-
Вопрос № 00228484
Здравствуйте. Являюсь собственником квартиры в ипотеке. Квартира сдавалась в аренду(нелегально). Через риелтора, есть договор.Квартиранты оказались недобросовестными, спустя время мы решили расторгнуть договор за несостоятельность оплаты.По договору Арендаторы должны были платить 23,000+свет и воду, не позднее 16 числа каждого месяца .Дата заезда 16.10.25.
Оплата каждый раз переносилась, из за задержек их зп.(есть скриншоты переписок)Вовремя внесена не была.С февраля месяца мы пошли на уступки и сделали Устную скидку что оплата за квартиру составляла 19000 все включено.А 15.03.26 была договорённость перенести платеж с 16 числа каждого месяца на 30-31 число. В договоре нигде не зафиксировано, но есть скриншот переписки.
Оплата была произведена в следующие даты(есть чеки из банка,но некоторые переводы были совершенны не от лица арендаторов,а с чужих счетов)
16.10.2025 -23.000р дата заезда
27.11.2025 - 20,860р, я вычитала им по чекам за ремонт(меняли сантехнику)
19.12.2025 - 23,000+ счетчикам
5 и 10.02.26 - 15,000 и 9315,55р(платеж был поделен)
24.02.26 - 19,000
07.04.26 - 20,148р
30.04.26 - 19,000
26 и 28.05.26 -19,000
8 и 11.07.26 - 15000+4000
07.08.26 крайний платёж- 19.000
28.08.26 арендаторы были предупреждены о расторжении договора, мы попросили освободить квартиру до 16.09.26.
Последний месяц остался не оплачен. Арендаторы отказываются платить, ссылаясь на то, что мы выселили их незаконно.Была угроза в виде "если будете требовать с нас деньги, ключи от квартиры не отдадим".
Разговоры с риелторам не помогли. Договориться не получается.
На словах выезд был 4.09, ключи до сих пор не переданы, но они уже готовы их отдать без оплаты.
Как поступить в данной ситуации? Стоит ли подавать в суд и что грозит нам в данном случае?
Да, подавать в суд стоит. У вас есть договор, переписка и платёжные документы — это достаточные доказательства для взыскания долга и выселения.
Основание для расторжения договора — невнесение арендной платы более двух раз подряд (п. 3 Ст. 619 ГК РФ). Арендатор обязан вернуть квартиру в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Несвоевременный возврат даёт вам право требовать арендную плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Отсутствие регистрации договора не лишает вас права на судебную защиту — вы можете требовать договорную арендную плату. Угроза не отдавать ключи — это самоуправство, которое можно обжаловать.
Что делать:
Направить арендаторам письменную претензию с требованием погасить долг и освободить квартиру (срок 7–10 дней).
При неисполнении — подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры о расторжении договора, выселении, взыскании долга и процентов (ст. 395 ГК РФ).
Одновременно подать заявление в полицию о самоуправстве (ст. 330 УК РФ) из-за угрозы не отдавать ключи.
Ваши риски: неуплата налогов с дохода от аренды может повлечь штраф (ст. 122 НК РФ). Рекомендуем подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, чтобы минимизировать риски.
Подавать в суд стоит: ваше требование об оплате последнего месяца (и периода, пока квартира не возвращена) юридически обоснованно, а основание для расторжения договора – систематические просрочки платежей – у вас есть и подтверждается перепиской и выписками. Отсутствие письменного оформления «скидки» до 19 000 руб. И переноса срока платежа не лишает вас права требовать долг: фактическое принятие платежей в этом размере и переписка подтверждают соглашение сторон об изменении условий, а сам письменный договор сохраняет силу как основание обязательства. Угроза нанимателей «не отдадим ключи, если будете требовать деньги» – это не законное средство защиты, а основание для дополнительных требований к ним (плата за пользование жильём до передачи ключей).
Вместе с тем реальные риски есть у вас самой – и они связаны не с «незаконным выселением», а с двумя другими вещами: неуплатой налогов с доходов от сдачи квартиры (НДФЛ, декларации, штрафы) и возможным нарушением условий ипотечного договора о сдаче заложенной квартиры без согласия банка. Их лучше устранить превентивно, до того как конфликт с нанимателями приведёт к жалобам в налоговую или банк.
Если договор заключен письменно, сначала нужно проверить его условия о сроке, порядке расторжения и возврате квартиры. При просрочке оплаты наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, но просто потребовать освободить квартиру без соблюдения договорного порядка нельзя (ст. 687 ГК РФ). Устная скидка и перенос даты платежа могут быть доказаны перепиской, если из нее однозначно следует соглашение сторон. Сейчас важно зафиксировать задолженность, направить письменное требование об оплате и передаче ключей, а при отказе — обращаться в суд. Самовольная смена замков или проникновение в квартиру недопустимы. Для точной оценки рисков нужен сам договор и переписка по расторжению/оплате.
Рекомендую принять ключи незамедлительно, зафиксировав передачу актом с указанием даты и состояния квартиры. Задолженность за последний месяц взыскивается в судебном порядке на основании имеющихся чеков и переписки. Нелегальная сдача квартиры, находящейся в ипотеке, создаёт для Вас риски со стороны банка-залогодержателя - это существенное обстоятельство, которое суд вправе учесть при рассмотрении дела. Договор аренды на срок от 1 года подлежит государственной регистрации - был ли Ваш договор зарегистрирован и на какой срок он заключён? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте. Не меняйте замки и не удерживайте вещи. Примите ключи по акту, зафиксировав состояние квартиры и отсутствие оплаты; долг рассчитайте с учётом подтверждённых скидки и переноса срока. Расторжение зависит от договора и соблюдения порядка уведомления; при споре о выселении обычно требуется суд. Переписка и банковские чеки важны. Перспективу взыскания оценю после проверки договора, платежей и уведомлений.
