст. 403 НК РФ) применяется, но при такой стоимости почти не влияет на итог. Конкретную ставку всегда нужно сверять через сервис ФНС.
• Сценарий 2. Загородный дом за 50 млн. рублей. Кадастровая стоимость ниже порога в 300 млн, поэтому повышенная ставка не применяется. Базовая ставка для жилого дома по ст. 406 НК РФ — 0,1%, но местный акт может увеличить её не более чем до 0,3%. При ставке 0,3% налог составит около 150 000 рублей в год.
• Сценарий 3. Несколько объектов в собственности. Налог считается по каждому объекту отдельно. Распределение долей между членами семьи не уменьшает совокупную налоговую нагрузку, но позволяет каждому собственнику использовать налоговый вычет.

Типичные ошибки собственников:

• путают рыночную и кадастровую стоимость — налог считается только от кадастровой;
• не оспаривают завышенную кадастровую оценку, хотя имеют на это право (ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»);
• забывают про льготы — пенсионеры, инвалиды I и II групп и иные льготные категории граждан освобождены от налога на один объект каждого вида (ст. 407 НК РФ). При этом льгота не применяется к объектам, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости неоднозначна: Верховный Суд в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 разъяснил порядок, однако на практике заявители нередко сталкиваются с отказами в пересмотре кадастровой стоимости, что приводит к судебным спорам. В каждом случае рекомендуется консультироваться с юристом.

Как рассчитать и заплатить налог: пошаговая инструкция

1. Узнайте кадастровую стоимость объекта. Сделать это можно бесплатно на сайте Росреестра или через выписку из ЕГРН.
2. Проверьте ставку в вашем регионе. Зайдите на сайт ФНС (nalog.gov.ru), раздел «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» — там выбирается налоговый период и вид объекта.
3. Примените вычет. По ст. 403 НК РФ из кадастровой стоимости вычитается стоимость 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м для комнаты, 50 кв. м для жилого дома.
4. Умножьте налоговую базу на ставку. Получите сумму годового налога.
5. Дождитесь уведомления от ФНС. Налоговое уведомление направляется не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа — на практике до 1 ноября.
6. Оплатите налог до 1 декабря. Просрочка оплаты влечёт пени по ст. 75 НК РФ — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день.

Если налоговое уведомление не пришло, а объект в собственности есть — собственник обязан сам сообщить в ФНС об этом до 31 декабря того года, в котором наступил срок уплаты налога (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). За непредставление сведений в ФНС — штраф 20% от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 129.1 НК РФ).

Частые вопросы

Существует ли в России официально «налог на роскошь»?

• Нет, такого термина в законодательстве нет. Под этим понятием подразумевают повышенную предельную ставку налога на имущество (до 2,5%) для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. Норма закреплена в ст. 406 и ст. 380 НК РФ.

Распространяется ли налог на роскошь на коммерческую недвижимость?

• Да, для организаций действует аналогичный механизм по ст. 380 НК РФ. Торговые и деловые центры, помещения общественного питания и бытового обслуживания, включённые в региональный перечень в порядке ст. 378.2 НК РФ, облагаются по кадастровой стоимости. Для таких объектов дороже 300 млн рублей предельная ставка также повышена до 2,5%.

Можно ли оспорить включение объекта в категорию «дорогих»?

• Можно оспорить саму кадастровую стоимость, если она выше рыночной. Порядок установлен ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ: обращение в комиссию (если она создана в субъекте РФ), в специализированное бюджетное учреждение или сразу в суд — конкретный механизм зависит от региона. Срок подачи заявления — в течение 5 лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН.

Платят ли налог на роскошь нерезиденты РФ?

• Да. Налог на имущество физических лиц не зависит от налогового резидентства — он привязан к самому объекту, а не к собственнику. Это императивная норма ст. 400 НК РФ.

Что будет, если не заплатить налог вовремя?

• Сначала начисляются пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ). Если задолженность превысит 10 000 рублей, ФНС вправе обратиться в суд для принудительного взыскания. Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ возможна только при наличии полного состава преступления: умышленного уклонения, установленного крупного или особо крупного размера, доли неуплаченных налогов и иных обязательных признаков.

Вывод и рекомендации

Налог на роскошь для недвижимости в России — это разговорное название повышенной предельной ставки налога на имущество для объектов с кадастровой стоимость свыше 300 млн рублей. С 2025 года максимум для таких объектов — 2,5% и для физлиц, и для организаций. Главное для собственника — следить за актуальной кадастровой стоимостью, проверять ставку через сервис ФНС, использовать вычеты и льготы, своевременно оплачивать налоги.

Если ваша недвижимость близка к пороговой стоимости или вы получили завышенное уведомление — не откладывайте проверку. Грамотное оспаривание кадастровой оценки часто снижает налог на 20–40%. В каждом случае рекомендуется проконсультироваться с практикующим юристом по налоговому праву — индивидуальные обстоятельства могут существенно изменить расчёт.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ — главы 30, 32, ст. 378.2, 380, 403, 406, 407 (в редакции на май 2026 г.)
• Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ — ст. 23, 75, 400
• Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ — ст. 198
• Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — ст. 22
• Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ»
• Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28

Ключевые понятия

• Кадастровая стоимость — установленная государством стоимость объекта недвижимости, используемая как налоговая база.
• Налоговая база — стоимостная характеристика объекта, с которой исчисляется налог.
• Налоговый вычет — площадь объекта, не облагаемая налогом (20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома).
• Налог на имущество физических лиц — местный налог, уплачиваемый собственниками недвижимости.
• ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, источник официальных сведений об объектах.
• Ключевая ставка ЦБ РФ — базовая ставка Банка России, используется для расчёта пеней.
• Налоговое уведомление — документ ФНС с расчётом налога, направляемый собственнику.
• Налоговый период — календарный год, по итогам которого определяется сумма налога.