Как продать квартиру где есть маткапитал?

Суть ситуации и правовая оценка
Ваша ситуация связана с продажей квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала и ипотечных средств. По закону, при покупке жилья с маткапиталом, Вы обязаны выделить доли в этой квартире всем членам семьи, включая детей. Пока ипотека не погашена, право выделения долей ограничено — как правило, выделение происходит после снятия обременения. Для продажи такой квартиры требуется разрешение органа опеки и попечительства, чтобы защитить права детей. Вы предлагаете выделить доли детям в другой, принадлежащей Вам квартире.

Применимые нормы
Главные нормы:
— ст. 10, 37, 60, 209, 292 ГК РФ;
— ст. 20, 21, 28, 37, 38, 54, 60 СК РФ;
— ст. 7, 10, 11, 12, 13, 16, 17 Федерального закона № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";
— ст. 30, 31, 34, 35, 38, 40 ЖК РФ;
— Письма Минтруда России, разъяснения ПФР.

Риски и нюансы
1. Пока ипотека не погашена, выделить доли детям в этой квартире можно только с согласия банка. Обычно банки разрешают выделить доли только после полного погашения кредита и снятия обременения.
2. Органы опеки разрешают продажу квартиры с маткапиталом при условии, что детям будут выделены доли в другом жилом помещении, не меньшие по размеру и условиям проживания.
3. Если доли в новой квартире ещё не выделены, опека может отказать в разрешении, если не будет гарантий, что после продажи доли будут выделены сразу.
4. Без разрешения органа опеки совершить сделку невозможно — Росреестр не зарегистрирует переход права.
5. Согласие банка-залогодержателя также обязательно на продажу квартиры под ипотекой.

Пошаговые действия
1. Получите предварительное согласие банка на продажу квартиры и выделение долей детям во второй квартире.
2. Подготовьте проект соглашения о выделении долей детям во второй квартире (нотариально удостоверяется).
3. Соберите документы: свидетельства о рождении детей, документы на обе квартиры, справки о составе семьи, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, согласие банка.
4. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей с заявлением о разрешении на продажу и выделение долей в другой квартире. Приложите проект соглашения, документы на обе квартиры, согласие банка.
5. После получения разрешения опеки и согласия банка — оформляйте сделку купли-продажи и одновременно выделяйте доли детям во второй квартире (лучше — до сделки, чтобы не возникло вопросов у опеки и Росреестра).
6. Зарегистрируйте переход права собственности и выделение долей в Росреестре.

Что нужно уточнить
— Размеры предлагаемых долей детям и соответствуют ли они требованиям опеки (обычно не меньше тех, что были бы в продаваемой квартире);
— Согласен ли банк на продажу квартиры с маткапиталом и выделение долей детям во втором объекте до снятия обременения;
— Конкретные требования вашего органа опеки (могут отличаться по регионам).

Для точной оценки всех нюансов Вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу.