-
Вопрос № 00232880
Во втором браке куплена квартира в ипотеку, по 1/3 выделены доли детям от первого брака с согласия второго мужа. Оставшаяся доля нам с мужем не выделены. В ипотечном договоре я заемщик, муж созаемщик. Как сделать так, чтобы я и дети были одни собственники? Убрать из созаемщиков мужа, чтобы, в случае смерти мужа, не надо было делить квартиру с его мамой и дочкой от первого брака. Квартира куплена на мои деньги, маткапитал перенесен в счет погашении ипотеки от раздела квартиры, купленной в первом браке, и я оплачиваю ежемесячно ипотеку.
Убрать мужа из созаемщиков по действующей ипотеке практически невозможно без согласия банка, которое даётся крайне редко (ст. 450 ГК РФ). Банк оценивал платёжеспособность обоих, и исключение созаемщика для него — существенное изменение условий.
Что касается наследства: если муж не выделен собственником, но квартира куплена в браке, она — совместная собственность (ст. 34 СК РФ). В случае его смерти его супружеская доля (1/2) войдёт в наследство. Наследниками первой очереди будут вы, ваши общие дети, а также его дети от первого брака и его мать (ст. 1142 ГК РФ). Без завещания избежать их участия нельзя.
Что можно сделать:
Брачный договор — установить раздельную собственность на квартиру (ст. 40-42 СК РФ). Это исключит супружескую долю мужа.
Завещание мужа — он может завещать свою долю вам или вашим общим детям, исключив остальных наследников (ст. 1119 ГК РФ).
Рефинансирование — попробовать переоформить кредит только на вас в другом банке.
Для исключения супруга из созаемщиков необходимо согласие банка, что крайне редко одобряется. Оптимальный путь - нотариальное соглашение о разделе имущества с определением долей исключительно Вам и детям, с обременением в пользу банка. Оставшаяся после выдела детских долей часть квартиры зарегистрирована как совместная собственность супругов или на кого-то конкретно? Данная ситуация находится на стыке семейного, жилищного и залогового права, где общая логика раздела имущества не работает без учёта позиции залогодержателя - банка. На практике суды при наличии ипотечного обременения отказывают в изменении состава собственников без письменного согласия банка, а соглашения, оформленные в обход залогодержателя, признаются ничтожными. Без выстроенной последовательности - сначала банк, затем нотариус, затем регистратор - юридически чистого результата достичь невозможно. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Георгий Владимирович, не могли бы уточнить некоторые моменты: А если мобилизация, не дай бог, не вернется. Как перестраховаться, может брачный договор поможет?
