Являются ли жильцы с правом пользования обременением, если их нет в ЕГРН?

Здравствуйте. Ваш вопрос затрагивает важную тему защиты прав жильцов при смене собственника. Отвечу по порядку, опираясь на законодательство и судебную практику.

1. Должно ли быть отражено обременение в ЕГРН?

Да, должно. Право пользования квартирой лиц, сохраняющих его после смены собственника, рассматривается как обременение (ограничение) права собственности. С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ), согласно которым сведения о таких лицах вносятся в ЕГРН. К ним относятся, в частности, «отказники» от приватизации, члены семьи бывшего собственника (включая бывших супругов), а также лица, чье право основано на договоре или решении суда. Наличие такой записи в ЕГРН требует нотариального согласия этих лиц для совершения последующих сделок с квартирой (например, продажи или ипотеки).

2. Отсутствие в ЕГРН — нарушение или техническая ошибка?

Скорее всего, это не техническая ошибка, а нарушение порядка регистрации. Согласно ст. 61 Закона о регистрации, техническая ошибка — это несоответствие сведений ЕГРН документам, на основании которых они вносились (описка, опечатка и т.п.). В вашей ситуации в договоре купли-продажи (ДКП) прямо указаны лица, сохраняющие право пользования, но запись о них в ЕГРН не внесена. Это означает, что при регистрации перехода права собственности не были внесены сведения об обременении, хотя они должны были быть отражены на основании п. 1 Ст. 558 ГК РФ и самого ДКП. Судебная практика подтверждает: отсутствие в ЕГРН записи о праве пользования не лишает это право силы, если оно основано на договоре.

3. Пошаговые меры для внесения сведений в ЕГРН

Для защиты своих прав вам необходимо инициировать процедуру внесения сведений в ЕГРН. Вот детальный алгоритм:

Шаг 1. Подготовка документов

Соберите пакет:

· Заявление о внесении сведений в ЕГРН (форма утверждена Приказом Росреестра). В нем укажите ваше право пользования и реквизиты ДКП.

· Копия ДКП, в котором указано ваше право пользования (заверенная надлежащим образом).

· Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждение текущего статуса).

· Документ, удостоверяющий личность (паспорт).

· При необходимости — нотариально заверенная доверенность (если действуете через представителя).

Шаг 2. Подача заявления

Подайте заявление одним из способов:

· Через МФЦ («Мои Документы»).

· Через официальный сайт Росреестра (в электронной форме).

· Лично в территориальном органе Росреестра.

Шаг 3. Ожидание решения

Срок рассмотрения — до 5–7 рабочих дней (если не требуется дополнительных запросов). В случае отказа вы получите мотивированное уведомление.

Шаг 4. Судебный порядок (при отказе)

Если Росреестр откажет, вы вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании отказа и обязании внести сведения в ЕГРН. Судебная практика: суды признают право пользования обременением, подлежащим регистрации, и обязывают Росреестр вносить соответствующие записи. В качестве доказательства вашего права выступает ДКП, а также факт вашей регистрации по месту жительства.

Важное дополнение: Если продавец (нынешний собственник) уклоняется от подачи заявления, вы можете подать его самостоятельно как заинтересованное лицо, приложив ДКП.

Судебная практика

· Суды системно указывают, что право пользования, возникшее на основании договора, сохраняется при смене собственника и является обременением.

· Если покупатель знал о наличии таких лиц (а в ДКП это прямо указано), он не вправе требовать их выселения.

· Отсутствие записи в ЕГРН не прекращает само право — оно лишь затрудняет его защиту перед третьими лицами.

Если потребуется помощь в составлении заявления или иска, обращайтесь.

Право пользования, основанное на договоре купли-продажи, не является обременением, подлежащим обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Его отсутствие в реестре - норма, не нарушение. Зарегистрированные лица вправе обратиться в суд с иском о признании права пользования и обязании Росреестра внести сведения, либо направить заявление через МФЦ с приложением договора купли-продажи, содержащего соответствующее условие. На практике суды нередко отказывают во внесении таких сведений именно через административный порядок, признавая единственно возможным способом защиты судебный иск о признании обременения с последующим регистрационным действием на основании вступившего в силу судебного акта - без решения суда Росреестр в подавляющем большинстве случаев отказывает. В подобных спорах принципиально важно правильно сформулировать предмет иска и верно определить ответчика, поскольку ошибки на этом этапе влекут отказ и необходимость повторного обращения. Было ли при заключении договора купли-продажи нотариальное удостоверение сделки? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Да, право пользования, прямо закрепленное ДКП, сохраняется независимо от наличия отдельной записи в ЕГРН: ст. 558 ГК РФ требует указать таких лиц в договоре, а отсутствие записи в ЕГРН само по себе право не прекращает. Отдельная запись об обременении в ЕГРН не является обязательной для каждого такого права: государственная регистрация требуется только для ограничений/обременений, подлежащих регистрации по закону. Поэтому отсутствие сведений не обязательно является технической ошибкой. Для защиты права рекомендую обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений, приложив зарегистрированный ДКП; при отказе — получить письменное решение и обжаловать его в суде.

Здравствуйте. Отсутствие жильцов в ЕГРН само по себе не ошибка: по ч. 1 Ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" техническая ошибка — расхождение записи с документом-основанием. Общего требования вносить жильцов из договора нет. Переход собственности обычно прекращает право пользования семьи прежнего собственника (п. 2 Ст. 292 ГК РФ). Нужно проверить полный договор и основание сохранения права до обращения в Росреестр.

Здравствуйте. Отсутствие жильцов в ЕГРН само по себе не ошибка: по ч. 1 Ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" техническая ошибка — расхождение записи с документом-основанием. Общего требования вносить жильцов из договора нет. Переход собственности обычно прекращает право пользования семьи прежнего собственника (п. 2 Ст. 292 ГК РФ). Нужно проверить полный договор и основание сохранения права до обращения в Росреестр.

Здравствуйте, Михаил. Право пользования в чем заключается? Проживание? Порядок пользования определен? Нужно ознакомиться с договором и выпиской.