-
Вопрос № 00219544
Добрый день! Собираюсь приобрести участок с домиком в СНТ. Продавец просит в нотариальном договоре указать цену ниже кадастровой стоимости на дом, поскольку он его недавно оформил и не прошло еще 5 лет как он в собственности. Общая сумма договора остается той которая была оговорена изначально. Подскажите, какие могут быть последствия для покупателя в этом случае
Соглашаться на занижение цены в договоре крайне рискованно. Ваша подпись под договором с заниженной ценой — это доказательство вашего согласия на сомнительную сделку, и в случае спора пострадаете именно вы как покупатель.
Вот основные последствия для вас:
Налоговый риск при перепродаже. Если вы решите продать дом до истечения 5 лет, то для расчета налога будет использоваться та сумма, что указана в договоре (заниженная), а не реально уплаченная. Это может привести к значительному увеличению налога. Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая может доначислить налог исходя из этих 70%.
Невозможность вернуть реальные деньги. Если сделку признают недействительной (например, при банкротстве продавца), суд обяжет продавца вернуть вам только ту сумму, которая указана в договоре. Реальную доплату по расписке вернуть будет практически невозможно.
Риск признания сделки недействительной. Сама по себе заниженная цена является основанием для оспаривания сделки. Суд может расценить это как недобросовестное поведение.
Проблемы с налоговым вычетом. При заниженной цене вы не сможете получить полноценный имущественный налоговый вычет, так как его размер рассчитывается от суммы, указанной в договоре.
Если вы всё же решитесь на такой шаг, обязательно укажите в договоре обоснование заниженной цены (например, необходимость ремонта, плохое состояние и т.п.), а также составьте отдельную расписку о передаче остальной суммы с указанием, что это доплата по договору. Однако даже это не гарантирует защиту от перечисленных рисков.
Добрый день
Главные риски для покупателя:
- Потеря денег при расторжении сделки. Если суд признает договор недействительным (из-за банкротства продавца, появления скрытых наследников или супруга), вам вернут только сумму, официально указанную в ДКП. Вернуть скрытую часть денег (даже при наличии расписки на «неотделимые улучшения») через суд практически невозможно.
- Утрата статуса добросовестного приобретателя. Сознательное занижение цены в договоре суды трактуют как сговор с целью уклонения от налогов. В случае судебных споров государство не станет защищать ваши права на недвижимость.
- Повышенный налог при будущей продаже. Если вы решите продать этот дом в течение ближайших 5 лет, вам придется заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Так как по документам вы купили дом дешево, ваш налог на прибыль будет огромным.
- Уменьшение налогового вычета. Вы сможете вернуть 13% (имущественный вычет) только с той суммы, которая официально фигурирует в договоре, потеряв часть законного возврата от государства.
- Внимание налоговых и правоохранительных органов. ФНС легко отслеживает сделки по ценам ниже кадастра. Покупателя могут вызвать на допрос в качестве соучастника схемы по умышленному занижению налогооблагаемой базы.
Добрый день! Для вас, как покупателя, занижение стоимости дома несёт риски. Если сделку оспорят или расторгнут, вернуть деньги можно будет только в пределах суммы, которая указана в договоре и подтверждена оплатой.
Кроме того, если вы решите продать дом раньше минимального срока владения, расходы на его покупку будут подтверждаться ценой из договора. Чем ниже указана стоимость дома, тем выше может оказаться ваш налог при последующей продаже.
При этом занижение цены может не помочь продавцу уменьшить налог, поскольку налоговая вправе рассчитывать доход с учётом кадастровой стоимости. Безопаснее указать в договоре полную реальную стоимость сделки и разумно распределить её между земельным участком и домом.
Добрый день, Ольга.
Соглашаться на занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи категорически не рекомендуется, так как все основные риски ложатся на покупателя. При аннулировании сделки вы рискуете потерять миллионы рублей, лишиться налогового вычета и получить претензии от ФНС.
По закону РФ (ст. 214.10 НК РФ), если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налог продавцу все равно посчитают исходя из этих 70%. Продавец пытается нарушить закон, подставляет вас под удар, но сэкономить на налогах у него все равно не получится.
