Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 143

Жить в доме можно, если отец как собственник 1/2 доли согласен, но это не дает права игнорировать наследников доли умершего дедушки. Дом в долевой собственности используется по соглашению всех участников, а при споре порядок пользования определяет суд: ст. 247 ГК РФ. Доля дедушки входит в наследство и переходит наследникам после его принятия: ст. 1152 ГК РФ.

Для точного вывода не хватает данных: кто наследники дедушки, принял ли кто-то наследство, зарегистрированы ли вы в доме и есть ли спор с другими наследниками. Практически сначала нужно оформить наследство и определить порядок пользования домом.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Если Вы были собственником 1/2 квартиры и при продаже деньги за свою долю не получили, нужно требовать свою часть цены с того, кто фактически получил оплату. При общей долевой собственности доли участников определяются по ст. 244, 245 ГК РФ; при неосновательном удержании денег применяется ст. 1102 ГК РФ. Общий срок исковой давности — 3 года по ст. 196 ГК РФ, поэтому с 2023 года время еще важно не потерять.

Не хватает данных: кто был указан продавцом в договоре, как распределена цена, кому покупатель перечислил деньги и есть ли доказательства оплаты. Ближайшее действие — поднять договор купли-продажи, выписки по счетам и подать письменное требование о выплате Вашей доли; при отказе — иск о взыскании денег.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Здравствуйте.

Если он является собственником доли никакого решения суда на вселение для собственников не требуется в силу закона. Он праве пользоваться, распоряжаться владеть своей долей в полном объёме. Чинить препятствия другие собственники, не впускать в квартиру, например, не вправе. Наличие ребёнка с особенностями развития не лишает прав собственности. По сделкам необходимо разбираться по порядку их совершения. Если сделки совершены незаконно выправе их оспаривать в судебном порядке. Оспаривание сделок одни из самых сложных категорий споров, для которых нужны весомые доводы, достаточные доказательства, использование нюансов права, включая процессуального.

Претендовать на долю в доме уже сейчас вы, скорее всего, не можете: при жизни бабушки ее имущество не делится между детьми и внуками. Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться домом по ст. 209 ГК РФ. Наследственные права возникают только после смерти собственника, а внуки наследуют по праву представления, если их родитель умер до открытия наследства либо одновременно с наследодателем: ст. 1142 ГК РФ.

Но это не значит, что вас можно просто «выписать на улицу». Регистрация сама по себе не дает долю в доме, но подтверждает проживание. Если вы были вселены как член семьи собственника и фактически живете в доме, вопрос о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета обычно решается не самовольно, а через суд: ст. 31 ЖК РФ, ст. 35 ЖК РФ. Для точного вывода важны: кто именно зарегистрирован в доме, ваш возраст, есть ли несовершеннолетние дети, на каком основании дом оформлен на бабушку и есть ли у вас иное жилье.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Ответы на основные вопросы:
Продажа квартиры без НДФЛ
На основании ст. 217.1 НК РФ вы можете продать квартиру без уплаты налога на доходы физических лиц, так как:
• Срок владения недвижимостью исчисляется с даты смерти наследодателя (март 2023 года) согласно ст. 1114 ГК РФ
• По истечении 3 лет (в 2026 году) вы получите право на продажу без налогообложения
• В соответствии с пп. 1 П. 3 Ст. 217.1 НК РФ при владении унаследованным имуществом более 3 лет НДФЛ не уплачивается

Влияние доли в деревенском доме:
Согласно гражданскому законодательству, наличие другой доли в собственности не влияет на процесс продажи квартиры:
• Объекты недвижимости рассматриваются отдельно друг от друга
• Правовая судьба одного имущества не зависит от наличия другого
• Специальных ограничений законом не предусмотрено
Необходимые действия перед продажей
Подготовка документов:
• Получить актуальную выписку из ЕГРН
• Проверить отсутствие обременений на квартиру
• Собрать все правоустанавливающие документы
• Подготовить справки об отсутствии задолженностей
• Оформить технический паспорт

Проверка документов:
• Убедиться в правильности оформления наследства
• Проверить актуальность всех документов
• Подготовить копии для потенциальных покупателей
• Получить согласие всех заинтересованных сторон
Процесс продажи:
Основные этапы
• Заключение предварительного договора
• Проверка юридической чистоты сделки
• Подписание основного договора купли-продажи
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре
• Получение оплаты по договору

Возможные риски:
Основные моменты
• Появление других потенциальных наследников
• Технические проблемы с документами
• Споры с покупателями
• Неожиданные обременения
• Риск признания сделки недействительной
Рекомендации по оформлению
Важные советы:
• Провести полную проверку документов перед сделкой
• Обратиться к юристу для консультации
• Правильно оформить договор купли-продажи
• Зарегистрировать сделку через Росреестр
• Сохранять все подтверждающие документы

Дополнительные меры
• Сделать оценку рыночной стоимости
• Подготовить фотографии квартиры
• Проверить регистрацию всех проживающих
• Согласовать условия сделки заранее
• Оформить страхование титула (по желанию)
Правовые основания:
• Ст. 218 ГК РФ — о переходе права собственности по наследству
• Ст. 1152 ГК РФ — о порядке принятия наследства
• Ст. 217.1 НК РФ — об освобождении от НДФЛ при продаже имущества
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — о порядке регистрации прав

С уважением.

Скорее всего, приватизировать эту комнату сейчас нельзя: беременность, отсутствие брака и своего жилья сами по себе не дают права приватизировать временное или служебное жилье. Бесплатная приватизация возможна, когда жилое помещение предоставлено по договору социального найма: ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду: ст. 92 ЖК РФ; они предоставляются обычно на время трудовых отношений, а не для приватизации.

Вам нужно письменно запросить у администрации правовой статус комнаты и вид договора. Если это не соцнайм, просите не «приватизацию», а признание нуждающейся в жилье и постановку на жилищный учет по ст. 51 ЖК РФ. Для окончательного вывода не хватает договора, статуса помещения, данных о регистрации, составе семьи и учетной норме в вашем регионе.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Переоформление документов на российские возможно только при личном обращении каждого из 3 собственников. Ваша доля переоформляется независимо от остальных владельцев. Для регистрации права собственности в Росреестре потребуются правоустанавливающие документы ЛНР, паспорт гражданина РФ и заявление установленной формы. Имеются ли у всех 3 собственников российское гражданство и документы, удостоверяющие личность гражданина РФ?

Совершеннолетний гражданин вправе быть зарегистрирован в жилом помещении по договору социального найма с согласия нанимателя. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей брата не является препятствием, однако наймодатель вправе отказать, если регистрация приведет к уменьшению учетной нормы площади на каждого проживающего. Кем является мать в данном договоре социального найма - нанимателем или членом семьи нанимателя?

По российскому законодательству наличие временной регистрации не препятствует одновременному оформлению постоянной регистрации по иному адресу. Оба вида регистрации могут существовать параллельно и не исключают друг друга. Для оформления постоянной регистрации необходимо согласие собственника жилого помещения, по адресу которого Вы планируете зарегистрироваться. По какому адресу Вы планируете оформить постоянную регистрацию и кто является собственником данного жилого помещения?

Здравствуйте.

В муниципальной (неприватизированной) квартире все зарегистрированные лица, включая вас, имеют равные права на проживание и пользование жилым помещением, поэтому установление ограничений на ваше проживание со стороны вашей сестры является неправомерным; в случае возникновения препятствий вы вправе обратиться в управляющую организацию, орган местного самоуправления или в суд для защиты своих жилищных прав.

Да можно и без суда через нотариуса заключить соглашение о перераспределении долей между вами и внучкой. Суд нужен только если органы опеки откажут в согласии на сделку или если родители внучки будут против. Учитывая что у ребёнка после перераспределения доля увеличится до целой квартиры а у вас останется вторая и вы не ущемляете интересы несовершеннолетней опека должна согласиться. Обратитесь в органы опеки за предварительным разрешением потом к нотариусу для заключения соглашения и в Росреестр для регистрации. Если опека откажет обжалуйте в суде. Схема рабочая но требует согласия родителей внучки как законных представителей. Если они против то только суд.

Здравствуйте, Яна!

Заставить родителей продать квартиру Вы не можете, и смысла обращаться в суд в этой ситуации нет.

А доля в этой квартире, как Вы написали в своем вопросе, у Вас и так есть.

Вы можете продать свою долю в квартире, предварительно предложив её покупку сособственникам (родителям). Вы не обязаны получить их согласие, нужно лишь уведомить их о продаже, а по истечении одного месяца можете продать долю постороннему лицу.

Здравствуйте! Бывшего мужа вы можете выписать только путем обращения с исковым заявлением в суд о снятии с регистрационного учета так как он не является членом вашей семьи и не является собственником жилого помещения. Касательно детей от последующего брака недостаточно информации для ответа.

При расселении из аварийного дома, где в собственности находится комната в коммунальной квартире, приобретённая в браке и являющаяся единственным жильём, семья (жена, муж и ребёнок) имеет определённые права. Основные положения регулируются статьёй 32 Жилищного кодекса РФ и федеральными программами расселения аварийного жилья.

Получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение. В выкупную цену входит:

рыночная стоимость комнаты;
стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество;
стоимость доли в праве на земельный участок;
компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен;
компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.

Получить в собственность другое благоустроенное жильё в том же населённом пункте. При этом новое жильё должно быть не меньше по общей площади, чем старое, и соответствовать санитарным и техническим нормам.

В данной ситуации, поскольку супруг не желает продавать свою долю, вы вправе воспользоваться преимущественным правом покупки, если он решит ее продать, либо, при невозможности договориться, продолжать совместное владение квартирой, либо обратиться в суд с требованием о разделе имущества, если для этого имеются основания.