Квартира в ипотеке есть доли детей , хотим продать и взять новую ипотеку и выделить доли?

Главная трудность здесь в замкнутом круге» опека требует, чтобы у детей сразу появилось жилье не хуже прежнего, а банк неохотно берет в залог квартиру, где собственниками уже являются дети.

Продать квартиру с детскими долями без приказа опеки невозможно. Опека даст добро только при условии, что права детей не будут ущемлены (доля в новой квартире по площади или стоимости должна быть не меньше, чем в старой). Поскольку новая квартира тоже будет в ипотеке (в залоге у банка), опека может потребовать:

• Либо положить деньги от продажи детских долей на специальные блокированные счета (до момента покупки нового жилья).
• Либо выдать предварительное разрешение на покупку новой ипотечной квартиры с условием незамедлительного выделения долей детям.

Ваш текущий банк должен разрешить продажу залоговой квартиры. Новый банк - это самое сложное. Большинство банков (например, Сбербанк, ВТБ) сейчас имеют специальные программы, позволяющие наделять детей долями в ипотечном жилье сразу при покупке. Вам нужно искать банк, который работает с детскими долями в залоге.

Вариант 1: Альтернативная сделка (сложно, но реально)

Вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно подбираете новую. Сделки проходят в один день. Деньги от покупателя гасят вашу старую ипотеку, а новая ипотека оформляется на расширение. Опека прописывает в приказе, что доли в новой квартире должны быть выделены в течение определенного срока.

Вариант 2: Выделение долей в недвижимости родственников (если есть)

Если у бабушек или дедушек есть своя недвижимость, можно (с их согласия) временно перенести детские доли туда. Вы дарите детям доли в квартире родственников, опека видит, что у детей есть жилье, и разрешает продать вашу квартиру как обычную (без обременения долями). После покупки новой квартиры вы сможете вернуть доли детям в ней, а родственников освободить.

Вариант 3: Счета типа С (самый надежный для опеки)

Вы продаете квартиру, а денежный эквивалент детских долей кладете на счета на имя детей. Опека разрешает продажу. Затем вы берете новую ипотеку и используете эти деньги как часть взноса, наделяя детей долями в новом объекте.

Добрый день. Да, продажа ипотечной квартиры с детскими долями для покупки новой возможна. Это стандартная схема, но требует строгой последовательности.

Главное условие — получить разрешение органов опеки на продажу долей детей. Без этого сделка не пройдет. Опека проверит, что жилищные условия детей не ухудшатся.

Оптимальный алгоритм действий:

Найдите новую квартиру и получите одобрение ипотеки. Важно, чтобы в договоре было зафиксировано, что новый объект будет оформлен в общую долевую собственность с детьми.

Обратитесь в опеку с заявлением на продажу. Приложите: предварительный договор купли-продажи новой квартиры, справки о ее стоимости, выписки из ЕГРН о характеристиках.

После получения разрешения опеки проводите продажу старой и покупку новой квартиры. Сделки лучше провести в один день, оформив их у нотариуса. Это ускорит процесс и защитит ваши интересы.

После погашения старой ипотеки и оформления новой сразу выделите детям доли в новой квартире через нотариальное соглашение. Подайте документы в Росреестр.

Без предварительного согласования с опекой сделка недействительна. Рекомендую начать с консультации в отделе опеки вашего района.

Добрый день, вы можете продать квартиру с ипотекой и выделенными долями детям, приобрести новую в ипотеку и выделить доли детям в ней, однако для этого потребуется согласие банка, а также соблюдение требований законодательства о защите прав несовершеннолетних, в том числе получение разрешения органа опеки и попечительства на сделку и последующее выделение долей детям в новой квартире.