Что нового в ипотеке в 2026 году: главные изменения для заемщиков

В 2026 году ипотечное законодательство претерпело значительные изменения. Рассказываю о самых важных нововведениях, которые затрагивают и тех, кто только планирует взять кредит, и тех, у кого ипотека уже есть.

«Семейная ипотека»: новые правила с 1 февраля 2026 года

С 1 февраля 2026 года вступили в силу серьезные изменения программы «Семейная ипотека». Теперь на одну семью можно оформить только один льготный ипотечный кредит. Супруги обязаны выступать созаемщиками по одному договору. Раньше каждый из супругов мог взять отдельную льготную ипотеку.

Также с 1 февраля 2026 года закрыта схема так называемой «донорской ипотеки», когда для получения льготного кредита привлекали созаемщика с детьми, который сам в сделке не участвовал.

Важно: новые правила касаются только кредитов, оформленных с февраля 2026 года. Ранее выданные договоры продолжают действовать по старым правилам.

Индексация материнского капитала

С 1 февраля 2026 года материнский капитал проиндексирован на 5,6%. Теперь суммы составляют:

• На первого ребенка — 728,9 тыс. рублей
• На второго и последующих детей — 963,2 тыс. рублей

Индексация происходит автоматически, подавать заявление не требуется.

Упрощение выделения долей в ипотечной квартире

С 1 января 2026 года больше не требуется согласие банка (залогодержателя) на выделение долей супругу и детям в квартире, купленной с использованием материнского капитала, даже если ипотека еще не погашена. Это существенно упрощает процедуру оформления собственности для семей.

Кредитные каникулы для родителей: до 1,5 лет

С 1 сентября 2026 года вступает в силу закон, который расширяет возможности по получению кредитных каникул по ипотеке при рождении второго или последующих детей.

Что меняется: теперь отсрочка по платежам может составлять до 18 месяцев (полтора года). Ранее можно было получить только полугодовую отсрочку. При этом с 7 по 18 месяц кредитор может начислять проценты в полном размере.

Закон распространяется на договоры, заключенные до его вступления в силу.

Рефинансирование комбинированной ипотеки

С 1 февраля 2026 года заемщикам разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированного ипотечного кредита, сохраняя льготную ставку на первоначальную сумму. Количество рефинансирований не ограничивается.

Что такое комбинированная ипотека: это кредит, где часть суммы (в пределах лимита льготной программы) идет по льготной ставке, а остаток — по рыночной. Такой формат популярен, когда стоимость квартиры превышает установленные лимиты (например, 6 млн рублей в регионах или 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге).

Ужесточение требований ЦБ с 1 июля 2026

С 1 июля 2026 года Центробанк ужесточил макропруденциальные лимиты для банков. Теперь:

• На ипотеку с первоначальным взносом менее 20% или при высокой долговой нагрузке заемщика можно будет выдавать не более 5% от общего объема (для строящегося жилья)
• Для готового жилья аналогичный лимит — 15%

Это означает, что взять ипотеку с очень маленьким первым взносом или при уже высокой закредитованности станет сложнее.

Биометрия для сделок с недвижимостью

С 1 июля 2026 года вступает в силу закон, разрешающий использовать биометрию для подтверждения личности при сделках с недвижимостью (купля-продажа, аренда, ипотека). Это упрощает дистанционное оформление: можно будет подписать договор без личного визита к нотариусу или в МФЦ.