-
Вопрос № 00226450
Здравствуйте, такая ситуация в 2022 году купила 2 участка в снт. В 2023 году взяла ипотеку на строительство дома в залоге был 1 участок, на котором строился дом. Чуть позже я объединила участки и в залоге у банка стал олин большой участок. В 2025 году я опять разъединила участки, для продажи второго участка. Но банк снимать залог с него не хочет. Законно ли это?
Действия банка законны. При разделе заложенного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не предусмотрено соглашением с банком. Без согласия банка снять обременение невозможно.
Статья 11.8 Земельного кодекса РФ и разъяснения Пленума ВАС РФ устанавливают, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении или выделе, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Любые действия по преобразованию заложенного участка (раздел, выдел, объединение) допускаются только с письменного согласия залогодержателя. Вы разделили участки без согласия банка — он не обязан снимать залог со второго участка.
Ипотека может быть прекращена только в случаях, предусмотренных ст. 352 ГК РФ: прекращение обеспеченного обязательства, гибель предмета залога и др. Раздел участка к таким основаниям не относится. Поскольку ипотечный кредит не погашен, залог сохраняется.
Что делать:
Обратитесь в банк с письменным заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору ипотеки, предусматривающего снятие обременения со второго участка (или изменение предмета залога).
Если банк откажется, единственный вариант — досрочно погасить часть кредита, соразмерную стоимости освобождаемого участка, и просить банк пересмотреть условия залога.
Да, действия банка полностью законны. С юридической точки зрения ситуация выглядит логично, хоть и крайне неприятна для вас. Дело в том, что в момент объединения двух участков они юридически прекратили свое существование. Образовался один новый крупный объект недвижимости с единым кадастровым номером, на который автоматически и целиком распространился залог банка. Когда в 2025 году вы снова разделили этот участок, сработал базовый принцип земельного и залогового права: при разделе заложенного участка ипотека автоматически сохраняется на КАЖДЫЙ из вновь образованных участков (ст. 11.8 Земельного кодекса РФ и ст. 343.1 ГК РФ)
Здравствуйте!
Действия банка законны, так как при разделе заложенного участка ипотека сохраняется на все вновь образованные участки, и закон не предусматривает автоматического снятия обременения с части залога.
Банк имеет право не снимать залог со второго участка до полного погашения ипотеки, поскольку именно это имущество является обеспечением по вашему кредиту.
Единственный способ продать участок, получить письменное согласие банка на раздел залога с сохранением обременения только на участке с домом, но банк не обязан давать такое согласие.
Здравствуйте. Как правило, отказ банка законен: при объединении залог распространяется на весь новый участок, а после раздела сохраняется на образованных участках — п. 6 Ст. 11.6 И п. 6 Ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Снять залог можно при согласии банка либо после погашения обеспеченного обязательства. Проверьте договор ипотеки: он может устанавливать иное.
