Насколько опасно КРТ и отсутствие ГПЗУ на новых землях КП?

Добрый день. Имеется в собственности земельный участок около леса. Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Практически весь участок попадает в противопожарное расстояние до лесных насаждений (по ГПЗУ). Возможно ли каким-нибудь законным образом сдвинуть границу лесного фонда для возможности постройки дачи? Либо просто построить дачный домик и баню без дальнейших негативных последствий.

Семенов Станислав Владимирович

Для того, чтобы вам дать квалифицированный ответ необходимо ознакомиться с имеющимися у вас правоустанавливающими документами. К какому виду разрешенного использования относиться участок, находится ли он в границах садоводческого товарищества, есть ли проект планировки территорий в который входит ваш участок, в какой зоне он находится согласно правил землепользования (хотя вы указываете, что это земли сельхозназначения на которые правила землепользования не распространяются) кадастровый номер участка, имеется ли у вас межевой план на земельный участок и т.д.

Золдак Сергей Анатольевич

Что бы ответить нужно видеть кадастровый номер зу.

Физическое лицо, назовем его Дмитрий в 18 году купил участок земли в Сочи, находясь в браке. Выписка из ЕГРн за 18, 19 год, а также гпзу полученное в декабре 22 года никаких обременений не содержали. При попытке продажи участка в марте 23 года и получении выписки из ЕГРн появилось обременение, а также из др источников появилась информация о том что сменилось основание приобретение участка в 20 году с договора купли продажи на брачный договор (после развода). В выписке из ЕГРн теперь значится обременение на основании 56 ст земельного кодекса, дословно: вид ограничения (обременения) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 земельного кодекса РФ, срок действия не установлен, реквизиты документа такие то , гос акт номер такой то на право пожизненного наследуемого владения,, выдан администрации Хостинского икона города Сочи, содержание ограничения (обременения) 2 Я зонаокруга санитарной охраны курорта. Как уже писал ранее в предыдущем документе выписке из ЕГРн такого нет, она была ж2, тоже (это СНТ) и в гпзу от 22 года тоже зона ж2. Мало того был построен 2 этажный дом, получено разрешение на строительство в 20 году вроде точно не скажу, участок и дом стоят на кадастре. Как быть в этой ситуации? На сколько мне известно ПНВ отменили в 93 году, участок куплен по договору купли продажи и зона была ж2, а теперь администрация изменила зону ? И на каком основании установлено ограничение. По новому генплану участок также идёт как СНТ

Татикян Кристина Андреевна

Типичная ситуация для побережья. Необходимо запросить дополнительные сведения с администрации, но в целом данные обременения свидетельствуют лишь о том, что в случае строительства необходимы будут дополнительные согласования.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Зонирование территории и принадлежность участка к СНТ - разные вещи. Ищите рег. постановление на основании которого произошло изменение. Это обычная практика по изменениям, ничего особенного.

Добрый день, приобрели участок, продавец об данных ограничениях умолчал, заказали ГПЗУ по результатам участок расположен в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Земельный участок частично расположен в границах водоохранной зоны реки Лашутка. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. Что теперь можно строить, нужно ли брать разрешения на строительство в Роспотребнадзоре, в Федеральном агентстве по рыболовству?

Ким Галина Владимировна

сокращение зсо целесообразно если идет большой пласт з/у под коммерческий проект, цена такой работы многократно превышает стоимость отдельно взятого участка.Поэтому либо расторгать сделку, либо багать по согласованиям, но маловероятно, даже если вы и построите домик его зарегистрируют.Везде есть свои тонкости. Сделку всесторонне проверять с помощью опытного юриста вовремя до того как...

Кайдаш Александр Владимирович

Здравствуйте, разрешения на строительство ни РПН ни Росрыболовство не дают, вам необходимо произвести сокращение ЗСО со всеми вытекающими мероприятиями. Разработка проекта, исследования и т.п. и т.д. Работа трудоемкая и не быстрая. А данные службы (которые вы указали) выдают свои заключения о соответствии требованиям, на основании которых вы начинаете строительство, либо нет.

Две недели назад решила заказала ГПЗУ на земельный участок. И оказалось, что земельный участок ЛПХ (входит в населенный пункт) находится на двух зонах (часть участка В1- зона застройки индивидуальными жилыми домами, другая большая часть Е4- зона сельскохозяйственных угодий). ПЗЗ поселения от 19.06.2024г.
Участок на кадастровом учете давно. В прошлом году зарегистрировали дом по дачной амнистии. Получилось, что дом стоит на границе этих двух зон.
Чем это чревато и нужно ли что-то с этим делать?
Р.S. Наткнулась на информацию, что согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ
земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне.

Курбатова Евгения Игоревна

Здравствуйте. Запрещено образование земельного участка при пересечении им территориальных зон. Ваш участок, как указано, стоит на ГКУ давно. Можете пользоваться как есть, можете заняться переводом его в 1 зону. При установлении ТЗ не учли не местности границ участков, это бывает часто.

Предоставляется ли администрацией градостроительный план на участок сельхозназначения?

Исаева Наталья Сергеевна

Добрый вечер! Не всегда, только если в отношении данного земельного участка разработана градостроительная документация. Но поскольку получение ГПЗУ является бесплатной услугой, обратитесь в МФЦ по месту нахождения земельного участка либо в Архитектуру при Администрации.

Добрый день.
Застройщик на одном большом ЗУ строит в три этапа несколько объектов ( высотные жилые дома, дду, многоярусную парковку) . Ранее на этот ЗУ получен ГПЗУ и ППТ.
Земельный участок находится в аренде у застройщика и в залоге у банка.
Застройщик уже реализовал ( получил рнв ) на первый этап строительства.
Сейчас планирует разбить зу на 3 участка и строить еще 2 этапа. ДДУ, Часть жилых литеров и часть парковки.
Как осуществляется в целом процесс межевания в данном случае? Необходимо ли получать новое ппт и разрабатывать, утвержать пмт? Какие документы необходимо разработать пооектировщику, для согласования межевания? Нужно ли получать новые гпзу, рнс?
Строительство в г. Краснодар.

Некрасов Виктор Алексеевич

Межевание и раздел ЗУ:

Требуется согласие банка (залогодержателя) и муниципалитета (арендодателя).

Новые участки должны соответствовать исходным ГПЗУ и ППТ (если их параметры не меняются).

Новые документы:

ППТ и ГПЗУ пересматривать не нужно, если раздел не затрагивает их условия.

ПМТ (проект межевания территории) потребуется, если раздел изменяет планировочную структуру (ст. 43 ГрК РФ).

РНС (разрешение на строительство) для новых этапов — да, но только после оформления кадастровых участков.

Действия проектировщика:

Подготовить проект межевания (согласовать с администрацией).

Заключить допсоглашение к аренде на новые участки.

Итог: Без раздела ЗУ и ПМТ (если нужно) новые этапы не запустить. Уточните в администрации Краснодара локальные требования.

Лебедева Татьяна Александровна

Здравствуйте. Это вопрос к кадастровым инженерам.

Добрый день! У меня в ГПЗУ такие виды как: бытовое обслуживание, коммунальные обслуживание, благоустройство территории, земля общего пользования. И есть ещё ряд не относящий к моему вопросу. Условно разрешенных-есть такой вид как ремонт автотранспорта. Который мне нужен, могу ли я использовать один из видов в основных для ремонта автотранспорта? Например 3.1 или 3.3.

Василенко Василий Тихонович

Здравствуйте! Для подробной консультации можете обратиться в любом мессенджере. Дни и время работы. а также номер телефона указаны в профиле.

Скорняков Дмитрий Евгеньевич

Добрый вечер,

если в вашем ГПЗУ есть вид "ремонт автотранспорта" как условно разрешенный, то использовать виды "3.1" (коммунальное обслуживание) или "3.3" (которые вы упомянули, но для которых надо уточнить точное наименование и содержание) в качестве основных для ремонта автотранспорта нельзя, так как это разные функции и ВРИ предназначены для иной деятельности.

Рекомендация: обратитесь в орган, выдавший ГПЗУ (обычно муниципальный орган архитектуры и градостроительства), чтобы уточнить, можно ли внести изменения в ГПЗУ для добавления вида разрешенного использования "ремонт автотранспорта" в основные, или использовать условно разрешенный для этой деятельности. Это наиболее правильный и законный путь.

Покупаем землю категории сх4, хотим строить гостиницу под аренду для тренингов, ретритов. По гпзу можем это делать. Есть ли ограничения по доходу от этого вида деятельности? Так как это земля для сельского туризма

Василенко Василий Тихонович

Юрий, здравствуйте! У Вас предпринимательский вопрос, если нужна консультация, обращайтесь, контакты в профиле. Желаю удачи!

Есть земельный участок 72:23:0427003:173 в собственности с ВРИ "под самовольно возведенный жилой дом"(на самом деле есть документы, что дом не самоволка, но участок достался в наследство с таким ВРИ, постараюсь привести в соответствие с классификаторм на ИЖС). Дом снеслив 2025, был ветхий. Проектом планировки территории в 2014 году город решил, что на этом месте будет торговый центр с парковкой, в 2018 сделал проект межевания территории, по генплану и ПЗЗ на этом месте сейчас зона ОД2. В прошлом году мы запросили ГПЗУ, хотели изменить ВРИ на ОД2 и построить небольшой магазин, но в ГПЗУ зоны застройки не оказалось - все место занимает отступ в 26.5 метров от красной линии, который регулирует зону застройки. Я звонила изготовителю ГПЗУ, она говорит, что такой отступ предусмотрен проектом межевания территории от 2018 года. Нашла и Проект планировки от 2014, и Проект межевания от 2018, прочитала, мало что поняла - наш участок фигурирует в двух упоминаниях - при перераспределении под торговый центр и в перечне участок под изъятие для муниципальных нужд - на фото. Получается, что посторить мы ничего не можем, и решения об изъятии тоже нет. Фактически распоряжаться участком мы не можем? Посоветуйте, что делать? Посоветовали построить нежилую хозпостройку, зарегистрировать по амнистии, потом перевести ВРИ в ОД2 - и получится, что строение уже есть. Сомневаюсь - не признают ли потом самовольной постройкой...Оспаривать - но что именно?

Грачёв Георгий Владимирович

Ситуация сложная: проект межевания 2018 года установил отступ 26, 5 м от красной линии, исключив возможность застройки, а включение участка в перечень под изъятие не привело к фактическому изъятию. Оспаривайте через суд (глава 21 КАС РФ) проект межевания территории 2018 года и/или красные линии как незаконно ограничивающие ваше право застройки без решения об изъятии. Строительство хозпостройки с последующей регистрацией рискованно — может быть признано самовольной постройкой при оспаривании.

Заказал ГПЗУ на свой участок, в нем указано пятно застройки с отступами от границ по три метра. Можно ли располагать хозпостройки (гараж) на расстоянии менее трех метров от границы участка?

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. ГПЗУ с отступом 3 метра обычно относится к жилому дому, но гараж и другие хозпостройки тоже должны соблюдать местные правила (ПЗЗ) и нормы пожарной/санитарной безопасности. Иногда для гаража допускают 1 метр, но не всегда. Если поставите ближе без разрешённых норм, могут признать нарушением и заставить перенести. Уточните в архитектуре/администрации по вашему ГПЗУ и ПЗЗ.

Довгань Денис Александрович

Три метра, которые вы видите в ГПЗУ — это стандартный отступ для жилого дома. Для хозяйственных построек действуют другие нормы (согласно СНиП/СП 53.13330.2019):

Если граница участка граничит не с соседом, а с улицей или проездом, отступ для гаража должен быть 5 метров от красной линии дороги (или 3 метра от красной линии проезда), если иное не установлено правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района.

Часто в ГПЗУ рисуют общую зону регулирования застройки. Если гараж будет капитальным (на фундаменте), его рекомендуется размещать в пределах этой зоны, чтобы избежать проблем с регистрацией. Если же это легкая постройка без фундамента, жестких ограничений по ГПЗУ обычно нет.

Здравствуйте, хочу узнать возможность строительства на участке, прикладываю план гпзу

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Возможность строительства определяется не только планом ГПЗУ, но и другими правовыми документами. Такая проверка относится к платной.

Некрасова Вера Анатольевна

Здравствуйте. Услуга платная.

Я являюсь собственником земельного участка 39:20:010111:591 (категория — земли населённых пунктов, ВРИ по ЕГРН - "для садоводства"), расположенного в Калининградской области, Ладушкинский городской округ. Участок находится в территориальной зоне Ж-4, что согласно Правилам землепользования и застройки допускает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Я подал заявление в Росреестр о внесении изменений в ВРИ на "индивидуальное жилищное строительство", однако получил отказ. Основание отказа - нахождение участка в границах СНТ "Ладушкинское" и ссылка на положения ФЗ № 217-ФЗ.

При этом:

СНТ "Ладушкинское" отсутствует в ЕГРЮЛ (не зарегистрировано как юридическое лицо);
в ГПЗУ указано, что документация по планировке территории (ППТ/ПМТ) не утверждена;
в ЕГРН отсутствуют сведения о нахождении участка в границах территории с утверждённым проектом межевания;
ограничения (сервитуты, ЗОУИТ, ООПТ и др.) отсутствуют;
участок образован в 2026 году из других участков, также без указания на утверждённую территорию СНТ.

Прошу оценить:

Насколько правомерен отказ Росреестра в данной ситуации?
Может ли ссылка на "территорию СНТ" без наличия зарегистрированного юрлица и утверждённой документации по планировке ограничивать смену ВРИ?
Применима ли в данном случае ч. 24 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ?
Каковы перспективы оспаривания отказа в суде (КАС РФ) и есть ли риски отказа?
Есть ли необходимость дополнительно доказывать отсутствие границ СНТ или достаточно сведений ЕГРН и ГПЗУ?»

Грачёв Георгий Владимирович

Отказ Росреестра представляется неправомерным при отсутствии зарегистрированного юрлица СНТ и утверждённой документации планировки. Зональность Ж-4 подтверждает допустимость изменения вида разрешённого использования. Оспаривание в административном порядке имеет высокие перспективы.

Но необходимо учитывать некоторые нюансы! А в постановке вопроса отсутствуют ключевые детали!

Мы приобрели по семейной ипотеке земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Уездная, кадастровый номер 50:31:0020501:9167, для строительства одноэтажного жилого дома. Перед заключением сделки участок неоднократно проверяли. Выписки из ЕГРН также подтверждали отсутствие обременений.
После оформления покупки и в рамках подготовки к строительству мы подали документы на согласование. Одновременно с этим начали первоначальные строительные работы:
– были забиты сваи,
– пробурена скважина для водоснабжения,
– выполнены подготовительные мероприятия на участке.
Однако уже после подачи заявления на согласование мы получили отказ. При дальнейшем выяснении обстоятельств оказалось, что после совершения сделки на участок была наложена ЗМР, отсутствовавшая на протяжении всех предыдущих лет и не отражённая ни в ЕГРН ни в ГПЗУ. Таким образом, ни нам, ни продавцу о данном обременении не было известно и не могло быть известно.
ООО «Газпром трансгаз Москва» также отказало в согласовании строительства по причине появления ЗМР. В результате мы оказались в ситуации, когда фактически не можем завершить начатое строительство и исполнить свои обязательства по семейной ипотеке. Подскажите возможные пути решения вопроса, что делать?

Для замены участка требуется согласие Сбербанка на изменение предмета ипотеки. Тем не менее Сбербанк отказывает в предоставлении согласия. У банка одно решение - вернуть деньги с эскроу счета и частично закрыть ипотеку.
P. S. Сосед рядом оказался в такой же ситуации, но у него рыночная ипотека только на участок. Он решил рисковать и построился, ему удалось поставить дом на кадастр, ждет регистрации.

Мулеров Сергей Анатольевич

Размеры ЗМР устанавливаются на основании нормативных актов от оси газопровода. Оспорить сам факт наличия ЗМР невозможно, т.к. Они предусмотрены законодательством. Никто не будет отменять ЗМР магистрального газопровода

внесение любых зон в ЕГРН - это процесс растянутый во времени, но это не значит, что если в ЕГРН нет сведений, то и зона отсутствует.

Ваш участок на 15 метров внутри ЗМР, т.е. Вариант что зона ошибочно установлена сомнителен.

Как вариант можно попробовать оспорить отказ согласования газпрома в суде, но этот процесс растянется на 1.5 года, а ипотеку платить нужно сейчас. Поэтому в вашей ситуации нужно принимать решение быстро.

Еще вариант расторгать договор и возлагать убытки на продавца, т.к. Участок невозможно использовать для ИЖС.

&Nbsp;

Грачёв Георгий Владимирович

Оспорьте введение ЗМР через суд, поскольку обременение возникло после сделки и не было отражено в публичных реестрах. Требуйте компенсацию понесённых убытков от органа, установившего зону.

Установлена ли дата введения ЗМР официальным актом уполномоченного органа?

Необходимо учитывать некоторые нюансы! А в постановке вопроса Вы упустили ключевые детали!

Целесообразно ли и безопасно ли приобретать земельный участок 50:28:0090234:2362 (ИЖС, земли населённых пунктов, собственность, границы установлены, обременения в ЕГРН отсутствуют), если территория находится в зоне/проекте КРТ и ГПЗУ на участок отсутствует, с точки зрения рисков: изъятия, существенного ограничения использования, изменения градостроительного статуса или невозможности свободного распоряжения участком в будущем (включая продажу, ипотеку и строительство жилого дома)?

Дома вокруг строятся и стоят зарегестрированные.

Туровец Алексей Константинович

Вы можете посмотреть проект КРТ, какая территория подлежит изменению в какие сроки. Также градостроительный план все равно необходимо заказать в органе местного самоуправления, это делается бесплатно через госуслуги.

Наличие зарегистрированных домов не говорит о том что последующие и строящиеся дома также будут зарегистрированы. Указанные дома могли быть зарегистрированы до утверждения КРТ, или на них получены разрешения на строительство до КРТ, по этому они продолжают строиться в случае изъятия территории в рамках КРТ им выплатят деньги. А тем кто строился без разрешения на строительство могут не выплатить.

Грачёв Георгий Владимирович

Приобретение целесообразно с оговорками. Зона КРТ создаёт риск изъятия с компенсацией, временного ограничения строительства до утверждения документации и отказа в выдаче ГПЗУ. Без ГПЗУ получить разрешение на строительство невозможно. Утверждён ли решением органа власти проект КРТ применительно к данному участку или только рассматривается к включению в границы КРТ? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Практика показывает: на стыке норм о КРТ и индивидуального жилищного строительства формируется специфическая правовая коллизия - правообладатель участка ИЖС формально сохраняет право собственности, однако реализовать его в части строительства не может до момента утверждения документации по планировке территории, что фактически блокирует использование по назначению на срок от 2 до 5 лет без какой-либо компенсации за это ограничение. Именно эту правовую ловушку большинство покупателей не замечают при анализе выписки ЕГРН. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, земельный юрист Грачёв Георгий!

Не выдают ГПЗУ из-за отсутствия КРТ.

Можно ли оформить начало строительства и как зарегистрировать дом?

Некрасова Вера Анатольевна

Здравствуйте. Вам нужно собрать пакет документов и подать заявления во все инстанции.

Довгань Денис Александрович

Оформить начало строительства через Уведомление в администрации не получится, но вы можете построить и зарегистрировать жилой или дачный дом по «Дачной амнистии» напрямую через Росреестр без ГПЗУ.

Когда по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) участок попадает в зону Комплексного развития территории (КРТ), администрация на законных основаниях отказывает в выдаче ГПЗУ и согласовании Уведомлений до тех пор, пока не будет утвержден Проект планировки территории (ППТ). Однако для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов существует законный обходной путь.

До 1 марта 2031 года в России действует упрощенный порядок регистрации («Дачная амнистия»). Он позволяет полностью исключить администрацию из процесса оформления.

Какой именно вид разрешенного использования (ВРИ) указан в выписке из ЕГРН на ваш участок?