-
Вопрос № 00081373
Здравствуйте. Хочу приобрести участок с домом, но смущает один момент. Общая информация:
1. Участок 10 соток. На нем стоит большой дом. На краю участка есть старый дом который на половину находится на покупаемом участке, а на половину на соседском. У участка по выписке ЕГРН 3 собственника(3 доли). Один несовершеннолетний.
2. Большой дом - 230кв.м. стоит по середине участка - 3 собственника(3 доли). Собственники те-же что и у участка.
3. Старый дом. Расположен на краю участка. Половина на покупаемом, половина на соседском участке. Согласно выписке ЕГРН в доме 4 дольщика. 3 дольщика теже что и у участка. Их доли 89/500, 89/500, 89/500(Итого 267/500). Один дольщик другой. Он не продает свою долю. Его доля 11/100. Риелтор говорит что эта доля расположена на другом участке, но судя по в выписке я этого не вижу, и также не вижу. Вижу только 11/100. Этот дом занимает примерно 40кв.м участка.
Вопрос: какие риски есть при покупке и что нужно учесть кроме разрешения от опеки на продажу долей несовершеннолетнего?
Здравствуйте.
Риски, связанные со старым домом, следующие:
- Неопределенность правового статуса и границ: Старый дом, расположенный частично на покупаемом и частично на соседнем участке, создает серьезную неопределенность. Если доля 11/100, принадлежащая другому дольщику, действительно находится на покупаемом участке, это означает, что вы приобретаете землю с чужой собственностью на ней. Это может привести к:
Невозможности полного распоряжения участком: Вы не сможете свободно использовать или распоряжаться той частью участка (примерно 40 кв.м), которая занята старым домом, без согласия всех его сособственников.
- Спорам с сособственником и соседями: Наличие сособственника, не желающего продавать свою долю, может привести к длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам о порядке пользования имуществом или о компенсации. Также возможны споры с соседями относительно границ и расположения дома.
- Риск признания старого дома самовольной постройкой: Если часть старого дома находится на соседнем участке без законных оснований (например, без соглашения о сервитуте или изменения границ), это может быть расценено как самовольная постройка в этой части, что повлечет требования о ее сносе или приведении в соответствие с нормами.
- Сложности со сносом или реконструкцией: Для сноса или реконструкции старого дома потребуется согласие всех его дольщиков. Если один из дольщиков не дает согласия, вы не сможете осуществить эти действия.
Что делать:
- Обязательно убедитесь, что границы покупаемого земельного участка точно определены и внесены в ЕГРН.
- Запросите все имеющиеся документы на старый дом. Выясните, зарегистрирован ли он в ЕГРН.
- Если подтвердится, что доля 11/100 старого дома находится на покупаемом участке, и ее собственник не продает, то необходимо либо договориться с этим сособственником о выкупе его доли, либо о порядке пользования, либо рассмотреть возможность отказа от покупки данного объекта.
- Тщательно проверьте всех продавцов на наличие судебных разбирательств, исполнительных производств и признаков банкротства.
Здравствуйте. У большого дома всё понятно — его продают полностью.
Но у старого дома есть чужой собственник, который владеет частью дома. Этот человек имеет право ходить на участок и пользоваться своей частью дома и земли вокруг. Если вы его долю не купите, то старый дом снести или перестроить не получится без его согласия.
Ещё нужно обязательно согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
Риск в том, что останется чужой хозяин на вашем участке и может начаться спор.
Лучше или выкупить у него долю, или быть готовым, что он будет пользоваться этой частью.
На сколько адекватны утверждения риелтора о том что его доля находится на отдельном участке? Фактически это так и есть. Есть забор и они имеют свой вход на участке №581. Наши доли на участке 152. Судя по ПКК граница участка проходит прямо по комнатам этого дома. Граница немного съехавшая на ПКК. Большой дом находится в 1м от забора граничащего с соседским участком 2853. Пока с риелтором договорились о том что перед покупкой они отправят ему извещение с предложением выкупа остальных долей чтобы немного обезопасить нас.
И еще один вопрос, если судить по его доли в доме 11/100 и о том что его доля не вынесена на карту, то может ли он претендовать на часть покупаемого нами участка 10сот и на какую если да?
Утверждение риелтора фактически описывает ситуацию «по факту пользования» (забор, вход с другой стороны) — но не по документам. По ЕГРН весь старый дом зарегистрирован единым объектом. Следовательно, доля дольщика относится ко всему дому, а не только к его части на участке №581.
Участок земли и здание на нём неразрывно связаны. Собственник доли в доме имеет право на использование земельного участка, пропорционально своей доле, если дом расположен на этом участке.
Если часть дома стоит на участке №152, то его собственник (даже если физически живёт на участке №581) формально имеет права на использование участка №152, в той мере, которая необходима для пользования своей частью дома.
Если остались вопросы, обращайтесь по указанным в профиле контактам
Постоянный доступ/претензии со стороны дольщика 11/100 к дому и участку (выкупить его долю — возможно, но только если он захочет продать)
Опека может не разрешить продажу доли несовершеннолетнего из-за проблем с “чужим” дольщиком.
Проблемы с дальнейшей регистрацией в ЕГРН каких-либо изменений с домом/участком.
Если не определен порядок пользования то риски колоссальны, а доля может находится в любом месте как дома так и участка.
