При завышенной кадастровой стоимости коммерческого объекта первый вопрос — не «сколько он стоит на рынке», а «правильно ли его оценили». Исправление ошибки по ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ часто даёт больший эффект, чем установление рыночной стоимости, и обходится дешевле.
Что закон считает ошибкой
По ч. 2 и 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ это несоответствие расчёта методическим указаниям, описки и арифметические ошибки, а также искажение данных о местоположении, виде использования, состоянии объекта и использование недостоверных характеристик. На практике для коммерческих зданий чаще всего встречается неверное отнесение к группе (производственно-складской объект — к офисно-торговой), неучёт износа и ошибки в местоположении.
Процедура
- Кто: любые юридические и физические лица (ч. 5).
- Куда: в ГБУ СК «Ставкрайимущество» или МФЦ, почтой, через Госуслуги (ч. 7).
- Срок подачи: пять лет с даты внесения стоимости в ЕГРН (ч. 6).
- Рассмотрение: 30 календарных дней (ч. 16), исправление — в течение 45 дней со дня поступления заявления (ч. 18).
- Отказ: должен содержать все основания (ч. 22) и обжалуется в порядке административного судопроизводства (ч. 23).
Отдельно стоит отметить ч. 15: удовлетворив заявление, учреждение обязано проверить наличие такой же ошибки у аналогичных и соседних объектов.
Главное преимущество — обратная сила
Если исправление ошибки снижает стоимость, новые сведения применяются со дня начала применения изменяемой стоимости (п. 3 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ). Это позволяет пересчитать налог за прошедшие периоды и вернуть переплату в пределах трёх лет (ст. 78 НК РФ). Для сравнения: стоимость, установленная в размере рыночной по ст. 22.1, применяется лишь с 1 января года подачи заявления.
На что обратить внимание
- Заявление должно конкретно указывать на ошибку и подкрепляться документами: несоответствующее требованиям заявление возвращают в течение пяти рабочих дней без рассмотрения.
- Если неверные сведения содержатся в самом ЕГРН, сначала исправляют реестр — иначе ГБУ откажет, сославшись на данные реестра.
- Если ошибки в смысле ст. 21 нет, а стоимость превышает рынок, работает другой инструмент — заявление об установлении рыночной стоимости.
