Маткапитал в истории квартиры: риск, который достается покупателю

Отметки «использован материнский капитал» в выписке из ЕГРН не бывает. Деньги потрачены много лет назад, сертификат закрыт, продавец называет квартиру чистой. А риск при этом может достаться именно покупателю.

Почему так. Получатель сертификата и его супруг обязаны оформить жилье, купленное с использованием капитала, в общую собственность себя, супруга и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона о дополнительных мерах господдержки семей с детьми, 256-ФЗ). Если доли детям не выделили и квартиру продали как обычную, такую сделку могут признать недействительной. Квартира возвращается продавцу, а деньги покупатель получит назад, только если они у продавца сохранились.

Сколько тянется риск. Ребенок, чью долю не выделили, стороной сделки не был. Для того, кто не был стороной, срок считается с того дня, когда он узнал о начале исполнения сделки, и при оспаривании ничтожной сделки может доходить до десяти лет с начала ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Пока ребенок мал, за него действуют те же родители, которые долю не выделили.

Если доли выделены, нужен второй шаг проверки. Продать долю ребенка без предварительного разрешения органа опеки нельзя (п. 2 ст. 37 ГК РФ). В разрешении почти всегда стоит условие: ребенку взамен покупается другое жилье. Смотреть надо не только само разрешение, но и выписку по квартире, которую дети получили взамен.

Из практики: однушку в Москве продавала компания, а за ней в цепочке стояла семья с двумя детьми, купившая квартиру в 2014 году с использованием 429 тыс. р. маткапитала. Доли детям выделили сразу, опека разрешила продажу при условии покупки детям по 1/2 в трехкомнатной квартире в другом регионе без ипотеки. Ключевым документом проверки оказалась выписка по той, другой квартире: только она подтверждала, что условие опеки исполнено.

Что запросить у продавца до аванса:

1. Справку из СФР об остатке средств материнского капитала.
2. Договор, по которому продавец стал собственником, целиком, с разделом о расчетах.
3. Разрешение опеки на каждого ребенка и выписку по жилью, полученному детьми взамен.
4. Письменное заявление продавца, использовался ли капитал.

Если продавец отказывается дать хотя бы первые два документа, это уже ответ. Разобрать документы по конкретной квартире можно, написав мне через профиль на HARANT.