Выписку из ЕГРН покупатели заказывают первым делом и часто на ней же останавливаются: собственник совпадает, арестов и ипотеки нет, можно вносить аванс. Это ошибка. Выписка честно показывает то, что есть в реестре прав, но половины рисков сделки в этом реестре нет вообще.
Что в ней есть. По ст. 9 Закона о государственной регистрации недвижимости в реестр прав вносятся вид права, сведения о текущем и предыдущих правообладателях, основание возникновения права, ограничения и обременения: ипотека, арест, аренда. Дополнительные отметки, например о судебном споре, появляются только по заявлению, а не сами собой при подаче иска.
Чего в ней нет:
- Банкротства продавца. Оно видно на Федресурсе и в картотеке арбитражных дел, Росреестр о нем не знает.
- Прописанных жильцов. Регистрация по месту жительства ведется в МВД. С 1 сентября 2025 года в ЕГРН можно внести сведения о членах семьи, которые отказались от приватизации и сохранили право пользования квартирой, но только по совместному заявлению собственника и такого члена семьи или по решению суда. Поэтому пустая графа ничего не гарантирует.
- Согласия супруга. Выписка не говорит, куплена ли квартира в браке.
- Перепланировки. Ее видно по техпаспорту и поэтажному плану, а не по реестру прав.
Из практики: в одной сделке выписка была безупречной, а рисков оказалось четыре. Квартира досталась продавцу по наследству, в ней делали перепланировку, на ней висела ипотека, а одного из участников на стороне продавца представляли по доверенности. Сделку на сумму больше 8 млн р. провели безопасно только потому, что каждый риск проверяли по своему источнику.
Порядок простой. Выписку заказывайте ближе к дате сделки, обременение регистрируется за считаные дни. Параллельно проверьте продавца на банкротство и суды, запросите справку о зарегистрированных, документы о браке и техпаспорт. И только потом аванс.
Если покупаете квартиру и сомневаетесь в документах, можно написать мне через профиль на HARANT.
