НДФЛ при продаже квартиры?

Здраствуйте, вопрос действительно неоднозначный, но по актуальной практике 2026 года всё в вашу пользу.

Общее правило. Срок владения новой квартирой, полученной взамен снесённого/изъятого жилья, для целей минимального срока владения (освобождающего от НДФЛ при продаже) должен исчисляться не с даты регистрации права на новую квартиру, а с даты приобретения права собственности на прежнюю, снесённую квартиру. Это прямо закреплено в абз. 2 П. 2 Ст. 217.1 НК РФ. То есть если старая квартира была у вас в собственности, например, 10 лет, эти годы «переносятся» на новую квартиру, и при её продаже можно сразу пользоваться минимальным сроком владения, а не отсчитывать заново с момента получения новой квартиры.

Если же снос был по другим основаниям (аварийное жильё, снос по решению местной администрации не в рамках закона о московской реновации, другой регион и т.п.) - раньше налоговые органы иногда отказывались применять эту льготу, ссылаясь на буквальную формулировку про Москву. Но здесь есть очень свежая и важная новость: Конституционный Суд РФ Постановлением от 22.04.2026 №26-П признал эту норму частично не соответствующей Конституции именно в том, что она не распространяла аналогичный порядок исчисления срока на жильё, полученное взамен изъятого по иным основаниям, помимо московской реновации. Минфин уже подготовил законопроект, прямо расширяющий действие этого правила на все случаи получения жилья взамен изъятого по акту органа власти, независимо от региона и конкретной программы.

Что это значит для вас практически:
Правило «срок новой квартиры = срок старой + срок новой» должно применяться к вам независимо от того, какая именно программа сноса была, будь то московская реновация или снос по иному решению властей - либо напрямую по закону, либо, пока поправки не приняты формально, со ссылкой на постановление КС РФ №26-П, которое уже действует и обязательно для правоприменения.

Если налоговая начислила НДФЛ со всей суммы продажи, не учитывая срок владения прежней квартирой, это, скорее всего, ошибка - на практике такие случаи уже встречаются, налоговая иногда продолжает считать по старой логике, пока поправки формально не внесены в кодекс.

Что делать:

Направьте в налоговую письменное возражение (уточнённую декларацию или пояснения к уже поданной декларации) с приложением документов на старую квартиру (когда была приватизирована/куплена, сколько лет была в собственности) и документов о сносе (решение об изъятии, акт органа власти, договор мены/предоставления новой квартиры).

Сошлитесь на абз. 2 П. 2 Ст. 217.1 НК РФ и обязательно на Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 №26-П - это ваш главный козырь, если снос был не по московской программе, поскольку именно оно устраняет формальное ограничение только Москвой.

Если налоговая всё равно откажет и потребует уплаты НДФЛ со всей суммы, решение можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд, ссылаясь на то же постановление КС РФ - суд обязан применять его напрямую, даже если законодательные поправки ещё не приняты официально.

Налог начислен неверно. При продаже квартиры, полученной взамен изъятого жилья, срок владения новой квартирой для целей НДФЛ включает срок владения старой квартирой.

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет:

3 года — если проданная квартира была единственным жильём, либо получена в порядке приватизации, наследства, дарения от близкого родственника, по договору ренты;

5 лет — в остальных случаях.

Срок владения новой квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на старую квартиру (ту, которая была под снос). Если суммарный срок (владение старой + новой) превышает минимальный (3 или 5 лет), НДФЛ платить не нужно.

Что делать

Подать в налоговую инспекцию уточнённую декларацию 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих срок владения старой квартирой.

В случае отказа — обжаловать его в вышестоящий налоговый орган или в суд со ссылкой на Постановление КС РФ № 26-П от 22.04.2026.

Срок владения новой квартирой должен считаться с учетом времени, в течение которого вы владели старым (снесенным) жильем. Начисление НДФЛ исключительно по дате оформления новой квартиры чаще всего является ошибкой со стороны налоговой инспекции, которую можно и нужно оспорить