Продажа квартиры по наследству?

1. Суть ситуации и правовая оценка
У вас в собственности квартира, приобретённая по приватизации в июне 2022 г. (1/2 доли ваша изначально, 1/2 — унаследовали от мамы в октябре 2023 г.). Вы хотите продать квартиру и понять, возникнет ли обязанность платить НДФЛ, а также влияет ли наличие доли в другом объекте недвижимости на продажу этой квартиры.

2. Применимые нормы права
Вопрос регулируется ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ), а также ст. 1152, 1153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы
НДФЛ при продаже квартиры:
— Для освобождения от НДФЛ по продаже недвижимости, приобретённой после 1 января 2020 года, минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
— Срок сокращается до 3 лет только если квартира получена по наследству, по договору дарения от члена семьи/близкого родственника, по договору ренты или приватизации.
— В вашем случае:
- 1/2 доли вы получили по приватизации в июне 2022 г. — здесь применяется сокращённый срок владения (3 года).
- 1/2 доли унаследовали от мамы в октябре 2023 г. — тоже 3 года.
— Срок владения каждой долей считается отдельно с момента перехода права собственности (ст. 218 ГК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
— До истечения 3 лет с момента получения каждой доли при продаже этой доли возникнет обязанность уплатить НДФЛ с суммы, превышающей имущественный вычет (1 млн руб. на все объекты недвижимости в год, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Наличие доли в жилом доме с 2018 г.
— Наличие другой недвижимости не влияет на возможность продажи квартиры и не влияет на налогообложение этой сделки.
— При продаже этой доли в доме срок владения будет считаться отдельно (у вас уже более 5 лет, значит, при продаже этой доли НДФЛ платить не придётся).

4. Что делать пошагово
1. Если хотите продать квартиру сейчас, учтите: при продаже до истечения 3 лет с момента получения каждой доли (т.е. до июня 2025 г. и октября 2026 г.) с соответствующей доли придётся заплатить НДФЛ (13% с разницы между продажной ценой и документально подтверждёнными расходами либо вышеуказанным имущественным вычетом).
2. Если хотите избежать уплаты НДФЛ полностью, дождитесь истечения 3 лет с даты получения каждой доли.
3. При продаже заполните декларацию 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи (ст. 229, 228 НК РФ).
4. Наличие доли в доме на продажу квартиры не влияет.

5. Что уточнить
Для точной оценки нужно проверить даты регистрации права собственности на каждую долю (свидетельство, выписка ЕГРН), а также сумму предполагаемой сделки. Если квартира продаётся дешевле 1 млн руб. (ваша доля), налог может быть минимальным или отсутствовать.

Для точной оценки вашей ситуации и налоговых последствий рекомендую обратиться к юристу с документами.