Ответ нейросети:
Суть ситуации и правовая оценка
Вы столкнулись с тем, что подрядчик после заключения договора подряда и открытия эскроу-счёта требует изменить условия договора (заменить тип фундамента) и просит оплату вне эскроу. При отказе изменить условия подрядчик не приступает к работам, а на ваше уведомление о расторжении и предложение о соглашении не реагирует. Вы уже нашли нового подрядчика и хотите расторгнуть старый договор и сменить исполнителя.
Применимые нормы
Ваша ситуация регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), в частности, главой 37 (договор подряда) и нормами о расторжении договора (ст. 450, 450.1, 452 ГК РФ). Кроме того, учитываются условия ипотечного договора, требования банка и правила работы с эскроу-счетом (ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — если применимо).
Риски, сроки, нюансы
- Подрядчик не вправе в одностороннем порядке менять существенные условия договора и требовать оплату вне эскроу.
- Если работы не начаты, у вас есть право на односторонний отказ от договора (ст. 782 ГК РФ), при условии оплаты подрядчику фактически понесённых расходов (если таковые были).
- Расторжение договора требует уведомления второй стороны. Если подрядчик не получает письмо, считается, что уведомление вручено по истечении срока хранения на почте (ст. 165.1 ГК РФ).
- Для смены подрядчика по семейной ипотеке и строительству с использованием эскроу-счёта потребуется согласование с банком и, возможно, с Дом.РФ.
- Сумма на эскроу-счёте не может быть перечислена новому подрядчику без расторжения старого договора и заключения нового с одобрением банка.
Пошаговые действия
1.
Фиксируйте переписку и уведомления: Сохраняйте все доказательства направления уведомления подрядчику (почтовые квитанции, опись вложения, скриншоты чата и т.д.).
2.
Дождитесь возврата письма: Если подрядчик не забрал письмо, по истечении срока хранения оно возвращается вам — это подтверждает, что уведомление было направлено.
3.
Подготовьте односторонний отказ: Направьте подрядчику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии со ст. 782 ГК РФ (лучше ценным письмом с описью вложения).
4.
Уведомите банк и Дом.РФ: Обратитесь в Сбербанк и Дом.РФ с официальным письмом, приложите документы, подтверждающие расторжение договора (уведомления, почтовые квитанции), и уточните порядок смены подрядчика.
5.
Заключите новый договор подряда: После согласования с банком и Дом.РФ заключайте договор с новым подрядчиком, предоставьте его в банк для одобрения.
6.
Проверьте условия эскроу: Уточните у банка, требуется ли новое открытие эскроу-счёта или возможно переоформление существующего.
7.
Если подрядчик заявит о расходах: Будьте готовы обосновать, что расходы не понесены (если работы не начинались), либо оплатить подтверждённые затраты.
Что нужно уточнить
- Конкретные условия вашего договора подряда и ипотечного договора (могут быть особенности).
- Был ли выполнен подрядчиком какой-либо объём работ или понесены расходы.
- Кто является выгодоприобретателем по эскроу-счёту и какие требования банка к смене подрядчика.
Для точной оценки вашей ситуации и составления всех необходимых документов рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на строительных и ипотечных спорах.
