Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный)
Комментарий к статье 14. Содержание закладной
1. В комментируемой статье указаны сведения, содержащиеся в закладной. В соответствии с п.1 комментируемой статьи закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо. В соответствии со ст.19 ГК РФ имя физического лица, включает фамилию и собственно имя, а также отчество лица. В качестве сведений о документе, удостоверяющем личность, как правило, указываются паспортные данные лица.
В соответствии со ст.54 ГК РФ юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).
Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа;
3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. В соответствии с комментируемым Законом, в ипотеку может быть передано имущество, которое находится только на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки. Сведения должны содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.
2. Действующее законодательство дает возможность сторонам при оформлении закладной включить в нее также данные иные условия. Включение этих сведений является необязательным и их отсутствие не влечет недействительность закладной. В то же время, документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо из перечисленных в п.1 комментируемой статьи данных не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия. Думается, что в данном случае речь идет именно о факультативных условиях закладной, т.е. о тех условиях, включение которых в текст документа происходит исключительно по усмотрению сторон.
Комментируемая статья (п.2.1) предусматривает обязательные условия закладной в зависимости от условий, содержащихся в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона:
- в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную;
- в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, соответствующие положения должны быть включены в закладную.
3. В п.3 комментируемой статьи изложен порядок действий при недостаточности на самой закладной места. Необходимость в этом может возникнуть при заполнении любых граф закладной, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений. Во всех указанных случаях к закладной прикрепляется добавочный лист.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому (прошиты), заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает приоритет закладной по отношении к договору об ипотеке. Так, при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. Однако Закон не указывает, в чем заключается эта ответственность. Думается, что в данном случае следует руководствоваться общими требованиями ГК РФ, предусматривающими ответственность в виде возмещения убытков и упущенной выгоды.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения несоответствия закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой. Такое устранение осуществляется путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной. Однако такое требование законный владелец закладной обязан заявить немедленно после того, как ему стало известно о таком несоответствии.
